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編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會。

觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過一年多排兵布陣，萬科的“集團(tuán)軍”模式已基本確立。

2022年12月2日，萬科內(nèi)部發(fā)文，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的管理。

這是萬科首次設(shè)立聯(lián)席總裁制。

一年半前的2021年6月，萬科業(yè)務(wù)討論會上，祝九勝曾提議，行業(yè)陣痛期需要全面加強(qiáng)統(tǒng)籌作戰(zhàn)，發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢。地產(chǎn)板塊成立開發(fā)經(jīng)營中心，重新劃分七大區(qū)域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北，上海區(qū)域區(qū)首張海擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營中心負(fù)責(zé)人。

3個(gè)月后，開發(fā)經(jīng)營中心升級為開發(fā)經(jīng)營本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域；與此同時(shí)，萬物云董事長朱保全開始密集走訪調(diào)研物業(yè)之外的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，統(tǒng)籌相關(guān)工作。

從這時(shí)開始，萬科內(nèi)部已確認(rèn)由張海、朱保全協(xié)助祝九勝統(tǒng)管兩條業(yè)務(wù)線，張海負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，朱保全負(fù)責(zé)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。這期間，劉肖、王海武等一眾高管也被調(diào)任到新的崗位。

萬科20年前所創(chuàng)立的職業(yè)經(jīng)理人制度，歷來被視為國內(nèi)企業(yè)管治范本之一，關(guān)鍵便在于分權(quán)與集權(quán)之間的平衡。

如今面對地產(chǎn)行業(yè)變局，從各自為戰(zhàn)到合兵一處，“學(xué)兵”萬科先要做的是穩(wěn)住陣腳。

止跌企穩(wěn)

2022年3月31日舉行的2021年業(yè)績會，面對上市31年以來第三次凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮向52萬名股東鄭重致歉，并立下“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的軍令狀。

2022年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3376.7億元，同比增長24.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為2261.5萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入2958億元，分別同比分別增長21.7%和24.8%。

房開業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)總營收的87.6%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2022年前三季度，萬科新增27個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積約485.9萬平方米。而2021年同期，萬科新增132個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約2241萬平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)，萬科1-11月權(quán)益拿地均價(jià)1.15萬元/平方米，聚焦一二線城市核心地段。

也是年初那場業(yè)績會，張海表示開發(fā)經(jīng)營本部的要求是，“止跌、企穩(wěn)、回升，以前確實(shí)會出現(xiàn)都想往自己區(qū)域多投的情況，從去年開始這樣的方法就不做了，投資更加集中地向市場穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)傾斜?！?/p>

截至2022年上半年末，萬科土地儲備達(dá)到4705萬平方米，同比減少20.8%，尚可滿足兩三年的銷售需求，一線城市、強(qiáng)二線城市和其他城市占比分別為21%、42%和37%。

截至9月底，萬科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約9305.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約5842.8萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3685.5萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2335萬平方米。

此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，計(jì)容建筑面積約494.4萬平方米。

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對于“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的目標(biāo)，2022年中報(bào)會上，郁亮認(rèn)為，上半年從結(jié)果來看，還馬馬虎虎。源于萬科這位重新布陣的學(xué)兵，“肌肉有沒有長起來”。

2022年前三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-41.76億元，同比減少442.36%。

值得注意的是，在此之前萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額保持連續(xù)13年為正。

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2018至2021年，萬科綜合毛利率分別為37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為29.7%、27.2%、22.6%，、21.6%。

2022年前三季度，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算的毛利率降至20.7%，同比減少3.2個(gè)百分點(diǎn)?？鄢惤鸺案郊雍?，毛利率16.5%。

2021年上半年，萬科的ROE為4.98%，創(chuàng)下自2008年以來中期ROE最低值。到2022年上半年，萬科ROE為5.06%，同比提升0.27pct，但依然處于歷史低位。

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行業(yè)毛利率普遍下滑的背景下，萬科亦難獨(dú)善其身，抓銷售盯回款是如今更切實(shí)的做法。

市場消息稱，2022年10月底萬科召開了一次內(nèi)部會議，郁亮、張海及各區(qū)首均有參加，郁亮親自督戰(zhàn)，對年底銷售沖刺進(jìn)行部署，包括在全國一大批城市加強(qiáng)各類銷售渠道的合作力度。

內(nèi)部管控逐步抓緊，外部環(huán)境也悄然回暖。

2022年12月16日，萬科臨時(shí)股東大會通過了《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》、《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》。

股東大會現(xiàn)場，郁亮再次向行業(yè)傳遞信心：“這幾個(gè)月下來，微光正在變成曙光。市場的恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過程，只不過比預(yù)期的更加溫和?！?/p>

重整軍紀(jì)

等來融資端的暖風(fēng)前，萬科也經(jīng)歷一些雷聲。

2022年9月份，張海在萬科開發(fā)經(jīng)營本部簽發(fā)了一份人事任免決定。

文件顯示，免去張建新天津公司首席合伙人、總經(jīng)理職務(wù)，不再擔(dān)任北京區(qū)域BG經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)（EMT）成員，調(diào)入北京區(qū)域BG本部工作，職級由GP（核心合伙人）下調(diào)一級至SP（骨干合伙人）。

這是執(zhí)掌開發(fā)經(jīng)營本部以來，張海首次動用重要人事調(diào)整的權(quán)力。

回溯到2018年底，萬科北方區(qū)域當(dāng)時(shí)判斷環(huán)京地區(qū)市場已探底，以32.34億元收購了華夏幸福環(huán)京10個(gè)資產(chǎn)包，但抄底抄在了半山腰。為此，萬科不得不計(jì)提25億元的減值準(zhǔn)備。

2021年報(bào)業(yè)績會，郁亮對此反思稱，投資失誤的根本原因在于過去一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式，這在地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代非常有競爭力，能夠貼近市場、快速反應(yīng)、抓住機(jī)會。如今隨著行業(yè)競爭激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，該管理方式受到一些挑戰(zhàn)。

郁亮所說的正是萬科曾引以為傲的事業(yè)合伙人制度。

在七八年前，參加萬科媒體見面會的人常常會觀察到，萬科員工甚至可以在晚宴游戲環(huán)節(jié)調(diào)侃郁亮，那是一個(gè)快活的、已經(jīng)過去的時(shí)代。

截至2021年上半年，萬科北方區(qū)域銷售額231.70億元，同比增長42.58%，但利潤從2020年同期的20.35億元下降到17.36億元；按權(quán)益凈利潤來算，北方區(qū)域凈利率下滑至4.14%，其他大區(qū)則在7.99%至9.2%。

重新分區(qū)后，北京區(qū)域分管北京市、河北省、山東省、山西省、天津市等市場，也是萬科新七大區(qū)域中唯一一個(gè)虧損區(qū)域，2021全年銷售額有920.2億元，但權(quán)益凈利潤為-3.8億元。

到了2022年上半年，北京區(qū)域銷售額大幅減少到260.4，但權(quán)益凈利潤回升至9.19億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

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2022年北京第二批集中供地，闊別北京土拍三年的萬科罕見報(bào)名，但最終并未拿地。

截至2022年上半年末，萬科在北京已完工開發(fā)項(xiàng)目共12個(gè)，儲備項(xiàng)目僅剩一個(gè)北京哈洛小鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)2023年11月開工，2025年竣工。

華夏幸福資產(chǎn)包減值事件，不僅對萬科北京區(qū)域影響至今，同時(shí)也可以視為萬科收攏兵權(quán)的“導(dǎo)火索”。

2019-2021年，萬科期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額分別為29.9億元、41.85億元和61.8億元。截至2022年上半年末，萬科存貨賬面余額為1.03萬億元，較上年末減少533.25億元。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為54.45億元，計(jì)提比例為0.53%。

2021年因新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備31.2億元，萬科全年資產(chǎn)減值損失為35.13億元。2022年1-9月，萬科尚未錄得資產(chǎn)減值損失，需要在年報(bào)披露后繼續(xù)觀察。

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但計(jì)提減值或許是當(dāng)下行業(yè)通病，很難因?yàn)榻M織架構(gòu)的調(diào)整就藥到病除。

國泰君安報(bào)告指出，早期高價(jià)拿地以及地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)下行，預(yù)計(jì)2022年存貨減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模繼續(xù)增長。

其中一線城市計(jì)提的主要是非核心區(qū)域和商住項(xiàng)目，部分二線城市在過去經(jīng)歷高地價(jià)，后期利潤空間受擠壓，部分三四線城市則是需求下行，同樣帶來項(xiàng)目去化和售價(jià)壓力。

除了避免投資錯誤和控制存貨減值，萬科對區(qū)域公司的約束還包括財(cái)務(wù)紀(jì)律，畢竟只有軍紀(jì)嚴(yán)明的集團(tuán)軍，才不會在調(diào)整周期自亂陣腳。

早在2021年年中，張建新頂頭上司、原北方區(qū)域首席合伙人劉肖被調(diào)回總部，接替王海武擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營官。2021年11月，劉肖遭萬科內(nèi)控處罰，包括且不限于通報(bào)批評并“降級2級”，扣減獎金1000萬元，下屬張建新扣減獎金250萬元，降1級。

根據(jù)報(bào)道，劉肖受罰大致是因?yàn)槿f科在內(nèi)部調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原北方區(qū)域沈陽公司存在違規(guī)違紀(jì)，北京公司及原唐山事業(yè)部在財(cái)經(jīng)紀(jì)律自查自糾中，亦發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問題。

“金杯共汝飲，白刃不相饒”，從張建新此番被再次追責(zé)，也能看出萬科對區(qū)域與合伙人的管制愈發(fā)嚴(yán)格。

商業(yè)調(diào)整

劉肖調(diào)回總部，至于王海武則在2021年7月份主動請纓，空降印力集團(tuán)總裁。

自2016年8月128.7億元收購96.55%股權(quán)，印力成為萬科專門的商業(yè)運(yùn)營平臺已經(jīng)六年。但收購?fù)瓿珊螅f科各區(qū)域仍擁有自己的商業(yè)公司，旗下商業(yè)項(xiàng)目交由這些商業(yè)公司開發(fā)，和印力團(tuán)隊(duì)的融合度還不高。

截至2022年6月30日，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計(jì)開業(yè)總建面達(dá)1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建面為441.1萬平方米；已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率91.3%，其中開業(yè)1年以上商業(yè)項(xiàng)目出租率91.6%；運(yùn)營管理的商業(yè)項(xiàng)目(含非并表項(xiàng)目)產(chǎn)生租金收入30.5億元，同比增長0.3%。

和同一時(shí)期華潤置地、龍湖、新城等對比，萬科商業(yè)體量最高，租金和整體出租率卻最低。

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萬科2022年中報(bào)顯示，上半年集團(tuán)商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入27.5億元，同比增長12.2%。

2022年初，與萬科集團(tuán)類似，印力也進(jìn)行了系列組織架構(gòu)調(diào)整。

其一，印力總部在原有商業(yè)運(yùn)營中心、資金資產(chǎn)中心、管理支持中心基礎(chǔ)上，增設(shè)多個(gè)職能部門，包括招商中心、“印象匯”事業(yè)部、產(chǎn)品中心、數(shù)字化業(yè)務(wù)變革辦公室。

第二，取消了南昌、西安兩大城市公司，全國十大城市公司縮減為八個(gè)。

第三，在總部成立深圳國資國企合作平臺，負(fù)責(zé)探索與其他企業(yè)、國資平臺、地方機(jī)構(gòu)等成立合資公司，開拓城市商業(yè)新領(lǐng)域。

其中，與特發(fā)、益田共同成立招商運(yùn)營合資公司，統(tǒng)籌小梅沙片區(qū)城更單元的招商運(yùn)營；與萬科、深圳國有免稅集團(tuán)三方成立口岸商管平臺；與萬科物業(yè)、深國際集團(tuán)三方成立的合資公司，對深國際下轄的新建物業(yè)進(jìn)行商管、產(chǎn)辦、物業(yè)等管理。

總體而言，在王海武空降后，印力商業(yè)開始更加重視自身“印象”系產(chǎn)品IP，管理上更強(qiáng)調(diào)精細(xì)化，并通過母公司渠道，深化與萬科各子公司及其他企業(yè)的合作。

上述工作落實(shí)后，2022年10月份，萬科將49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整由印力集團(tuán)管理，總商業(yè)體量約200萬平方米。項(xiàng)目搭接完成后，印力集團(tuán)管理面積會增加至約1200萬平方米。

有萬科內(nèi)部人士表示：“萬科要做大做強(qiáng)某項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，通常會采取人才先行策略。將經(jīng)過業(yè)績檢驗(yàn)的猛將王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，同時(shí)起到帶頭作用，帶動其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)破局。”

這在萬科多年的調(diào)兵遣將中可以找到不少案例。

比如2011年，朱保全從開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)，用十年時(shí)間將傳統(tǒng)物業(yè)升級為空間科技服務(wù)商。2022年萬物云成功上市，朱保全亦晉身萬科聯(lián)席總裁，麾下多了泊寓、商業(yè)、冰雪、酒店、食品、萬緯等經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。

萬物云先發(fā)

統(tǒng)籌兼顧這些經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的同時(shí)，朱保全仍然保留了萬物云的前線大權(quán)。

就在“升職”當(dāng)天下午，朱保全發(fā)了一條朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（萬物云）, today's unpaid sponsor title means nothing.”（如果沒有萬物云的持續(xù)增長，今天的義務(wù)贊助人頭銜毫無意義）。

2022年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入142億元，同比增長38.2%；歸母凈利潤8.7億元，同比增長16.6%。

光大證券對15家重點(diǎn)物管企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年行業(yè)平均歸母凈利潤同比增速為10.2%。萬物云歸母凈利潤有較高的成長性。

但從利潤率來看，2019-2021年港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利率均值約為28.27%，同期萬物云毛利率均值為17.74%，約是均值水平的6成。

自2019年至2022年上半年，萬物云毛利率分別為17.72%、18.54%、16.96%及14.9%。其中，2022年上半年主要因?yàn)檫^往收并購帶來無形資產(chǎn)攤銷影響，剔除該影響的毛利率為16.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

萬物云管理合伙人及首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰也曾表示，萬科物業(yè)本身毛利率是不低的，但由于近幾年并購了一些低端物業(yè)項(xiàng)目，所以拉低了整體水平。隨著無人化等技術(shù)開展，預(yù)計(jì)接下來兩年毛利率會有提升。

拆分板塊來看，科技業(yè)務(wù)的確有帶動萬物云毛利率上漲的潛質(zhì)。

截至2022年上半年，萬物云小區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊收入79.95億元，占比56.1%，增長率35%，毛利率12.7%；商企和城市空間綜合服務(wù)板塊收入50.93億元，占比35.8%，增長率39.8%，毛利率14.1%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊收入11.55億元，占比8.15，增長率56.2%，毛利率29.3%。

可以看到，無論是毛利率還是增長率，萬物云解決方案板塊都高于其他板塊。

丁險(xiǎn)峰曾對外表示，在和朱保全交流時(shí)發(fā)現(xiàn)他有兩個(gè)顯著特征，一是確實(shí)想做好數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級，另一個(gè)是有很強(qiáng)的牽引傳統(tǒng)行業(yè)人員向數(shù)字化轉(zhuǎn)進(jìn)的能力。

其實(shí)這頗有淵源，早在2016年1月，萬科集團(tuán)就推出了信息化、數(shù)字化戰(zhàn)略“沃土”計(jì)劃，前期一直由孫嘉負(fù)責(zé)。

2019年5月，孫嘉從萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人調(diào)任為南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官；當(dāng)年9月份朱保全透露，他接替孫嘉負(fù)責(zé)“沃土”計(jì)劃。

接過數(shù)字化鑰匙后，朱保全帶領(lǐng)萬物云在萬科一眾多元業(yè)務(wù)中率先走通IPO路徑，如今他的帶隊(duì)能力即將在其他經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上接受新的考驗(yàn)。

其中，2022年1-9月，萬科在租賃住宅業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)營收23.1億元，同比增長11.5%。目前共運(yùn)營管理約21.5萬間，累計(jì)開業(yè)約16.9萬間，出租率為95%。截至9月末，已有4.28萬間納入保障性租賃住宅。

在萬科披露的口徑中，長租公寓品牌泊寓計(jì)劃要在2023年實(shí)現(xiàn)成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會計(jì)報(bào)表盈利。

此外，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)2022年1-9月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.7億元，同比增長42.7%。其中高標(biāo)庫收入15.9億元，同比增長11.4%，冷鏈園區(qū)收入13.8億元，同比增長111.7%。

2022年前9月，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)新獲取4個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積28.9萬平方米；新開業(yè)3個(gè)高標(biāo)庫項(xiàng)目和5個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，可租賃建筑面積分別為9.5萬平方米和15.7萬平方米。

總體來看，2022上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長30.6%，占總營收比例11.65%。

2022年中期業(yè)績會，郁亮表示：“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的戰(zhàn)略，已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢。”

早在2015年股東大會，彼時(shí)還是總裁的郁亮，就提出過10年后經(jīng)營性收入占比一半的愿景。如今萬科的總裁變成了三位，其中一位就負(fù)責(zé)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，愿景還在繼續(xù)。

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