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前言

1月份樓市傳統(tǒng)淡季，成交端仍處于較低位水平，主因是疫情放開后雖然利好政策頻傳，但刺激力度有限，客戶仍保持觀望情緒。但在年前出臺的二孩購房新政和人才購房新政疊加春節(jié)假期長沙樓市不打烊的雙重驅(qū)動(dòng)下，單盤來訪及客戶信心筑底回升。

本文通過從政策端、營銷端、客戶端和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)端，對目前長沙新房市場變化進(jìn)行分析，通過當(dāng)前市場異動(dòng)表現(xiàn)，來預(yù)判后市發(fā)展。

中央“雙降”穩(wěn)地產(chǎn)釋放積極信號

長沙四項(xiàng)寬松政策連發(fā)

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房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，住建部表態(tài)降首付

1月受春節(jié)假期影響，政策出臺量并不大，但主要方向仍是延續(xù)2022年“保交樓”的落實(shí)，中央各部門出臺多個(gè)金融利好政策，同時(shí)1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，這是929新政的延續(xù)和升級，同日，住建部部長倪虹強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。

早在去年9月末，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)就指出，對當(dāng)年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可階段性放寬首套房貸款利率下限。

到了今年初，降息的迫切性似乎又上了一個(gè)臺階——住建部公開呼吁“對于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來”，而“房價(jià)-房貸”這一對緊密相連的關(guān)系，也已經(jīng)上升為動(dòng)態(tài)調(diào)整的長效機(jī)制了。

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長沙限購放松，一定程度增強(qiáng)樓市預(yù)期

截止至2022年9月，長沙目前有限房票約12萬多，但下半年樓市依然持續(xù)走弱，購房者觀望情緒濃厚。2023年湖南房地產(chǎn)政策則從兩方面下手，一方面以提升購房者信心，另一方面則是擴(kuò)大客戶池，增加需求層面的基數(shù)。

在提升購房者信心指數(shù)上，為“保交樓”長沙在金融端上給予了多個(gè)政策支持，延期交房項(xiàng)目有序推介交付。截止至2023年1月10日，湖南省已交付房屋達(dá)2.5萬套以上，同時(shí)，湖南省第一批專項(xiàng)借款共147億元已全部撥付至項(xiàng)目，首批263個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目已有261個(gè)復(fù)工；第二批266個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目正在積極申報(bào)專項(xiàng)借款，保交樓的落實(shí)，或?qū)彿空咝判挠幸欢ㄌ嵘?/p>

在增加需求層面基數(shù)上，長沙1月份出臺四大政策，兩大政策為增加購房指標(biāo)；兩大政策為節(jié)省購房時(shí)間和資金成本。

整體而言，新政對長沙今年政策走勢定調(diào)，首次官方確認(rèn)四限的松動(dòng)，一定程度上增強(qiáng)樓市預(yù)期，短期內(nèi)對樓市的量價(jià)有一定刺激作用。長沙作為政策較為嚴(yán)厲的城市，目前放松力度和放松頻率較低，2023年可放松的手段仍較多，未來多重政策利好累計(jì)下，或?qū)⒂行Т龠M(jìn)行業(yè)信心筑底恢復(fù)。

樓市“春節(jié)”不打烊

營銷多元化但優(yōu)惠力度一般

春節(jié)期間營銷動(dòng)態(tài)以企業(yè)集團(tuán)層面為主，多城多盤聯(lián)動(dòng)推出新春置業(yè)禮活動(dòng)，多見春節(jié)營銷中心活動(dòng)、分期首付、特價(jià)房、認(rèn)購直減、送車位券、物業(yè)費(fèi)等，營銷花樣多元化。

但在節(jié)前兩大政策出臺后，短期內(nèi)有效釋放了一部分購房需求，房企信心增加，雖然春節(jié)營銷活動(dòng)花樣頻出，但整體優(yōu)惠力度一般，并未在價(jià)格和分銷渠道等方面做出更大讓利。

（注：本數(shù)據(jù)為克而瑞監(jiān)控的長沙六區(qū)一縣開盤數(shù)據(jù)， 開盤數(shù)據(jù)截至10月31日）

房企促銷海報(bào)

返鄉(xiāng)及春節(jié)假期影響

開盤市場下挫明顯

樓市利好政策刺激信心指數(shù)回升

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企業(yè)市場加推意愿較弱，推盤熱度近一年新低

1月共監(jiān)測到3個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)推出房源527套，當(dāng)天去化278套，平均去化率53%，較12月下降13個(gè)百分點(diǎn)，開盤市場處于近一年最低位水平。其中中國鐵建瀚瀾灣首開以價(jià)格及教育優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)73%的去化率。

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樓市利好政策刺激下，來訪和客戶信心指數(shù)回升

新年伊始，長沙樓市迎來四項(xiàng)寬松政策。二孩家庭增加一套購房指標(biāo)，利好改善購房群體；“強(qiáng)省會(huì)”人才購房細(xì)則對人才購房放松力度較大。根據(jù)市場來訪認(rèn)購表現(xiàn)來看，1月18日發(fā)布政策，1月23日-29日當(dāng)周來訪認(rèn)購量大幅上漲，來訪量過百的項(xiàng)目多達(dá)18個(gè)，尤其是萬科森林公園、綠城美的明月江南這類熱點(diǎn)項(xiàng)目來訪認(rèn)購雙高，來訪量近三百，轉(zhuǎn)化率超過10%。

1月長沙平均單盤到訪55組，12月受疫情影響，單盤到訪均值偏低，本月觸底回升；單盤認(rèn)購4套，轉(zhuǎn)化率降至7.10%。購房群體對疫情開放后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、收入預(yù)期的不穩(wěn)定性仍謹(jǐn)慎態(tài)度，單盤認(rèn)購均值依舊維持低位。

（注：來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)截至1月31日，客戶信心指數(shù)：單盤認(rèn)購/單盤到訪）

單盤流速普跌，新城品質(zhì)板塊大幅下跌

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單盤流速普跌，最高跌幅超四成

（注：板塊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)范圍為內(nèi)五區(qū)商品住宅，截止日期1月31日）

從1月各屬性板塊整體項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)來看，成交主要集中在T城區(qū)高端、和N1城區(qū)熱點(diǎn)；從板塊單項(xiàng)目流速來看，N1新城品質(zhì)板塊S1近郊品質(zhì)板塊和流速最快，兩板塊月均流速分別為19套和11套，其中N1新城品質(zhì)板塊月均流速環(huán)比跌幅44%。

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TOP10流速集中在S1近郊品質(zhì)板塊

（注：板塊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)范圍內(nèi)五區(qū)商品住宅，截止日期1月31日）

從1月單盤流速來看，TOP10單盤流速板塊中，S1近郊品質(zhì)板塊占比最多，占據(jù)5席。其次為N1新城品質(zhì)板塊，占據(jù)3席。C1城區(qū)熱點(diǎn)和O1遠(yuǎn)郊品質(zhì)板塊分別占據(jù)1席。

僅谷山板塊盤均流速超過30套，遠(yuǎn)高于其它板塊，網(wǎng)簽集中在萬科森林公園項(xiàng)目，憑借洋房和高層產(chǎn)品的熱銷，單月網(wǎng)簽96套。

從板塊位置來看，南北以大王山文旅新城和秀峰鵝羊板塊為代表，片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，單月網(wǎng)簽套數(shù)大幅領(lǐng)先其他板塊。

總結(jié)

成交持續(xù)探底，市場信心修復(fù)緩慢

1月長沙樓市政策大禮包齊發(fā)，首次針對四限進(jìn)行松動(dòng)，一定程度上增強(qiáng)樓市預(yù)期，但受春節(jié)假期影響，市場較為冷清，推盤熱度歷史新低。隨著疫情褪去，利好政策及返鄉(xiāng)置業(yè)季新春活動(dòng)加持，單盤來訪和客戶信心指數(shù)筑底回升。目前樓市政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑唐趤砜?，樓市信心正在逐步恢?fù)，有望迎來“小陽春”。

來源/克而瑞湖南

撰寫/曾旭丹

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