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深圳史上最大舊改“白石洲城市更新項(xiàng)目”再出新動(dòng)向。

項(xiàng)目所有者綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095.HK）（下稱“綠景地產(chǎn)”）近期發(fā)布公告，于2022年6月7日與萬科子公司簽訂協(xié)議，萬科方向項(xiàng)目公司注資23億元，持8%股權(quán)，交易完成后，享受白石洲舊改三、四期20%的盈利分配。

“市場(chǎng)一直對(duì)于我們綠景能否獨(dú)立開發(fā)白石洲這么大的項(xiàng)目有一些擔(dān)憂，特別是在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬之后?，F(xiàn)在萬科進(jìn)來了，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力加倍，加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于我們開發(fā)白石洲的信心?！本G景地產(chǎn)方面對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》回復(fù)。

對(duì)此前曾出現(xiàn)流動(dòng)性困難的綠景地產(chǎn)來說，萬科不僅提供了融資，更重要的是提供了信心。

而對(duì)于萬科，這是一筆保本保收益的債權(quán)投資。表面看上去，入股是股權(quán)投資，但公告披露的協(xié)議內(nèi)容顯示，萬科的退出機(jī)制中設(shè)置了固定回報(bào)?！斑@應(yīng)是債權(quán)投資，不計(jì)入綠景的上市公司債務(wù)?！毕沩炠Y本董事沈萌對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

劃算的交易

根據(jù)綠景地產(chǎn)的公告，其間接非全資附屬公司“智慧城市”和萬科的間接非全資附屬公司“深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”訂立了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，萬科方向四達(dá)實(shí)業(yè)注資約人民幣23億元。

公開信息顯示，深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由深圳萬科100%持股，四達(dá)實(shí)業(yè)目前持有“深圳白石洲舊改”項(xiàng)目公司100%的股權(quán)。按照公告，此次引入萬科所得款項(xiàng)將全數(shù)用于白石洲舊改第三期及第四期開發(fā)。

白石洲舊改是綠景地產(chǎn)目前貨值最大的項(xiàng)目。據(jù)了解，它還是目前深圳市規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目，拆除用地面積45.95萬平方米，計(jì)容積率建筑面積達(dá)347.96萬平方米。

2016年，綠景地產(chǎn)的母公司綠景集團(tuán)與白石洲股份公司簽訂合作協(xié)議獲得此項(xiàng)目，綠景地產(chǎn)管理層曾公開稱其為“巨無霸項(xiàng)目”。

對(duì)于萬科來說，這是一筆劃算的交易。按照公告，獨(dú)立估值師評(píng)估的“深圳白石洲舊改”項(xiàng)目公司的估值是330億元，如果按照這個(gè)估值計(jì)算，8%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是26.4億元。

這意味著，綠景的這筆交易，讓利了3.4億元。

為什么會(huì)有這部分讓利？

綠景地產(chǎn)方面回復(fù)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“萬科一直是我們的基石投資者，雙方在地產(chǎn)領(lǐng)域各有資源和優(yōu)勢(shì)，此次合作也是在項(xiàng)目層面上更進(jìn)一步。從項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏來看，萬科只參與項(xiàng)目三四期，不參與一二期。也就是說，白石洲明年一期預(yù)售，收入和利潤(rùn)是盡數(shù)歸于綠景的。萬科作為戰(zhàn)略性股東進(jìn)來，對(duì)于綠景融資和業(yè)務(wù)層面長(zhǎng)期來看都是利好，加固了我們項(xiàng)目的安全性，所以此次股權(quán)合作是一個(gè)雙贏的結(jié)果?！?/p>

除此之外，綠景地產(chǎn)方面介紹：“市場(chǎng)一直對(duì)于我們綠景能否獨(dú)立開發(fā)白石洲這么大的項(xiàng)目有一些擔(dān)憂，特別是在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬之后?，F(xiàn)在萬科進(jìn)來了，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力加倍，加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于我們開發(fā)白石洲的信心?！?/p>

明股實(shí)債？

如果按照項(xiàng)目本身的估值看，對(duì)于萬科來說，這還是一筆盈利頗為明顯的投資。

西南證券曾在2019年的7月估算此項(xiàng)目總可用于出售的面積約為200萬平方米，對(duì)應(yīng)貨值超過 2000億元。

按照今年年初深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局公示的最新規(guī)劃，白石洲舊改一至四期規(guī)劃總體量分別為68.2萬平方米、19.8萬平方米、178.5萬平方米、91.5萬平方米。

今年4月綠景地產(chǎn)的業(yè)績(jī)會(huì)上管理層介紹，一期的貨值大概為300億左右。三、四期的面積是一期的4倍，如果假設(shè)房?jī)r(jià)沒有太大變化，三、四期的貨值大約是300億的四倍，即1200億。

根據(jù)公告，萬科方擁有三、四期20%的盈利分配比例，如果按照1200億來計(jì)算，即240億的盈利。

不僅如此，萬科的這筆投資還是保本保收益的。

根據(jù)綠景地產(chǎn)的公告，如果項(xiàng)目公司未能在2025年12月31日取得三、四期的四項(xiàng)證書或許可證（即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證），或者各方未能就第四期之整體發(fā)展及營(yíng)運(yùn)規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬科方擁有向綠景方出售部分股權(quán)或債務(wù)的權(quán)利，即“退出權(quán)”。

而這個(gè)退出權(quán)是保收益的。

根據(jù)協(xié)議，萬科退出時(shí)，綠景將給予萬科投資款12%的復(fù)合年回報(bào)；如綠景在45天內(nèi)未能支付代價(jià)，萬科對(duì)白石洲三期四期的利潤(rùn)分配比例將從20%提高至40%，或復(fù)合年度回報(bào)從12%提高至24%。

相應(yīng)的，綠景擁有回購(gòu)權(quán)。根據(jù)協(xié)議，如果在2025年9月30日之前，綠景為白石洲項(xiàng)目（包括三期四期）取得商業(yè)銀行開發(fā)貸款包，或項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口且無外部融資解決方案，綠景可以回購(gòu)萬科所持股權(quán)，但需給予萬科所有投資款12%的復(fù)合年度回報(bào)；如綠景不回購(gòu)股權(quán)，萬科對(duì)白石洲三期四期項(xiàng)目的利潤(rùn)分配比例將從20%提高至40%。

“如果僅僅是退出和回購(gòu)并不意味著必然是債權(quán)，還要看在退出和回購(gòu)時(shí)是否存在固定回報(bào)或保底回報(bào)。綠景和萬科的協(xié)議里明確標(biāo)明了有保底回報(bào)，那就是債權(quán)投資。明股實(shí)債，不用算進(jìn)上市公司的債務(wù)。”香頌資本董事沈萌對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

“老朋友”增援

綠景地產(chǎn)和萬科的合作有跡可循，萬科是綠景地產(chǎn)的基石投資者，持股5.94%，為公司第三大股東。綠景地產(chǎn)的現(xiàn)任獨(dú)立董事中，有一名來自萬科，為萬科的境外資金業(yè)務(wù)首席合伙人莫凡。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》還了解到，綠景的高管中，還有萬科背景的職業(yè)經(jīng)理人。

萬科的介入，確實(shí)在關(guān)鍵時(shí)刻扶了“老友”一把。

綠景地產(chǎn)近期已出現(xiàn)了流動(dòng)性困難。5月19日，綠景地產(chǎn)宣布將5000萬美元的換股債到期日延長(zhǎng)1年至2023年5月18日。彼時(shí)綠景地產(chǎn)董事會(huì)認(rèn)為，此舉將增加公司及其附屬公司營(yíng)運(yùn)資金的流動(dòng)性。

雖然坐擁深圳最大舊改，但綠景地產(chǎn)的銷售規(guī)模不到百億。公開資料顯示，其2021年出售物業(yè)的收益是33.92億元，2020年的銷售額是45.8億元。目前公司市值為60億港元出頭，一直被外界調(diào)侃“小馬拉大車”。

綠景地產(chǎn)2021年年報(bào)顯示，其總營(yíng)收是43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。

年報(bào)還顯示，截至去年底，綠景地產(chǎn)負(fù)債總額約為311億元，約77%都是有抵押貸款。一年內(nèi)到期有息負(fù)債約為98億元，對(duì)應(yīng)現(xiàn)金余額僅72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物39.07億元，受限存款33.80億元。再加上白石洲舊改工程浩大，資金沉淀多，壓力可見一斑。

今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠景地產(chǎn)行政總裁唐壽春表示：“綠景絕不躺平。保安全將會(huì)是接下來一年到一年半內(nèi)的首要任務(wù)?！?/p>

目前，白石洲舊改一期已順利動(dòng)工，據(jù)綠景地產(chǎn)的執(zhí)董兼主席黃敬舒在業(yè)績(jī)會(huì)上透露：“光大銀行對(duì)白石洲有207億授信，目前還有175億可用額度，再加上集團(tuán)接近100億左右的貨值和現(xiàn)金余額，都足夠?yàn)榘资抟黄陂_發(fā)提供非常好的保障?！?/p>

據(jù)綠景地產(chǎn)管理層介紹，一期產(chǎn)品預(yù)期在2023年會(huì)大規(guī)模推盤。隨著前期推盤的資金流入，綠景地產(chǎn)的資金面將大為改觀。