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全國現(xiàn)房銷售面積及同比增速 來源：海易居地產(chǎn)研究院

海報(bào)新聞?dòng)浾?陳嘉偉 報(bào)道

進(jìn)入2月，多省份明確將開展房地產(chǎn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2月7日河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開，會(huì)上通報(bào)了2023年重點(diǎn)工作。會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

2月6日，四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知，其中第26條提出“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向型發(fā)展模式過渡”。

此前，山東、安徽兩個(gè)省份也明確將開展相關(guān)試點(diǎn)，由“鼓勵(lì)”現(xiàn)房銷售到將開展“試點(diǎn)”，相關(guān)改革提速。

現(xiàn)房銷售行情更好

上海易居地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。上海易居地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅下降與全國房地產(chǎn)市場降溫的大環(huán)境有關(guān)，“若對比全國房地產(chǎn)銷售的另外兩個(gè)指標(biāo)，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實(shí)并不差?！?022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。

行情更好的一個(gè)證據(jù)在于現(xiàn)房銷售的占比越來越高。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于上揚(yáng)態(tài)勢，2021年12月達(dá)到10.4%，進(jìn)入2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升，2022年12月攀升至13.9%。

另外值得注意的一點(diǎn)是，目前市場上出現(xiàn)現(xiàn)房交易均價(jià)出現(xiàn)低于期房的現(xiàn)象，上海易居地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年現(xiàn)房均價(jià)為8326元/平方米，期房的價(jià)格為10486元/平方米，兩者價(jià)差為2159元/平方米。

理論上現(xiàn)房風(fēng)險(xiǎn)更小，價(jià)格應(yīng)該更高，而出現(xiàn)這一反常現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示根源在于目前市場上的現(xiàn)房，多屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房價(jià)會(huì)比較低?！斑@并非我們期待的現(xiàn)房交易，所有目前購房者在購買時(shí)還需注意相關(guān)問題。”

預(yù)售制取消呼聲不斷

1956年，香港頒布《預(yù)售樓花同意書》，以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點(diǎn)了商品房預(yù)售制度。1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布，預(yù)售制成為我國商品房銷售的主要方式之一。

該制度為減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用，但隨著進(jìn)幾年地產(chǎn)企業(yè)“暴雷”、項(xiàng)目爛尾，取消預(yù)售制的呼聲越來越高。

2022年全國兩會(huì)期間，多名代表委員“取消商品房預(yù)售制”、“實(shí)行現(xiàn)房銷售”的建議曾引起熱烈討論。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國人大代表、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹，全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。

據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號消息，2022年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。盧天錫認(rèn)為，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等問題。

到2028年現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%

嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)房銷售的相關(guān)呼吁與探索可以追溯到近二十年前，但目前各地相關(guān)提法已從過去的“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸圏c(diǎn)”，這或許意味著現(xiàn)房模式改革之路的正式開啟。

目前，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，而據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院測算，在最近5年改革的背景下，到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%。

上海易居地產(chǎn)研究院指出，現(xiàn)房銷售占比的上升過程，實(shí)際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應(yīng)中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會(huì)增加。這對土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場都會(huì)產(chǎn)生重要影響。

對于房企來說，要深入思考這項(xiàng)制度帶來的挑戰(zhàn)和影響，尤其是要從項(xiàng)目開發(fā)、資金管控、項(xiàng)目銷售、產(chǎn)品展示、房屋交付、物業(yè)管理等角度理解這個(gè)問題，要深入引導(dǎo)企業(yè)投資人員、營銷人員、財(cái)務(wù)人員、物業(yè)管理人員做思考，積極投身到這項(xiàng)重大的改革大潮中。

而對于購房者來說，也要理解現(xiàn)房銷售模式將顯著改變購房模式、住房消費(fèi)模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標(biāo)，同時(shí)在新一輪住房消費(fèi)提振工作中，關(guān)注改革趨勢，積極調(diào)整優(yōu)化購房策略。