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原創(chuàng) 劉曉博

今天（2月12日），樓市傳來一個重磅消息：在廣西南寧，住房按揭貸款年齡期限可延長到80歲了！

當(dāng)?shù)孛襟w《南國早報》證實了這個消息，廣西日報旗下的廣西新聞網(wǎng)也轉(zhuǎn)載了：

這意味著，南寧60歲的購房者可以申請20年按揭，70歲的購房申請者可以申請10年按揭。

報道沒有提供更詳細的“貸款申請條件”細節(jié)，我猜測：這應(yīng)該是“接力貸”重返江湖。

所謂“接力貸”，就是父母購房申請貸款，至少一位成年子女作為“共同借款人”或者“擔(dān)保人”。60歲以上的人士，絕大部分已經(jīng)退休，收入比工作的時候有所下降，供樓能力可能存在不足。

通過子女擔(dān)?；蛘咦觥肮餐杩钊恕保梢越档豌y行的風(fēng)險，滿足風(fēng)控要求。

此外，銀行可能還需要購房者明確，未來這套房子在子女中如何繼承，以避免出現(xiàn)糾紛。

如果你熟悉中國樓市，就會知道：

每當(dāng)樓市低迷的時候，管控就會放松，“接力貸”、“合力貸”（未成年子女買房、家長做共同借款人或擔(dān)保）就會重出江湖，貸款年齡限制也會放寬。

當(dāng)樓市過熱的時候，銀行會強調(diào)“接力貸”、“合力貸”存在風(fēng)險，取消這種業(yè)務(wù)。

下圖是錢江晚報2019年1月3日的一篇報道，當(dāng)時杭州某銀行也放松了限制，允許房貸可以貸到80歲。

報道的題目是“該哭”還是“該笑”。

我相信這個消息發(fā)布后，或者我這篇文章發(fā)布后，讀者留言里一定是“哭”或者“批評”的人居多，甚至痛罵銀行誘導(dǎo)居民當(dāng)一輩子房奴。

我不同意這種觀點。

銀行只是提供一種便利，給大家更多選擇權(quán)。至于你是否愿意供樓到80歲，是你自己的選擇，沒有人逼著你。

真正出手買房，準備按揭到80歲的人，一定是有成年子女在背后支持的。這樣做的家族，其實是在打一場家族資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，以抵御長期通脹。

當(dāng)然，也有改善居住的需求?！白宰?投資”，是兩大重要動機。

這種“非常貸款”，一般出現(xiàn)在大城市的移民家庭，他們的原生家庭往往在農(nóng)村或者小城市。先是孩子考上大學(xué)，進入大城市工作，買了第一套房；后來生了孩子，老人的戶口也隨遷過來，獲得了購房資格。

這套用老人名義購買的，往往是大家庭的第三套房。如果不允許老人“加杠桿”，則這個家庭就無法“加杠桿”，這套房子必須全款或者只有5到10年按揭期，這個家庭可能因為購房門檻太高而放棄。

允許老人貸款到80歲，對于這樣的家庭來說是喜訊，對于樓市也是利好。這相當(dāng)于給樓市加了杠桿，可以在短期內(nèi)激發(fā)更多的需求。

而活到80歲，對于中國人來說越來越不是問題了。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，目前中國人的平均壽命為77歲。壽險公司提供的數(shù)據(jù)顯示，每1萬中國男性中，能活到80歲以上的人數(shù)已經(jīng)超過6000人；每1萬中國女性中，能活到80歲以上的人數(shù)將接近8000人。

那么，“住房按揭貸款年齡期限可延長到80歲”到底傳遞了哪些信號，將造成哪些影響？下面談?wù)勎业目捶ǎ?/strong>

第一，這意味著樓市進入了“鼓勵加杠桿”的階段。

樓市的杠桿，不僅由商業(yè)房貸、住房公積金的首付比例決定，還由可以貸款的最長年限決定。

過去1年里，越來越多城市降低了首付比例，目前兩成首付基本上成為地級市、縣和縣級的首套房標配，只有大約20多個中心城市例外。

從30%或者25%的首付比例，下調(diào)到20%，意味著杠桿率從3.3倍、4倍上升到了5倍。

二套房方面，除北上深等核心城市外，也出現(xiàn)了普遍的調(diào)整。在相當(dāng)長的一段時間里，4成或更高的首付比例，是二套房貸款的標配。現(xiàn)在，越來越多的城市落地了3成首付。

這些舉措都相當(dāng)于鼓勵樓市加杠桿，鼓勵居民資產(chǎn)負債表“擴表”。

拉長貸款年限，也是“杠桿”擴張的一種方式。目前房貸最長30年，估計未來會推出40年房貸。

上圖是最近幾年，每年新增的個人房貸情況，2022年只有4800億元，大約相當(dāng)于2019年或者2020年的九分之一左右。

這極不正常，對經(jīng)濟來說是非常危險的信號。所以，樓市再次進入“鼓勵加杠桿”的階段，也在意料之中。

中國老百姓手里不是沒有錢，到今年1月末，住戶存款余額超過127萬億人民幣，如果兌換美元，全球的美元都不夠換的。

僅在2023年1月，老百姓在銀行里的錢就暴增了6.2萬億。

之前有專家建議，老百姓把三分之一的存款拿出來買房子，結(jié)果被痛罵。其實這個專家說錯了，只要老百姓把2023年1月新增的存款拿出來買房子，就足以讓中國樓市在2023年進入牛市！

第二，城市之間的人口爭奪戰(zhàn)、資產(chǎn)爭奪戰(zhàn)進入空前激烈的階段。

城市之間為什么爭奪人口？當(dāng)然是為了經(jīng)濟發(fā)展，對于地方官來說爭的是任期內(nèi)的業(yè)績。

人口的背后，是資產(chǎn)。當(dāng)一個三四五線城市，或者農(nóng)村的孩子大學(xué)畢業(yè)，在諸如南寧這樣的城市找到工作、安家、結(jié)婚，他必然考慮買房子。買房的時候，肯定會有家庭的支持，這是這個家族的資產(chǎn)第一次從故鄉(xiāng)小城向省城轉(zhuǎn)移。

又過了10年，這個年輕人生兒育女，把父母的戶口也遷移到了南寧，他開始考慮買第二套或者第三套房子。如果他還能用父母的名義貸款買房，那么這個家庭在故鄉(xiāng)的資產(chǎn)會做第二波轉(zhuǎn)移，甚至可能完全拋棄故鄉(xiāng)、全部匯聚到南寧。

看懂了這一點，你就能理解，為什么地方政府不僅爭奪大學(xué)生，還放寬他們父母隨遷的門檻，連老人也要競爭了。因為老人代表著根，把老人競爭過來，意味著一個家族連根拔起都到了大城市！

人的背后是資產(chǎn)，甚至是整個家族的資產(chǎn)，它們會統(tǒng)統(tǒng)遷移到中心城市。

于是，第三點來了：

第三，這對于三四五線城市，對于農(nóng)村來說，是利空，是馬太效應(yīng)的升級。

中國的人口紅利已經(jīng)終結(jié)，2022年全國人口不但沒有增長，反而減少了85萬人。

更令人震撼的是，2022年新增城鎮(zhèn)人口只有646萬人，幾乎在2021年1205萬人基礎(chǔ)上腰斬。

而在2018年，中國每年新增城鎮(zhèn)人口還超過2000萬。2022年連它的三分之一，都沒有達到。

增量少了，各城市能分到的蛋糕也隨之降低，未來恐怕只有一二線城市才有人口增量。

可以想見，當(dāng)南寧全力爭奪人口的時候，普通地市是沒有還手之力的。對于廣西人來說，去珠三角是第一選擇，留在南寧是第二選擇，地級市、縣和縣級市將越來越難以留住人。

沒有了足夠的人口，公共配套就很難更新，這反過來加劇人口流失，形成惡性循環(huán)。

不過，這不是中國獨有的，是全球城鎮(zhèn)化進程中普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象，比如西班牙：

第四，這還意味著，“你不買房，自有別人買房”。

地方政府正在拼命創(chuàng)造“房票”，讓愿意、有能力買房的人買。你或許還在猶豫，但別人動手了。其目標就是推動樓市回暖，把銀行里的儲蓄存款轉(zhuǎn)移出來，要么去股市、要么去樓市，要么去消費。

央行最新公布的數(shù)據(jù)是，廣義貨幣M2的同比增速是12.6%，這相當(dāng)于印鈔速度是12.6%。

M2的同比增長速度超過GDP同比增速的部分，可以看做真實通脹率。你可以算一下，你放在銀行里的錢年利率是多少，購買力每年被稀釋多少。

大約到年底的時候，中國的錢（M2），就會突破300萬億！

允許房貸還到80歲的城市，恐怕只會越來越多。