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目前，內(nèi)地出現(xiàn)扎推還房貸的現(xiàn)象，而隨著近日美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息，香港人供樓的負(fù)擔(dān)也隨之加重。 有供樓人手里有余錢，想提前還貸減輕利息負(fù)擔(dān)，不過，在香港為了保障銀行收入，銀行會(huì)為按揭訂立罰息期，如果業(yè)主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續(xù)費(fèi)，以補(bǔ)償銀行因?yàn)樘嵩缡盏劫J款而損失的利息。

圖：香港商報(bào)

提前還房貸沖上熱搜

這段時(shí)間，提前還房貸沖上了熱搜。

“我在去年年底預(yù)約了提前還貸，當(dāng)時(shí)最快只能選一個(gè)月之后的?，F(xiàn)在一個(gè)月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請(qǐng)還沒處理完呢，我估計(jì)要排到4月。”和上述人士一樣，最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新鮮事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢?！币晃簧虡I(yè)銀行貸款部門人士表示，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成了一種減少利息的理財(cái)辦法。

近期房貸利率的調(diào)整也是重要觸發(fā)因素。自年初首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立以來，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房貸利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。

“一方面由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

圖：香港商報(bào)

提前還貸真的利大于弊嗎?

伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少貸款買房人開始考慮提前還款?！疤崆斑€房貸”為何能屢掀高潮？又是否真的合適？

“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，近年來，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對(duì)未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，2022年以來，我國(guó)股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，故將原來用于投資的部分資金用于提前還貸。

但對(duì)于銀行來說，大量的提前還貸則會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此不少銀行選擇提高還款門檻。

圖：香港商報(bào)

香港提早還款都要被罰錢?

而為了保障銀行收入，香港的大部分銀行會(huì)為按揭訂立罰息期，如果業(yè)主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續(xù)費(fèi)，以補(bǔ)償銀行因?yàn)樘嵩缡盏劫J款而損失的利息，也避免借款人成功申請(qǐng)按揭，取得現(xiàn)金回贈(zèng)后，因其他銀行的優(yōu)惠，而立即轉(zhuǎn)按。

大部分銀行罰息期由 1 至 3 年不等，一般為 2 年，以提取貸款日期起計(jì)算。假設(shè)提取貸款日為 2021 年 1 月 1 日，罰息期為 2 年，即要到 2023 年 1 月 1 日后提前還款或轉(zhuǎn)按，才不會(huì)被罰息。

若罰息期未過，提早償還貸款是需要被罰，而且現(xiàn)金回贈(zèng)可能也需被收回。至于實(shí)際情況則視乎銀行而定，罰息開支可以相距甚遠(yuǎn)。業(yè)主可從銀行發(fā)出的按揭貸款確認(rèn)信 (Facility Letter) 找到詳細(xì)罰款。

按揭罰息期普遍為 2 年，所罰金額通常會(huì)逐年遞減。一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。另外，部分銀行會(huì)設(shè)立最低罰息額，例如銀行首年罰息為“貸款額 1% 或最低 5 萬元，以較高者為準(zhǔn)”，以 $400 萬貸款額計(jì)算，罰息便是 $5 萬而不是 $4 萬。值得留意，大部分銀行會(huì)以原有貸款額計(jì)算罰息，即當(dāng)初借 $400 萬，罰息便以 $400 萬為基數(shù)計(jì)算，有少數(shù)銀行則會(huì)以剩余還款額為基準(zhǔn)計(jì)數(shù)。

（編輯 楊冰馨）