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上海正式復(fù)工首日，被疫情阻斷了近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)也同步迎來(lái)首拍。

6月1日，上海首輪集中供地的36宗商品住宅地塊中有20宗成功出讓。其中，有4宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，另有16宗底價(jià)成交，合計(jì)攬金共計(jì)495.78億元。

據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，20宗地塊總成交建面298.05萬(wàn)方，平均樓面價(jià)16634元/平方米，平均溢價(jià)率1.3%。

進(jìn)入競(jìng)拍程序的4宗地溢價(jià)成交，有3宗報(bào)價(jià)達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。其中，備受矚目的徐匯區(qū)斜土街道地塊由招商&香港置地&徐匯城投聯(lián)合體摘取，擊敗保利&象嶼聯(lián)合體，成交溢價(jià)率約為9.6%，成交價(jià)約為47.33億元。

徐匯區(qū)斜土街道地塊是位于徐匯濱江的一幅純宅地，成交樓面價(jià)約為8.63萬(wàn)元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，在今日成交的20宗地塊中均位列第一。另?yè)?jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年徐匯濱江的新盤均價(jià)約為12.5萬(wàn)元/平方米，該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)明顯高于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目均價(jià)。

2020年初，香港置地聯(lián)合體就曾在該區(qū)域內(nèi)拿下一個(gè)地王項(xiàng)目，總價(jià)高達(dá)310億元，僅有約2.19萬(wàn)方的住宅用地。

在供應(yīng)稀缺的上海內(nèi)環(huán)，徐匯濱江板塊的項(xiàng)目通常開盤即售罄，且多有一二手倒掛現(xiàn)象，比如附近的尚海灣豪庭、百匯園、云錦東方等高端住宅項(xiàng)目皆需高積分才可入圍，對(duì)購(gòu)房者、房企皆吸引力十足。

相較而言，位于上海中環(huán)的普陀兩宗地塊則并未受到較強(qiáng)追捧，均以底價(jià)成交。

其中，長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊由宸嘉發(fā)展&惠州奧林匹克置業(yè)聯(lián)合體拿下，成交價(jià)為63.7億元，是今日最高成交價(jià)；成交樓面價(jià)約為2.84萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)分析指出，該地塊住宅物業(yè)與辦公物業(yè)的比例分別為30%、70%，其中辦公物業(yè)中有6成需自持，對(duì)資金要求較高。

普陀區(qū)另一宗中山北社區(qū)地塊則由招商蛇口獨(dú)自拿下，總成交金額達(dá)62.5億元，是今日成交總價(jià)第二高的地塊，成交樓面價(jià)為6.46萬(wàn)元/平方米。

這也是招商蛇口在上海本輪土拍中收獲的第二宗地塊。粗略計(jì)算，招商蛇口今日拿地金額約78.3億，在所有房企中位列榜首。

（16宗底價(jià)成交地塊）

本輪土地出讓中，參與房企仍以國(guó)企、央企為主。上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦向第一財(cái)經(jīng)分析稱，2021年以來(lái)的這波樓市下行，給民企帶來(lái)了很多壓力，參與活躍度減弱。

據(jù)悉，在本次土拍前夕的5月26日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布出讓公告時(shí)，曾下調(diào)了參與房企的入門門檻，包括報(bào)名房企無(wú)須打分即可參拍，以及將監(jiān)管的自有資金額度降低至地塊起拍價(jià)的110%等，希冀通過(guò)這些政策來(lái)提振企業(yè)參與積極性。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上海絕對(duì)的拿地門檻還是比較高的，降低的只是參加的資格和監(jiān)管資金額度的問(wèn)題，并非降低了土地價(jià)格，同時(shí)大部分房企受困于現(xiàn)金流緊張及償債壓力，百?gòu)?qiáng)房企中60%已暫停拿地。

一位參與本輪上海土拍的華南房企投拓負(fù)責(zé)人表示，房企的壓力還是很大，這輪土拍房企的積極性“跟去年二三批差不多”。

不過(guò)，規(guī)則的調(diào)整仍給有意布局上海市場(chǎng)的房企帶來(lái)了機(jī)會(huì)，土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少新鮮面孔。浦東新區(qū)的惠南地塊便是由來(lái)自杭州的大家&錢江房產(chǎn)聯(lián)合獲取，也經(jīng)歷了與中環(huán)置業(yè)的23輪競(jìng)價(jià)后，以超8%的溢價(jià)率收入囊中。同時(shí)，此前曾在武漢、長(zhǎng)沙等城市開發(fā)豪宅項(xiàng)目的宸嘉發(fā)展也是首度入滬。

盧文曦表示，此次土拍只要報(bào)名就可以參與拍賣，放在以往是不可想象的，或許這一批是中小房企拿地好機(jī)會(huì)，例如同潤(rùn)就以超過(guò)8%的溢價(jià)率拿到了一宗不錯(cuò)的宅地。

“土地是樓市的前端，平穩(wěn)成交給后續(xù)房企帶來(lái)信心。今天上海全面恢復(fù)正常，近期也會(huì)迎來(lái)開盤項(xiàng)目，可以為樓市的正常回歸提供信心和底氣。”盧文曦指出。