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作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

都說(shuō)“換帥如換刀”，從超額完成2022年銷(xiāo)售額，到引入“外援”原旭輝高管董毅，越秀地產(chǎn)在一眾“拉跨”的房企中脫穎而出。如今，一場(chǎng)土拍激戰(zhàn)，又將越秀地產(chǎn)的“勇猛”展露無(wú)疑。

2月8日，在國(guó)央企占據(jù)主導(dǎo)的北京第五次集中供地現(xiàn)場(chǎng)，激情血拼、瘋狂內(nèi)卷成常態(tài)，越秀地產(chǎn)以59億連落兩子，成了這場(chǎng)大戰(zhàn)的最大贏家。

此次收入囊中的石景山蘋(píng)果園地塊與昌平信息園二期地塊，一場(chǎng)6家房企報(bào)名，一場(chǎng)14家房企及聯(lián)合體參戰(zhàn)。越秀地產(chǎn)前腳激戰(zhàn)北京拿地“?？汀敝泻Ｐ鲁牵辈辶酥泻１本┐蟊緺I(yíng)，后腳沖出層層“包圍圈”，長(zhǎng)驅(qū)直入，首入北京城六區(qū)。

在成功奪地后的第一時(shí)間，越秀北方區(qū)域副總兼北京公司總經(jīng)理董毅第一時(shí)間分享了好消息，并表示：“拿地才是第一步，兌現(xiàn)投資承諾，給客戶(hù)交好房?！睂?duì)于未來(lái)北方區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，他向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)透露：會(huì)繼續(xù)拿地。

一家廣州本土國(guó)企“快準(zhǔn)狠”地落位北京，在萎靡不振的房地產(chǎn)市場(chǎng)，逆勢(shì)加倉(cāng)，殺出了一條血路，而此次“南雁北飛”，又透露了何種信號(hào)？

越秀地產(chǎn)全國(guó)布局圖 2023年1月

“進(jìn)京趕考” 首入北京城六區(qū)

北京，因?yàn)榈乩砦恢茫騺?lái)都是房企們的必爭(zhēng)之地。所以，近年來(lái)，卓越、建發(fā)、珠江、越秀地產(chǎn)等粵派房企爭(zhēng)相“進(jìn)京趕考”。只是，越秀地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的存在感一直較低，要不拿地失意，要不位置較偏。此次逆勢(shì)加倉(cāng)北京，頗有大力發(fā)展北京市場(chǎng)之意。

越秀地產(chǎn)首個(gè)進(jìn)京項(xiàng)目為越秀天恒·懷山府，主打懷柔高端人居樣板項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目位于懷柔紅螺別墅區(qū)板塊，且周邊商超、交通、醫(yī)療、教育等配套都不佳。自2021年11月，越秀天恒·懷山府取得預(yù)售證，項(xiàng)目售賣(mài)不佳，開(kāi)盤(pán)1年去化率不到2%。此外，雖然項(xiàng)目聯(lián)合天恒置業(yè)共同操盤(pán)，但是并沒(méi)有發(fā)揮出強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的效應(yīng)，市場(chǎng)關(guān)注較為薄弱。

很顯然，此次拿地越秀地產(chǎn)連落兩宗熱門(mén)地塊——石景山蘋(píng)果園地塊、昌平信息園地塊，彌補(bǔ)了越秀地產(chǎn)在北京區(qū)域的土儲(chǔ)不足。

此外，33.12億+現(xiàn)房銷(xiāo)售面積4.5萬(wàn)㎡雙觸頂搖號(hào)，昌平信息園地塊成交樓面價(jià)3.24萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率15%；25.99億+現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1.5萬(wàn)㎡，石景山蘋(píng)果園631-2等地塊成交樓面價(jià)4.3萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率15%。總體溢價(jià)不高，且屬于北京熱門(mén)板塊，配套還算可以。

在人事布局上，旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅于年初入職越秀地產(chǎn)，擔(dān)任越秀北方區(qū)域副總兼北京公司總經(jīng)理，主管土地投拓，無(wú)疑讓越秀地產(chǎn)在北京市場(chǎng)開(kāi)拓層面“如虎添翼”。

盤(pán)點(diǎn)董毅的簡(jiǎn)歷，他曾任永同昌集團(tuán)副總裁，分管投資、融資和投后管理。在千億房企旭輝中曾擔(dān)任總部投資中心任戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人、華北區(qū)域集團(tuán)總裁，擁有豐富的一線(xiàn)經(jīng)驗(yàn)。此次挖角民營(yíng)房企“強(qiáng)將”亦能看出越秀地產(chǎn)想要奮發(fā)的決心。

針對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)曾在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上指出，在保評(píng)級(jí)的前提下，適度運(yùn)用杠桿，要選好城市、選好項(xiàng)目，以好產(chǎn)品、好營(yíng)銷(xiāo)、好服務(wù)、好品牌，令公司盈利能力保持穩(wěn)定合理水平。這契合了越秀地產(chǎn)拓展土地的戰(zhàn)略意圖。

告別土地大增值時(shí)代，對(duì)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的精準(zhǔn)研判于房企而言十分重要，尤其是在民營(yíng)房企融資困境未改善的情況下，競(jìng)爭(zhēng)偏弱的市場(chǎng)給了國(guó)央企加倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。

此外，從此次北方區(qū)域的拿地也可以看出，越秀地產(chǎn)想要調(diào)節(jié)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

從越秀地產(chǎn)2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，大灣區(qū)仍是越秀地產(chǎn)堅(jiān)守的大本營(yíng)，也是業(yè)績(jī)的重要貢獻(xiàn)地。上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣489.1億元，同比提升3.2%，其中，大灣區(qū)合同銷(xiāo)售金額人民幣317.5億元，占比65%。

越秀地產(chǎn)2022年上半年銷(xiāo)售分布

截至2022年6月30日，在全國(guó)戰(zhàn)略布局30個(gè)城市中，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2,860萬(wàn)平方米，其中，大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約52.9%。

對(duì)于房企而言，想要保證穩(wěn)健發(fā)展趨勢(shì)，不僅需要維持現(xiàn)有城市的貢獻(xiàn)度，還需要在較為薄弱的市場(chǎng)中進(jìn)行優(yōu)化。顯然，北方區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售還有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

據(jù)了解，目前越秀地產(chǎn)在北方區(qū)域僅布局北京、青島、濟(jì)南、沈陽(yáng)、煙臺(tái)5個(gè)城市，布局城市并不算多，且北方區(qū)域目前僅有24個(gè)樓盤(pán)。越秀地產(chǎn)目前實(shí)行的是“1+4”全國(guó)化戰(zhàn)略，以粵港澳大灣區(qū)為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的高能級(jí)城市獲取優(yōu)質(zhì)資源。

土儲(chǔ)決定著房企的未來(lái)發(fā)展，越秀地產(chǎn)搶占優(yōu)質(zhì)土地資源的動(dòng)作在去年已經(jīng)顯現(xiàn)。2022年12月單月，越秀地產(chǎn)通過(guò)合作方式取得三幅地塊，地塊總建筑面積為50.19萬(wàn)平方米，權(quán)益土地價(jià)款為12.67億元。

此前在1月份，越秀地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式取得杭州市兩幅相連地塊18.05%的實(shí)際權(quán)益，土地價(jià)款約為7.41億元。據(jù)了解，該兩幅地塊位于杭州市臨平區(qū)，總建筑面積合共約47.31萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為住宅用地。

千億房企“拿地論”

很顯然，逆勢(shì)加倉(cāng)，越秀地產(chǎn)有其自身背書(shū)。告別唯規(guī)模論時(shí)代，在投拓資源、財(cái)務(wù)狀況、產(chǎn)品能力等方面幾乎沒(méi)有明顯短板的越秀實(shí)現(xiàn)了逆襲。

2022年銷(xiāo)售目標(biāo)完成率超過(guò)100%，越秀地產(chǎn)絕對(duì)房企中的佼佼者，銷(xiāo)售額達(dá)到1250億元。就銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名來(lái)看，越秀地產(chǎn)從2021年的34位直接躍升至第16位，成為連跳18位的房企。

彼時(shí)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。更為重要的是，越秀地產(chǎn)1月合約銷(xiāo)售額88.84億元，同比上升約76.3%，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，也為其提供了有效的現(xiàn)金補(bǔ)給。

從拿地方式來(lái)看，不同于其他房企，作為老牌國(guó)企，越秀地產(chǎn)拿地主要依靠“地產(chǎn)+基金”模式，母公司越秀集團(tuán)下的基金公司，以此解決房企融資難、現(xiàn)金不充分問(wèn)題。以此加快擴(kuò)張速度，保持低負(fù)債。

此外，越秀地產(chǎn)為廣州市屬?lài)?guó)企，成立于1983年，1992年赴港上市。堅(jiān)持區(qū)域深耕與雙國(guó)資背景，背靠“大樹(shù)”的越秀地產(chǎn)擁有強(qiáng)大的土地拓展能力。越秀地產(chǎn)還與廣州地鐵成為搭檔，形成了獨(dú)特的TOD開(kāi)發(fā)模式，在“軌道+物業(yè)”方面擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

越秀地產(chǎn)的拿地方式多樣。僅就2022年上半年來(lái)看，越秀地產(chǎn)充分運(yùn)用“6+1”多元化、特色化增儲(chǔ)平臺(tái)，堅(jiān)持“1+4”區(qū)域化投資布局，分別于廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙共7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬(wàn)平方米。

其中，大灣區(qū)新增西部土地新增土儲(chǔ)163萬(wàn)平方米，廣州新增5部土地，新增土儲(chǔ)126萬(wàn)平方米，TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的23.2%、4.4%、27.0%

此外，一切都在指向國(guó)企穩(wěn)健的業(yè)績(jī)背書(shū)。就2022年上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，越秀地產(chǎn)營(yíng)收約312.9億元，同比上升29.1%；核心凈利潤(rùn)約21.3億元，同比上升1.4%。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)之外，三道紅線(xiàn)全綠達(dá)標(biāo)，派息比率保持在40%，體現(xiàn)國(guó)企抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2022年越秀地產(chǎn)上半年三道紅線(xiàn)情況

針對(duì)未來(lái)，管理層曾在去年業(yè)績(jī)會(huì)上作出做出預(yù)判：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策面或會(huì)放松，行業(yè)有望企穩(wěn)和回升，但會(huì)出現(xiàn)分化現(xiàn)象，核心城市有望提前回暖。

這意味著，在城市越來(lái)越分化的市場(chǎng)，搶占優(yōu)質(zhì)城市，才能贏得更多的砝碼。很顯然，越秀地產(chǎn)已經(jīng)“利劍出鞘”。