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至暗的2022年已經(jīng)畫上句號(hào)，新的2023年已經(jīng)揭開序幕。

對(duì)各行各業(yè)來說，接下來的一年都很關(guān)鍵，尤其是房地產(chǎn)。

未來五年，各城房地產(chǎn)的命運(yùn)，很大程度上將取決于2023年各城市的動(dòng)作和速度。

但具體到每個(gè)城市，市場(chǎng)復(fù)蘇程度，分化將越來越大。

因?yàn)槿丝诰湍敲炊啵枨缶湍敲炊?，?gòu)買力就那么多，錢就那么多。

誰動(dòng)作快、放得開，誰就能搶到先機(jī)、搶到紅利、搶到購(gòu)買力、搶到贏面；

反之，誰跑得慢，一步慢、步步慢，終將會(huì)迅速掉隊(duì)，被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后面。

這也就是為什么，往年各地救市基本都要等到春節(jié)后的2/3月份，但今天元旦剛過，春節(jié)前的1月份伊始，從住建部到央行，再到各個(gè)地方城市，已經(jīng)馬不停蹄地瘋狂發(fā)布新政救市。

是的，最關(guān)鍵的一場(chǎng)大救市，一刻都不能多等！

01

新的篇章已經(jīng)開啟， 哪些城市已經(jīng)奮力跑在前面，哪些城市已經(jīng)落后？

東莞——目前政策上最勇、最放得最開的城市。

全域取消限購(gòu)；

二手房指導(dǎo)價(jià)基本取消+帶押過戶；

首套首付降到20%，二套首付30%；

認(rèn)貸不認(rèn)房；

在絕大多數(shù)還在扭扭捏捏、唯唯諾諾的時(shí)候，以上，東莞統(tǒng)統(tǒng)都放開了，都做到了。

全城不限購(gòu)，想買幾套買幾套；首付直接擼到底，就連熱門的城區(qū)和松山湖，統(tǒng)統(tǒng)執(zhí)行首付20%。

瞧瞧，這魄力，值得太多城市學(xué)習(xí)。

有效果嗎？那必然有。

新政策執(zhí)行短短兩周，市場(chǎng)活力立馬來。

有中介朋友說，之前經(jīng)常一個(gè)月都不開單，一套房都賣不出去，但新政之后，店里幾乎每天都能開單，而且來訪和帶看的客戶比之前增加了一倍多。

調(diào)出東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，12月26日東莞全面解除限購(gòu)，僅僅兩天后，12月28日東莞存量房單日就成交了57套。

另外，東莞二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制也基本取消了，某殼網(wǎng)站上，原來清一色的指導(dǎo)價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)全部顯示自由掛牌價(jià)了，而且高于指導(dǎo)價(jià)的房源也不少。

比如上圖，這是最近虎門鎮(zhèn)南部灣萬科城的部分房源，這個(gè)小區(qū)原來指導(dǎo)價(jià)為3萬/㎡，但現(xiàn)在掛牌價(jià)3萬2、3萬3、3萬5的一大堆。

并且實(shí)際交易和貸款，都不再受指導(dǎo)價(jià)限制，再加上二手房“帶押過戶”神器， 從此東莞二手房市場(chǎng)真的自由了。

可以肯定的說，這波市場(chǎng)紅利，東莞可謂勢(shì)在必得了。

02

今年受口罩影響最大的烏魯木齊，也緊跟住建部新政，當(dāng)晚就發(fā)布了救市22條。

針對(duì)購(gòu)房者——

下調(diào)首套房房貸利率、降低二手房首付比例、提升公積金貸款額度；

減免商貸公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、換房退稅；契稅補(bǔ)貼50%，

推行“交房即辦證”；

你看，能用的基本都用了，能放的基本都放了。

針對(duì)開發(fā)商——

主體結(jié)構(gòu)外陽臺(tái)，按1/2面積計(jì)算容積率；

住宅類項(xiàng)目規(guī)劃條件，不作商業(yè)限制要求，由房企自行確定住宅、商業(yè)建筑面積；

支持“商轉(zhuǎn)住”，已建未售的商業(yè)及辦公，可變更為商品住宅或保障房；

放松保障性住房配建要求，商品房預(yù)售節(jié)點(diǎn)可提前40日；

壓力山大的重慶，也趕在元旦前，也發(fā)布了救市16條新政。

重慶新政的精髓在于——

只要你想買房，想盡辦法讓你走首套；如果名下有房，又賣不出去，沒關(guān)系要求開發(fā)商等著你，等你賣完房再網(wǎng)簽新房走首套！

最大程度上突破了限貸壁壘，夠勇吧。

對(duì)購(gòu)房者來說，把商業(yè)貸款限制擼到底，大量錢送到手，這才是硬道理。

03

2023年，一定要?jiǎng)诱娴读?；而且，都得是大?dòng)作。

為啥？

因?yàn)?022年的教訓(xùn)太慘痛，而現(xiàn)在的形勢(shì)，不救不行；曲線救也不行；磨磨唧唧救更不行。

2023年房地產(chǎn)要想有重大起色，要想有效果，必須簡(jiǎn)單、直接地，來針強(qiáng)心劑！

這兩天，網(wǎng)上還流傳著一份文件，是網(wǎng)傳央行正在牽頭跟商業(yè)銀行討論的就是內(nèi)容，一共11條，網(wǎng)傳目前正在討論，尚未定稿，但條條都很重磅。

救房企——

出錢，1.2w億買房企債券；

支持債務(wù)展期，疏通海外融資渠道；

卡脖子的三道紅線，大放松；

保交房——

繼續(xù)出資，國(guó)開行和農(nóng)發(fā)出3500e，重扶行業(yè)信心;

刺激銷售端——

存量按揭利率可能下降，討論中；

認(rèn)房不認(rèn)貸，打破限貸壁壘；

你看，以上3點(diǎn)，都是2022年房地產(chǎn)的三大死結(jié)： 房企卡脖子、停工爛尾、銷售大幅下滑。

房地產(chǎn)被重創(chuàng)的這兩年，我們付出了太多慘痛代價(jià)。

這一點(diǎn)，每個(gè)人心里都明鏡似的，上層更清楚。

截至目前，房企融資渠道幾乎全線打開，大量的錢陸續(xù)到位，這個(gè)問題基本已經(jīng)解決了。

什么還沒解決？

——實(shí)質(zhì)性的保交樓還沒解決。

真正保交樓，讓所有人都信服的保交樓，不僅保證時(shí)間、還能保證質(zhì)量的保交樓，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有解決徹底。

——銷售端還沒解決。

好不夸張的說，截止到目前，所有的房企，銷售端都不理想；所有的城市，銷售端都有不小的壓力。是的，所有。

所以， 未來五年，上到國(guó)家層面，下到各個(gè)城市，其房地產(chǎn)的命運(yùn)，就看2023年了。

04

各位，2023年，注定是房地產(chǎn)需要跟時(shí)間瘋狂賽跑的一年！

隔靴搔癢式救市，像大姑娘一樣扭扭捏捏、迂回委婉的救市，完全沒用，只會(huì)起負(fù)作用！

從現(xiàn)在開始，各地必須要盡快下猛藥了！

比如：

除北上廣深外，限購(gòu)限售，全面大放開！

所有非熱門城市，首付擼到底，首套全降到20%，二套全降到30%！

突破“貸”票，應(yīng)放盡放、有需必貸！

二手房指導(dǎo)價(jià)制度全面取消，完全市場(chǎng)化！

盡快放開能放開的一切！

如果以上，基本都能做到，那么至少那些基本面較好的城市， 還大有看頭。

比如——

一線城市北京、上海、深圳、廣州；

長(zhǎng)三角里的蘇州、杭州、寧波；珠三角里的東莞、珠海、佛山；以及成都、南京、長(zhǎng)沙、西安、合肥等，均可期。

但也有一批城市，或城市基本面太弱，或人口流失太嚴(yán)重，或樓市問題太多， 即便2023年，依然會(huì)相當(dāng)艱難。

比如——

蘭州、哈爾濱、大理、北海、包頭、溫州、大連、福州、惠州、宜興、銅陵、泰安、六安、揚(yáng)州、南平、泰州、黃石、張家港、鎮(zhèn)江、三明、常熟。