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2023年1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京以視頻形式召開(kāi)。解讀如下：

01
以“慢撒氣”的方式化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：抓兩頭、帶中間
住建部提出要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式防范化解風(fēng)險(xiǎn)，以避免帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。
實(shí)際上，早在恒大事件的系列評(píng)述中，筆者就曾指出政策層面在極力推動(dòng)恒大走向慢撒氣的過(guò)程，其邏輯起于政策部門在化解風(fēng)險(xiǎn)方面的實(shí)踐，即“一事一議”與“慢撒氣”的風(fēng)險(xiǎn)處置方式。
① “一頭”抓出險(xiǎn)房企：該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該自救的自救
住建部指出對(duì)于出險(xiǎn)房企，既要幫助其自救，又不能讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，即該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。
這進(jìn)一步說(shuō)明，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。
對(duì)于出險(xiǎn)房企，一是債務(wù)化解問(wèn)題，二是問(wèn)題樓盤處置問(wèn)題。
顯然，在債務(wù)化解層面，政策層面會(huì)幫助那些沒(méi)有問(wèn)題的出險(xiǎn)房企進(jìn)行自救。例如，近期富力、龍光、融創(chuàng)已經(jīng)完成境內(nèi)債務(wù)重組，富力、綠地也已經(jīng)完成了境外債務(wù)重組，花樣年的境外債務(wù)重組亦取得了進(jìn)展，這些均是比較有代表性的案例，說(shuō)明其還是有作為。
在問(wèn)題樓盤處置方面，政策部門的容忍度顯然就低了很多，也即對(duì)于那些涉及問(wèn)題樓盤的出險(xiǎn)房企，應(yīng)已經(jīng)被盯上，需要特別小心，有意逃避債務(wù)、有抽逃挪用資金、不作為、躺平、裹挾政府等違法違規(guī)事項(xiàng)的出險(xiǎn)房企將大概率會(huì)進(jìn)入破產(chǎn)通道（如恒大）。
② “一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企：改善資產(chǎn)負(fù)債情況
對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企，則要避免其因陷入流動(dòng)性危機(jī)而變成出險(xiǎn)房企，要通過(guò)金融16條、地產(chǎn)股權(quán)融資5條等方式幫助改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表，目前已經(jīng)體現(xiàn)在《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案中》，即包括“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”等四個(gè)方面共21項(xiàng)工作，這里不再贅述。
顯然，只要出險(xiǎn)房企表現(xiàn)的好（自身債務(wù)問(wèn)題解決好、問(wèn)題樓盤處置的好），應(yīng)該問(wèn)題不大，當(dāng)然這需要有資金配合（如簽訂意向授信協(xié)議等）。

02
不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)：有條件的可現(xiàn)房銷售
住建部明確有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
這意味著，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有放松的跡象，只能進(jìn)行閉環(huán)使用，而期房銷售制度似乎正逐漸向現(xiàn)房銷售過(guò)渡。未來(lái)，期房銷售可能會(huì)面臨各種各樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)，各方出于規(guī)避責(zé)任的考慮也會(huì)推動(dòng)現(xiàn)房逐漸成為主流。
同時(shí)這一提法也表明，對(duì)于化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而言，把存量問(wèn)題樓盤解決好已是當(dāng)務(wù)之急，且壓力還不小，需要政策層面的配合（如專項(xiàng)借款、配套融資、貸款支持計(jì)劃以及金融AMC再貸款等），在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中要避免增量風(fēng)險(xiǎn)。

03
2023年的第一項(xiàng)任務(wù)：嚴(yán)控投機(jī)炒房，大力支持剛性和改善性住房需求
在對(duì)2023年工作進(jìn)行部署時(shí)，住建部將“以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、保轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為第一個(gè)任務(wù)，明確提出在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，要嚴(yán)控投機(jī)炒房，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求。
可以看出，就明年工作而言，房地產(chǎn)仍屬于重中之重，將會(huì)在銷售端（增信心）、化解風(fēng)險(xiǎn)（保交樓）等方面持續(xù)發(fā)力，意味著各地在促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)方面可以更彈性的施策空間，特別是在銷售端（如全面放開(kāi)限購(gòu)限售、降低首付比例和房貸利率、給予稅費(fèi)補(bǔ)貼等）。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓也會(huì)是工作重點(diǎn)。

04
2023年的第2至3項(xiàng)任務(wù)大力增加保障性租賃住房供給，特別提及公積金
會(huì)議提出要大力增加保障性租賃住房供給，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套（間），相較于2022年40個(gè)城市的合計(jì)體量（保障性租賃住房94.20萬(wàn)套、公租房8.80萬(wàn)套和各類棚戶區(qū)改造165萬(wàn)套）來(lái)說(shuō)有比較明顯增長(zhǎng)，且貢獻(xiàn)了十四五期間650萬(wàn)套保障性租賃住房目標(biāo)的55%左右。
值得注意的是，會(huì)議特別提及要“積極發(fā)揮住房公積金作用，推進(jìn)住房公積金數(shù)字化發(fā)展”，和2022年“健全住房公積金繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制”相比還是有比較明顯的變化。
2022年12月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快住房公積金數(shù)字化發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金〔2022〕82號(hào)），提出到2025年，住房公積金數(shù)字化發(fā)展新模式基本確立……智慧住房公積金發(fā)展取得新突破，服務(wù)事項(xiàng)“網(wǎng)上辦、掌上辦、就近辦、一次辦”更加好辦易辦，住房公積金事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效。
這里的積極發(fā)揮住房公積金作用應(yīng)具體包括下調(diào)住房公積金貸款利率、出臺(tái)支持住房消費(fèi)（含租房）的住房公積金政策，可能還包括通過(guò)住房公積金來(lái)支持保障性租賃住房建設(shè)。

05其他

① 提出2023年要以實(shí)施城市更新行動(dòng)為抓手，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.30萬(wàn)個(gè)以上，較2022年的5.56萬(wàn)個(gè)略有下降。

② 對(duì)建筑業(yè)提出具體要求。建筑市場(chǎng)要從“嚴(yán)進(jìn)、松管、輕罰”向“寬進(jìn)、嚴(yán)管、重罰”轉(zhuǎn)變，對(duì)工程質(zhì)量不合格、惡意拖欠工人工資、造成傷亡事故等嚴(yán)重后果的，依法依規(guī)處罰項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和企業(yè)法人，并列入誠(chéng)信黑名單，在一定時(shí)間內(nèi)個(gè)人不能在這個(gè)領(lǐng)域從業(yè)、企業(yè)不準(zhǔn)承接新業(yè)務(wù)；項(xiàng)目要聚焦提品質(zhì)、降成本兩個(gè)主攻方向，大力推廣應(yīng)用新材料、新工法、新產(chǎn)品，加強(qiáng)建筑工人隊(duì)伍培訓(xùn)教育。

③ 形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度。

本文來(lái)源任博宏觀論道，感謝作者授權(quán)轉(zhuǎn)載本文

主編：張艷

責(zé)編：doug

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