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換審計(jì)師有助于加快化債節(jié)奏，但債務(wù)規(guī)模大、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，決定了恒大債務(wù)化解方案比其他出險(xiǎn)房企更復(fù)雜

文 | 劉昕 鄭慧

編輯 | 王博

為推進(jìn)財(cái)報(bào)審計(jì)、加速債務(wù)重組，恒大與合作14年的“老朋友”普華永道分道揚(yáng)鑣了。

1月16日晚，中國(guó)恒大 （03333.HK） 、恒大物業(yè)（06666.HK）、恒大汽車 （00708.HK） 三家恒大系上市公司發(fā)布公告，宣布羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所 （下稱“普華永道”） 應(yīng)董事會(huì)建議辭任公司審計(jì)師，審計(jì)工作將由上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù) （ 下稱“上會(huì)栢誠(chéng)”） 所接替。

中國(guó)恒大是恒大物業(yè)和恒大汽車的母公司，前身是恒大地產(chǎn)。2009年恒大地產(chǎn)赴港上市，普華永道就擔(dān)任其IPO審計(jì)師。

（來(lái)源：恒大官網(wǎng)）

從上述公告來(lái)看，雙方“分手”的導(dǎo)火索是恒大遲遲未出的審計(jì)報(bào)告。2022年3月22日，恒大發(fā)布公告稱無(wú)法按期完成審計(jì)工作。至今，恒大系三家上市公司都未發(fā)布2021年年報(bào)。

普華永道認(rèn)為，需要更多資料、做更多工作來(lái)判斷恒大是否能在“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”的假設(shè)前提下編制財(cái)務(wù)報(bào)表，以及審計(jì)恒大上市公司的資產(chǎn)減值情況。但恒大認(rèn)為聘任另一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所盡快完成審計(jì)，更符合公司和股東的利益。

企查查信息顯示，上會(huì)栢誠(chéng)曾用名“尤尼泰·栢淳 （香港） 會(huì)計(jì)師事務(wù)所”，該事務(wù)所2022年接下多家出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)房企的審計(jì)業(yè)務(wù)，包括花樣年控股、龍光集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等。

曾經(jīng)參與華夏幸?；瘋囊晃桓吖芨嬖V《財(cái)經(jīng)十一人》，企業(yè)化債有兩個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作：一是對(duì)債務(wù)規(guī)模和債務(wù)形成詳細(xì)科學(xué)的盡調(diào)報(bào)告；二是盡調(diào)出來(lái)后，做好債權(quán)確認(rèn)。

即只有出了財(cái)報(bào)，過(guò)了第一關(guān)，恒大的化債方案才能走下去。換了會(huì)計(jì)師事務(wù)所，對(duì)于現(xiàn)在的恒大來(lái)說(shuō)，邁出了關(guān)鍵一步，但要真正脫困還有更難的關(guān)卡要過(guò)。

換掉普華，加速審計(jì)

普華永道在辭任函中列出了9類未收到的審計(jì)所需資料。主要涉及的事項(xiàng)有：

一位前普華永道高級(jí)審計(jì)師表示，針對(duì)恒大的情況，普華永道要求上述資料是合理的。這些都是被審計(jì)公司應(yīng)當(dāng)提供的重要資料，審計(jì)師需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，執(zhí)行審計(jì)工作。

一位前德勤審計(jì)師告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，年報(bào)審計(jì)是事務(wù)所在可接受的低風(fēng)險(xiǎn)水平下，為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供合理保證，而不是對(duì)財(cái)報(bào)內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確性提供絕對(duì)保證。至于如何做出合理保證，每家事務(wù)所會(huì)按照?qǐng)?zhí)業(yè)準(zhǔn)則要求并結(jié)合職業(yè)判斷，在執(zhí)行審計(jì)程序后得出，并沒(méi)有一個(gè)明確的判定標(biāo)準(zhǔn)。

恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)顯著提高，普華永道出于規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)公司信譽(yù)的考慮，必然會(huì)要求提供更多的審計(jì)證據(jù)，執(zhí)行的審計(jì)程序也會(huì)增加。

關(guān)于“分手”原因，恒大給出的解釋是“雙方對(duì)工作范圍及時(shí)間表未能達(dá)成一致”。但前述前普華永道人士認(rèn)為，雙方“分手”也是房地產(chǎn)公司降低審計(jì)費(fèi)用、降低預(yù)期，審計(jì)公司尋求高審計(jì)費(fèi)、轉(zhuǎn)而拓展IPO新業(yè)務(wù)的共同結(jié)果。

他解釋道，四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所 （普華永道、德勤、安永、畢馬威四家外資會(huì)計(jì)師事務(wù)所） 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其信用和品牌，有助于維持上市公司股價(jià)、幫助集團(tuán)內(nèi)部其他子公司上市。

但目前地產(chǎn)公司盈利能力大幅下降，現(xiàn)金流緊張，上市公司維持股價(jià)難度增加，非上市公司上市前景渺茫，地產(chǎn)公司自然傾向于使用更廉價(jià)的內(nèi)資所。而從審計(jì)公司的角度，四大因業(yè)務(wù)口碑好、品牌知名度高，相應(yīng)地審計(jì)收費(fèi)也較高，而目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審計(jì)費(fèi)下降較多，且風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)四大繼續(xù)承接業(yè)務(wù)的吸引力降低。

據(jù)悉，2022年，普華永道已與融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融信中國(guó)等房企終止合作關(guān)系。

前述前德勤審計(jì)師認(rèn)為，內(nèi)資所的風(fēng)險(xiǎn)容忍水平相對(duì)四大來(lái)說(shuō)高一些，所以對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，他們也愿意嘗試。

將審計(jì)師從四大換成小規(guī)模內(nèi)資所，財(cái)報(bào)審計(jì)就能加速嗎？

一位前四大高級(jí)審計(jì)師認(rèn)為，有可能。會(huì)計(jì)師事務(wù)所的業(yè)務(wù)需要面臨來(lái)自各方的監(jiān)管，但相比起來(lái)，面對(duì)棘手業(yè)務(wù)時(shí)，四大似乎更“畏手畏腳”，是否能通過(guò)國(guó)內(nèi)國(guó)外總部的業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核都需要重點(diǎn)考慮。而同等情況，內(nèi)資所如果經(jīng)過(guò)職業(yè)判斷認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)處于可承受范圍內(nèi)，能夠出具合理保證，他們的確有可能順利出具審計(jì)報(bào)告。

債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量加大化債難度

換掉會(huì)計(jì)師事務(wù)所一定程度上能提高恒大債務(wù)重組效率，但要取得突破性進(jìn)展，恒大還有更重要的難題待解。

以曾經(jīng)同為T(mén)op10梯隊(duì)，出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的華夏幸福、融創(chuàng)為例，2021年初發(fā)生首筆債務(wù)違約的華夏幸福，當(dāng)年9月出臺(tái)了化債方案，對(duì)2192億元金融債務(wù)做了全覆蓋安排。2022年5月出現(xiàn)債務(wù)違約的融創(chuàng)，也在2022年下半年迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，上海董家渡、武漢桃花源等多個(gè)項(xiàng)目獲得AMC （資產(chǎn)管理公司） 注資，項(xiàng)目繼續(xù)由融創(chuàng)操盤(pán)，融創(chuàng)會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。2023年1月，融創(chuàng)境內(nèi)債券實(shí)現(xiàn)整體展期。

恒大的債務(wù)危機(jī)在2021年下半年逐漸顯露。2021年12月，廣東省政府向恒大派出工作組，如今已一年有余，但是恒大的債務(wù)重組方案仍未最終確定。

一位四大AMC （中國(guó)東方資產(chǎn)、中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)） 的業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，出險(xiǎn)房企中，恒大債務(wù)體量最大，這是阻礙其化債最大的難點(diǎn)。前述參與過(guò)華夏幸福債務(wù)重組的高管也贊同上述觀點(diǎn)。他認(rèn)為，華夏幸福的債務(wù)體量做協(xié)議重組相對(duì)容易，但恒大的債務(wù)規(guī)模，幾乎不可能用這種簡(jiǎn)單的形式進(jìn)行重整。

2013年，恒大首度躋身千億房企陣營(yíng)，當(dāng)時(shí)恒大總負(fù)債為2688億元。到了2021年6月30日，恒大的總負(fù)債已是2013年的7倍多，達(dá)到1.97萬(wàn)億元，占總資產(chǎn)的80%以上。將同一時(shí)期港股和A股總收入排名前5的房企放在一起比較，恒大的總收入位列第三，總負(fù)債規(guī)模卻是10家房企中最高。

另外，地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債高轉(zhuǎn)周的模式，也導(dǎo)致表內(nèi)融資渠道并不暢通，加之為了美化業(yè)績(jī)，2023年之前，大多數(shù)房企普遍存在表外債務(wù)。投行高盛2021年的一份研究報(bào)告推測(cè)，恒大的表外債務(wù)可能有1萬(wàn)億元。即恒大真實(shí)的債務(wù)規(guī)?？赡鼙裙_(kāi)數(shù)目大得多。

相比之下，華夏幸福的債務(wù)負(fù)擔(dān)要輕得多。根據(jù)華夏幸福的化債方案，其共有2191億元金融債務(wù)，約為恒大表內(nèi)債務(wù)的九分之一。剔除展期、降息的902億元債務(wù)，華夏幸福剩下的債務(wù)額度僅1290億元，將以現(xiàn)金兌付、信托受益權(quán)償付、隨出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等方式解決。

從化債方式上看，除了談?wù)蛊冢萑肓鲃?dòng)性危機(jī)的房企往往還會(huì)出售資產(chǎn)回籠資金還債，或者由資產(chǎn)的接盤(pán)方一并接手債務(wù)。例如華夏幸福出售多地產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目、融創(chuàng)出售深圳冰雪文旅城股權(quán)。這種償債方式，要想找到買家，房企手握資產(chǎn)的質(zhì)量至關(guān)重要。

多位受訪對(duì)象表示，相比以上兩家房企，恒大可售資產(chǎn)品質(zhì)欠佳。長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)大宗交易的商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)大宗行創(chuàng)始人張蒙認(rèn)為，大多數(shù)情況下，恒大的開(kāi)發(fā)邏輯不會(huì)太多考慮周邊是否有產(chǎn)業(yè)支撐。“它希望在哪個(gè)地方建樓盤(pán)，就去那里，這類資產(chǎn)在處置時(shí)不好消化?！?/p>

相比之下，融創(chuàng)在一線、強(qiáng)二線城市拿了很多地，且大多在城市核心地段。張蒙以上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院舉例，“這種地段的資產(chǎn)，本身價(jià)值就在這擺著，可能會(huì)受市場(chǎng)周期影響，價(jià)格稍微下滑，但肯定有人愿意要。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如果拿去做抵押，起到的擔(dān)保作用也更好?！?/p>

另外，資產(chǎn)質(zhì)量還關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)是否愿意下場(chǎng)紓困。一位持有恒大項(xiàng)目的信托公司員工表示，如果項(xiàng)目還有救的價(jià)值，比如預(yù)售賬款沒(méi)有被抽逃走、地價(jià)下跌沒(méi)有突破抵押率、開(kāi)發(fā)商配合，信托公司基本都會(huì)救。如果是資不抵債的項(xiàng)目，信托公司就會(huì)做好加入債委會(huì)的打算。

多元業(yè)務(wù)+承債收購(gòu)，拖緩化債進(jìn)度

無(wú)論哪家企業(yè)接手恒大項(xiàng)目，獲得資源的同時(shí)大概率還要承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)化解責(zé)任。長(zhǎng)期關(guān)注恒大的“反做空研究中心”創(chuàng)始人黎光壽認(rèn)為，債務(wù)重組過(guò)程中，潛在的接盤(pán)者都不想做承債式收購(gòu)。

前述參與華夏幸?；瘋母吖芴岬剑嘣獦I(yè)務(wù)下，公司將面對(duì)更多的債務(wù)類型和債權(quán)人，債務(wù)情況更復(fù)雜。集團(tuán)內(nèi)部子公司之間、子公司和母公司之間的資金往來(lái)也很難梳理清楚，這都增加了債務(wù)情況摸排和債權(quán)確認(rèn)的難度。

多位采訪對(duì)象認(rèn)為，一旦企業(yè)業(yè)務(wù)涉及多個(gè)領(lǐng)域，又必須在被收購(gòu)時(shí)要求承接部分債務(wù)，那么，雙方談判博弈的時(shí)間就會(huì)被拉長(zhǎng)。

除了主業(yè)房地產(chǎn)，恒大還涉足造車、物業(yè)、健康、食品等多個(gè)領(lǐng)域。黎光壽認(rèn)為，某些業(yè)務(wù)不一定符合接盤(pán)方業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，還有些業(yè)務(wù)接盤(pán)后怎么把這些資產(chǎn)賣出去，也是一個(gè)問(wèn)題。這使得潛在接盤(pán)方做決定時(shí)更加謹(jǐn)慎。

例如，恒大業(yè)務(wù)中有保險(xiǎn)、期貨等境內(nèi)業(yè)務(wù)和香港的證券牌照，保險(xiǎn)和期貨等牌照在2018年以前比較值錢(qián)，但目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)民間資本有實(shí)力的少，國(guó)有資本有興趣的不多，處置起來(lái)想拿到好價(jià)錢(qián)并不容易。

再以汽車業(yè)務(wù)為例，2022年7月，恒馳汽車首款量產(chǎn)車型恒馳5開(kāi)啟預(yù)售。當(dāng)月底，恒馳5的累計(jì)預(yù)售訂單超過(guò)3.7萬(wàn)。12月30日，近半年后，恒馳5只交付了324輛。

黎光壽認(rèn)為，恒大汽車可能有量產(chǎn)能力，但國(guó)內(nèi)汽車廠商大多更愿意收購(gòu)品牌力較強(qiáng)的車企。除非跨界并購(gòu)者比較著急。考慮到國(guó)內(nèi)新能源汽車補(bǔ)貼取消以及最近新能源汽車降價(jià)，部分跨界玩家也會(huì)被勸退。

但恒大物業(yè)是恒大相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。截至2021年6月30日，恒大物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入78.73億元，同比增長(zhǎng)約68.3%。營(yíng)收在物業(yè)企業(yè)中僅次于碧桂園服務(wù)。據(jù)克而瑞物管研究平臺(tái)數(shù)據(jù)，2022年，恒大物業(yè)預(yù)測(cè)在管面積4.98億平方米，位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)第5位。

物業(yè)業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)，且現(xiàn)金流較穩(wěn)定。2022年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，旭輝控股、中國(guó)奧園、雅居樂(lè)等多家房企都在謀求出售控股的物企股權(quán)，以緩解資金緊張狀況。恒大債務(wù)重組中，物業(yè)會(huì)成為接盤(pán)者們重點(diǎn)爭(zhēng)取業(yè)務(wù)。

優(yōu)先救項(xiàng)目

恒大化債仍在繼續(xù)，曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥未來(lái)何往，至今仍然沒(méi)有答案，但可以肯定的是，紓困中帶資入場(chǎng)的國(guó)央企對(duì)陽(yáng)光城、融創(chuàng)、華夏幸福，即保項(xiàng)目又保公司的色彩更濃一些，而恒大則主要是前者。

前述 四大 AMC 業(yè)務(wù)經(jīng)理提到，恒大是目前政府幫扶力度最大的房企，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)幫助恒大化險(xiǎn)，確保把樓交到老百姓手中。

恒大2022年12月20日發(fā)布的季度信息顯示，恒大和境外債券持有人及其顧問(wèn)在重組方案框架、關(guān)鍵條款方面的分歧正不斷收窄。631個(gè)已售和未交付項(xiàng)目基本復(fù)工。

近日，《財(cái)經(jīng)十一人》詢問(wèn)債務(wù)重組最新進(jìn)展，恒大回復(fù)，一切以公告為準(zhǔn)。

從項(xiàng)目層面看，因?yàn)殛P(guān)乎老百姓切身利益，所以恒大債務(wù)化解過(guò)程中，救項(xiàng)目被賦予了更高的優(yōu)先級(jí)。據(jù)悉，目前，恒大的保交樓工作由住建部統(tǒng)籌。截至2023年2月2日，恒大已交樓超過(guò)30萬(wàn)套。

對(duì)于許多金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，救項(xiàng)目也符合自身利益，具有可行性。例如，信托是房企重要的融資渠道，行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，很多信托公司為了維護(hù)投資人的利益，選擇親自下場(chǎng)盤(pán)活項(xiàng)目。

一位央企信托員工表示，正常的房屋建設(shè)和銷售仍然是房企負(fù)責(zé)，但是項(xiàng)目的資金回款、工程撥款等會(huì)由信托公司接管，防止項(xiàng)目資金被挪用。另外，信托公司會(huì)督促房企不停工，如果房企面臨資金困難，信托公司還會(huì)想辦法對(duì)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行融資幫助，使項(xiàng)目運(yùn)行起來(lái)。

但是，據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》了解，AMC下場(chǎng)紓困仍然面臨很多問(wèn)題。例如，在AMC入場(chǎng)之前，恒大的房子可能已經(jīng)抵押給銀行，抵押權(quán)是最優(yōu)先的權(quán)利，如果銀行不愿意撤出抵押權(quán)，賣房子的回款就要先還銀行，之后才能還AMC，這是AMC不能接受的。但是，也有例外情況，假設(shè)政府為了保交樓，設(shè)立一個(gè)政府平臺(tái)向AMC借款，或者AMC借給恒大錢(qián)，由政府提供強(qiáng)擔(dān)保兜底，AMC也可能愿意下場(chǎng)。

據(jù)悉，2月3日，恒大集團(tuán)對(duì)全國(guó)458個(gè)樓盤(pán)中住宅、商鋪和車位等項(xiàng)目展開(kāi)了優(yōu)惠促銷。前一天，許家印主持召開(kāi)了恒大營(yíng)銷會(huì)議，要求新年做好項(xiàng)目推廣工作。

也許，AMC大舉進(jìn)場(chǎng)、債權(quán)人順利展期，公司恢復(fù)營(yíng)銷造血后，恒大除了保項(xiàng)目，保公司也有一線生機(jī)。但賣房子已經(jīng)成為全行業(yè)的焦慮，留給恒大的發(fā)揮空間有限。

作者為《財(cái)經(jīng)》記者及研究員