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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

綠景中國(guó)，終究還是沒(méi)能憑一己之力撬動(dòng)深圳白石洲這艘"舊改航母"。

6月7日深夜，綠景中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，附屬公司智慧城市發(fā)展有限公司、目標(biāo)公司深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與萬(wàn)科旗下深圳市深全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

據(jù)此，萬(wàn)科方面同意向目標(biāo)公司注資約23億元，其中1.71億元將注入目標(biāo)公司的注冊(cè)資本，占目標(biāo)公司經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約8%，而結(jié)余約21億元將入賬列為目標(biāo)公司的資本儲(chǔ)備。

緊隨認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，萬(wàn)科方面將于目標(biāo)公司經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)中擁有約8%權(quán)益，而綠景中國(guó)在目標(biāo)公司的權(quán)益將由100%攤薄至92%；并且萬(wàn)科將以20%的比例享有項(xiàng)目第三期及第四期的盈利分派。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目標(biāo)公司擁有項(xiàng)目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司為深圳市南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體，即白石洲舊改項(xiàng)目。

也就是說(shuō)，萬(wàn)科以23億元入股了綠景中國(guó)手中最值錢(qián)的巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目。

十年白石洲，綠景吞不下舊改巨無(wú)霸

即便放在整個(gè)深圳市場(chǎng)，白石洲也具有代表性。

據(jù)悉，白石洲項(xiàng)目位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，總建筑面積達(dá)358萬(wàn)平方米，此前深圳南山管理局曾表示，"如若順利推進(jìn)，白石洲將是截至目前深圳計(jì)容面積最大的舊改航母"。目前，周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲至10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米的水平。

無(wú)論是土儲(chǔ)規(guī)模，還是利潤(rùn)空間，這個(gè)巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目對(duì)于房企都具有巨大的吸引力，因此在早期招標(biāo)時(shí)也引來(lái)了保利、華潤(rùn)、佳兆業(yè)等房企們爭(zhēng)搶。

盡管引人艷羨，但對(duì)于開(kāi)發(fā)主體綠景中國(guó)這家中小型房企來(lái)說(shuō)，吞下這一項(xiàng)目并不容易。前期，綠景中國(guó)對(duì)于白石洲項(xiàng)目的跟進(jìn)已長(zhǎng)達(dá)十余年，協(xié)助白石洲村委完成了改造前的各項(xiàng)工作，終于熬到了如今收成的時(shí)刻。

按照計(jì)劃，項(xiàng)目將分為四期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期約為8到10年。在今年4月的投資者交流會(huì)上，綠景中國(guó)管理層還喊話："白石洲項(xiàng)目經(jīng)過(guò)多年的耕耘，如今已經(jīng)正式啟航。"

據(jù)綠景中國(guó)方面介紹，目前白石洲一期預(yù)售地塊已經(jīng)四證齊全，并且正在進(jìn)行工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年就可以開(kāi)始預(yù)售，進(jìn)入收成期，一期可售貨值大概300億元。

但僅過(guò)了兩個(gè)月，綠景中國(guó)拉來(lái)了老大哥萬(wàn)科。

對(duì)于出售股權(quán)的緣由，綠景中國(guó)解釋稱(chēng)，該認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)將為白石洲第三期及第四期籌措資金，并減低目標(biāo)公司對(duì)公司財(cái)政支援的依賴(lài)程度。

事實(shí)上，綠景中國(guó)對(duì)這一項(xiàng)目所需要耗費(fèi)的資金并非沒(méi)有預(yù)期，土地出讓金、對(duì)村民的補(bǔ)償金和建筑成本等都需要大量現(xiàn)金流。2021年，綠景中國(guó)便透露，整個(gè)白石洲項(xiàng)目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。

然而，目前深圳乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)，項(xiàng)目入市及銷(xiāo)售結(jié)果仍存在不確定性，因此市場(chǎng)對(duì)于白石洲項(xiàng)目預(yù)售開(kāi)始前的資金實(shí)力倍加關(guān)注。

萬(wàn)科抄底，股東感嘆"撿了大便宜"

可以說(shuō)，白石洲的成功與否，直接關(guān)系到投資者們對(duì)于綠景中國(guó)的態(tài)度。在今年4月份的投資者會(huì)上，管理層也曾直言："絕大部分股東投資綠景的原因也是在投資白石洲"。

短期來(lái)看，綠景中國(guó)的債務(wù)和資金鏈備受關(guān)注。2021年年報(bào)披露，綠景中國(guó)的現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物39.07億元、受限存款33.80億元；但一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元，現(xiàn)金短債比僅為0.74，償債壓力并不小。

其中，綠景中國(guó)已針對(duì)14.6億元可轉(zhuǎn)債和14億元境內(nèi)小公募兩筆債務(wù)與投資者做溝通，爭(zhēng)取存續(xù)。而據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，投資者是否愿意對(duì)債務(wù)存續(xù)，取決于白石洲的進(jìn)度能否達(dá)到預(yù)期。

因此，綠景中國(guó)亟需資金來(lái)保證白石洲項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以進(jìn)一步支撐整個(gè)公司的發(fā)展。"認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)有助于優(yōu)化目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并支持后續(xù)于市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)發(fā)展。透過(guò)引入萬(wàn)科，公司相信將會(huì)提高投資者對(duì)集團(tuán)的信心，同時(shí)為集團(tuán)提供更多融資選擇。"綠景中國(guó)于公告中表示。

從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，顯然投資者也投了贊成票。截至6月8日收盤(pán)，綠景中國(guó)股價(jià)每股報(bào)收1.24港元，上漲42.53%，盤(pán)中一度漲幅超50%。

而對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，做這樣一筆高利潤(rùn)的投資顯然也不虧。

以項(xiàng)目本身為例，一期至四期可售面積分別為20萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、60萬(wàn)平方米以及70萬(wàn)平方米，即三、四期占據(jù)了白石洲項(xiàng)目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規(guī)模至少超過(guò)千億元。

而目前，白石洲舊改二、三、四期簽約率已經(jīng)超過(guò)90%，只要達(dá)到政策所要求的95%簽約率就可以確定實(shí)施主體。綠景中國(guó)此前曾披露，預(yù)計(jì)2022年底項(xiàng)目整體簽約率可以達(dá)100%。

值得一提的是，認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，萬(wàn)科與綠景中國(guó)還達(dá)成了"兜底"協(xié)議。

根據(jù)交易公告，倘若白石洲項(xiàng)目公司未能于2025年12月31日前就項(xiàng)目第三、四期取得所有四項(xiàng)證書(shū)或許可證，或買(mǎi)賣(mài)雙方未能就項(xiàng)目第四期整體發(fā)展規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬(wàn)科可選擇退出，并由綠景中國(guó)回購(gòu)股權(quán)，且回購(gòu)代價(jià)至少為12%的年回報(bào)率。

進(jìn)一步而言，倘若綠景中國(guó)未能按期回購(gòu)股權(quán)，萬(wàn)科針對(duì)第三、四期的盈利分派比例將由20%提高至40%。

有萬(wàn)科股東向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，"這筆交易萬(wàn)科顯然是穩(wěn)賺不賠，可以說(shuō)是抄底撿便宜了。"

不過(guò)，截至6月8日收盤(pán)，萬(wàn)科A股價(jià)報(bào)17.54元每股，僅上漲0.63%。