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網(wǎng)友提問

某房產(chǎn)開發(fā)公司于2020年6月在青島設(shè)立了分公司，并授權(quán)張某作為青島分公司的負(fù)責(zé)人。2021年3月，張某向劉某出具借條，向劉某借款300萬(wàn)元用于某小區(qū)建設(shè)工程，且注明“用房抵押”（加蓋分公司公章），嗣后雙方簽訂了六套《商品房買賣合同》?，F(xiàn)借期已至，劉某起訴要求房地產(chǎn)開發(fā)公司、青島分公司、張某返還借款。

也迪律師解答

第一、借據(jù)是證實(shí)當(dāng)事人之間借貸關(guān)系成立的直接證據(jù)，在本案借條出具時(shí)，張某系房地產(chǎn)開發(fā)公司青島分公司的負(fù)責(zé)人，也在借條上注明了借款用于“工程建設(shè)”，因此，張某具有代表房地產(chǎn)開發(fā)公司青島分公司對(duì)外借款的權(quán)利外觀，劉某對(duì)此信賴且無(wú)過失。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的債務(wù)采用分公司直接責(zé)任與總公司補(bǔ)充責(zé)任相結(jié)合來(lái)承擔(dān)，故劉某起訴房地產(chǎn)開發(fā)公司、青島分公司為本案共同被告并無(wú)問題。

第二、張某與劉某簽訂的《商品房買賣合同》并無(wú)買賣房屋的合意，雙方之間簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示是為涉案借款提供房產(chǎn)抵押，故成立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同關(guān)系。因未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)尚未實(shí)際設(shè)立，劉某無(wú)權(quán)就抵押物主張優(yōu)先受償權(quán)。抵押擔(dān)保合同的效力亦會(huì)受到影響，原因在于：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋第十一條第一款規(guī)定，公司的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)公司股東（大）會(huì)或者董事會(huì)決議以自己的名義對(duì)外提供擔(dān)保，相對(duì)人請(qǐng)求公司或者其分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但是相對(duì)人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道分支機(jī)構(gòu)對(duì)外提供擔(dān)保未經(jīng)公司決議程序的除外。因此，劉某能否要求房地產(chǎn)開發(fā)青島分公司在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任還需要根據(jù)案件證據(jù)進(jìn)一步判斷。