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2023-01-31
提前還房貸，他們究竟是咋想的？
更新時(shí)間：2022-06-07 08:31:21作者：未知
【環(huán)宇雜談】
作為樓市需求主體的新市民，其收入和預(yù)期與當(dāng)下居高不下的房價(jià)之間的矛盾難以調(diào)和。
李宇嘉
近期，樓市出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：提前還房貸。豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會(huì)”有二十多萬成員，過去都在討論該不該買房、去哪里買、怎么融資，而最近討論最多的是要不要提前還房貸。4月份，住戶貸款減少605億元，同比少增4022億元，該項(xiàng)數(shù)據(jù)自2007年統(tǒng)計(jì)以來首次負(fù)增長。這反映，居民貸款買房的意愿下降，這不一定是已發(fā)生的形勢，但可能是未來的趨勢。
過去，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型家庭，有的會(huì)選擇提前還房貸；換房時(shí)，也要提前把貸款還掉。但整個(gè)社會(huì)的大趨勢是，怎么才能借到更多、更便宜的錢來投資獲利。比如，我所了解的深圳居民，如果手上有一大筆錢，他們買房的策略并不是“多點(diǎn)兒首付、少點(diǎn)兒月供”，而是“少點(diǎn)兒首付，多買一套”。簡言之，能多貸款就多貸款。除了銀行的錢，還要高成本從其他渠道借錢。
一直以來有個(gè)理念是，長達(dá)數(shù)十年的房貸，是個(gè)人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機(jī)會(huì)，相當(dāng)于借銀行的錢來投資。而且，房價(jià)上漲的收益非?？捎^，覆蓋銀行貸款利息綽綽有余。這是用別人的錢，實(shí)現(xiàn)自己的財(cái)富夢。另外，國家會(huì)頻繁地救助經(jīng)濟(jì)，手段就是貨幣寬松，這會(huì)導(dǎo)致通脹，一百萬的房貸在幾十年后有可能大幅貶值，房貸的壓力只會(huì)越來越小。
但面向未來的語境下，這樣的思維邏輯可能不成立了。隨著房價(jià)告別快速上漲，經(jīng)濟(jì)告別高速增長，整個(gè)社會(huì)投資收益率臺(tái)階式下行。近期，多家銀行下調(diào)存款利率，四大行4月末 3年定存利率由3.25%調(diào)至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%調(diào)至3.15%。作為存款替代的貨幣基金收益率也逐步下行，7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當(dāng)前的1.7%。
當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期減弱，其他渠道的投資收益率在下降，一個(gè)直觀的理解就是，現(xiàn)金留在手上用于投資，產(chǎn)生的收益率可能無法達(dá)到5%左右的房貸利率水平。這時(shí)，房貸對你而言就是給銀行打工、給銀行搬磚。因此，“還了就是賺了”，提前還房貸，變相成了一種新的“理財(cái)方式”。特別是，當(dāng)下的年輕人，很多都想減輕個(gè)人的資產(chǎn)負(fù)債率，推崇較為輕松的生活。
疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但因?yàn)橄M(fèi)下行得更快，使得居民儲(chǔ)蓄率持續(xù)處于高位。央行最新數(shù)據(jù)顯示，4月住戶存款減少7032億元，同比少減8677億元。截至4月末，住戶存款余額109.62萬億元，同比增速為12.19%，增速為去年5月以來新高（排除1月份特殊情況），也為提前還貸創(chuàng)造了收入上的條件。
對于2017-2019年買房的群體來說，那時(shí)的房貸利率比較高，都要在4.9%的基準(zhǔn)利率水平上上浮。2020年8月份，房貸基準(zhǔn)利率向LPR轉(zhuǎn)軌時(shí)，這一批存量房貸的加點(diǎn)水平比較高。未來，即便5年期LPR繼續(xù)下降，依然改變不了他們要承受實(shí)際高利率的狀況。既然投資賺錢的難度越來越大，不如先減少負(fù)債，增加儲(chǔ)蓄，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，應(yīng)對不確定的未來。
提前還房貸的群體，以“90后、00后”居多，他們注重當(dāng)前的生活質(zhì)量，對較遠(yuǎn)的未來并無多大考慮。比如，持有房產(chǎn)對抗未來可能到來的通脹，這樣的理念開始弱化。他們更關(guān)心的是，當(dāng)下這筆資金怎么樣才能最大化效用。他們手頭無多少積蓄，但多數(shù)能從上一輩那里獲得一筆資金，比如拆遷款、房產(chǎn)套現(xiàn)。對于減輕子女貸款壓力，父母往往有較強(qiáng)的支持意愿。
提前還房貸，盡管不是普遍現(xiàn)象（很多人連貸款買房的能力都沒有），但它是個(gè)小趨勢，看起來不起眼，卻不能忽視。這是與過去拼命加杠桿完全不同的趨勢，與當(dāng)下很多年輕人不愿結(jié)婚、不愿生育是一類問題，是面對不確定的自然而然的反應(yīng)。這對認(rèn)識(shí)當(dāng)下樓市有很強(qiáng)的意義。表面看，樓市問題是預(yù)期不振、觀望濃厚，但內(nèi)核是當(dāng)下收入的制約和對未來的擔(dān)心。
特別是，作為需求主體的新市民，收入和預(yù)期與當(dāng)下居高不下的房價(jià)之間的矛盾難以調(diào)和。問題是，政策并沒有修復(fù)居民的收入，全方位降低成本，而是繼續(xù)刺激，比如，三胎獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)購房資格；“一人購房全家?guī)汀?，提公積金給直系親屬付首付；首付比例降至20%。本質(zhì)上，還是靠杠桿和漲價(jià)預(yù)期刺激購買力。這樣做，無助于問題解決，還會(huì)加速類似提前還貸的收縮行為。
（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）
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