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在廈門從事新房銷售已經(jīng)七八年的杰哥，站在售樓中心的門口抽著煙，煙霧漸漸融入綿密的細(xì)雨中。

和早些年滔滔不絕講著樓市如何火爆相比，現(xiàn)在“觀望的人比較多，新政放開了但看房的人還是不多?！?吸了一口煙后，他很平靜地說，“剛開始放開，需求來得沒那么快，7月看看行情吧?！?/p>

最大的阻礙不是限購

是望而卻步的房價(jià)

今年5月，為吸引人才來廈就業(yè)創(chuàng)業(yè)，支持新就業(yè)大學(xué)生的住房需求，在廈門穩(wěn)定就業(yè)半年以上的全日制本科以上畢業(yè)生可在島內(nèi)購買1套自住商品房。同時(shí)，為服務(wù)跨島發(fā)展戰(zhàn)略，支持穩(wěn)定就業(yè)人群的自住需求，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合，在廈門穩(wěn)定就業(yè)半年以上的無住房非戶籍家庭和個(gè)人，可在島外購買一套自住商品住房。

此外，廈門戶籍的二孩及以上家庭可在全市范圍內(nèi)購買第三套住房(面積180平方米以下），但二孩中有一人需要為未成年人；非廈門市購房者或家庭持有半年以上勞動合同、工作證明、醫(yī)社保證明，即可在島外購買一套住房。同時(shí)，廈門將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率由4月的4.9%下降到4.55%。

6月11日、6月12日的周末，杰哥帶看了兩組看房的年輕人，一個(gè)是即將畢業(yè)的在讀博士，另一對是將要結(jié)婚的小情侶，“都說要等父母來看看再決定。這兩年受疫情的影響，樓市很一般，成交沒那么快。島外本來購房門檻不是很高，很多人有購房資格，最大的阻礙不是限購，是望而卻步的房價(jià)啊。”

對于新政后是否給樓市帶來了些改變，“沒什么太大的差。之前二手房成交量會大于一手房，就是存量房大于增量房，那現(xiàn)在普遍增量房會大于二手房，我個(gè)人覺得如果按配套按發(fā)展來說，新房的性價(jià)比會更高，所以的話現(xiàn)在一手房的成交量大于二手房。包括島內(nèi)，島內(nèi)原來都是老房子，房齡偏老，那現(xiàn)在拍的地很多都是島內(nèi)的呀，那島內(nèi)的成交量，新房更遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手，除非購房者比較著急用學(xué)區(qū)的，那沒辦法，這一部分是剛需。等等吧，畢業(yè)季就要來了，畢業(yè)工作以后就要開始看房了?！苯芨绲穆曇魶]有太多起伏。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年5月廈門新房成交1444套，與4月的1477套相比小幅減少33套；二手住宅成交2170套，環(huán)比增長0.28%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對澎湃新聞表示，從5月廈門樓市成交情況來看，市場情緒仍不高，新房成交規(guī)模小幅縮減，二手房成交雖有回升，但是幅度甚微。由于廈門新政出來時(shí)間尚短，政策效果顯效需要一定時(shí)間，所以短期內(nèi)樓市交易難獲明顯改善。預(yù)計(jì)接下來，隨著廈門適度放松限購、放寬落戶條件等，為市場釋放出一些購買力，對樓市信心的提振有重要作用，加上6月房企年中業(yè)績沖刺期的到來，部分房企為加強(qiáng)銷售回款會進(jìn)行一些促銷動作，后續(xù)市場修復(fù)進(jìn)程有望提速。

新盤認(rèn)購去化率不足50%

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局6月16日發(fā)布的2022年5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，廈門新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下跌0.3%；廈門二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長0.5%，同比增長4%。值得一提的是，今年以來，廈門新房住宅價(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，5月廈門商品住宅僅1個(gè)樓盤獲批預(yù)售，新增供應(yīng)6.32萬平方米，成交13.44萬平方米，成交均價(jià)36253元/平方米，供求價(jià)齊跌?？硕鹫J(rèn)為，廈門連發(fā)多次政策刺激市場熱度，但受滯后周期性影響，暫未在市場數(shù)據(jù)方面得到體現(xiàn)，現(xiàn)狀保持低位成交，僅為去年同月成交的1/4。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的新房近一年開盤去化率走勢圖，自去年11月起，廈門新房的去化率均不及50%?？硕鹬赋?，5月市場需求大于供應(yīng)，呈去庫存狀態(tài)，庫存略降至275.15萬平方米，環(huán)比下跌2.5%，去化周期降至11.7個(gè)月。

同安區(qū)一處2021年3月開盤銷售的樓盤，原計(jì)劃是今年6月交房，外墻掛著的紅色宣傳語是“總價(jià)239萬元，一線海景準(zhǔn)現(xiàn)房”，單價(jià)約26000元左右。公開資料顯示，該樓盤開盤時(shí)的均價(jià)是29000萬元，開盤一年多后依然在售，相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)格接近打了九折。

記者以購房者身份詢問該樓盤銷售中心的銷售得知，樓盤有2棟高層和4棟疊墅，規(guī)劃戶數(shù)390戶，高層為92平方米的3房復(fù)式，交付時(shí)會鋪排好水電、地板等簡裝。

“240萬元左右的話，大概就是我們現(xiàn)場的折扣價(jià)格，大概是四樓以下這種樓層，你知道能看到海景的樓層價(jià)格也會貴一點(diǎn)。260萬元的樓層就高一點(diǎn)咯。目前，高層1號樓所剩房源不多，2號樓是加推的，還有選擇的余地。車位一個(gè)21萬元，跟房子一起購買的話，可以再優(yōu)惠5萬元，相當(dāng)于說車位一個(gè)16萬元?！变N售沒有正面回答降價(jià)的問題，“價(jià)目表不能給你看，你知道現(xiàn)在都是一房一價(jià)的?！?/p>

二手房方面，房東心理價(jià)位也在不斷下調(diào)。

諸葛找房平臺上，自2021年9月以來，新開樓盤均價(jià)在3萬元/平方米上下。二手房方面，今年3月，二手房均價(jià)為49450元/平方米，4月、5月每月下調(diào)約1000元/平方米，6月目前登記的二手房源均價(jià)為49649元/平方米，環(huán)比上漲4.69%。但是，或可管中一窺的是，6月16日，有1204套二手房源下調(diào)了價(jià)格，平均降價(jià)9.48萬元/套，漲價(jià)的二手房源274套，平均漲價(jià)11.33萬元。

以一套位于島內(nèi)思明區(qū)瑞麗花園房源來說，建筑面積159.81平方米，4月鏈家地產(chǎn)第一次掛牌總價(jià)為1200萬元，該房產(chǎn)中介經(jīng)歷4次下調(diào)價(jià)格后，至6月16日，單價(jià)70083元/平方米，總價(jià)1120萬元。

受困的地王：虧本1萬元賣房

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廈門商品房住宅成交主要集中在同安區(qū)和翔安區(qū)，同安區(qū)5月成交均價(jià)27902元/平方米，低于4月的29879元/平方米。 集美區(qū)5月成交均價(jià)約33127元/平方米，海滄區(qū)約34710元/平方米。

“你要看2017年后推出的地塊，2016年、2017年拿的地王，現(xiàn)在都是虧本在賣啊?！苯芨绺袊@。

比較典型的樓盤是位于海滄區(qū)西邊臨港工業(yè)區(qū)的海投自貿(mào)國際項(xiàng)目，這個(gè)當(dāng)年的傳奇地塊如今成為媒體筆下描述虧本賣房最多提及的案例。

2016年12月14日，廈門本地國企廈門海投房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)57億元，樓面價(jià)29534元/平方米，無償配建商品住房面積39000平方米，競得地塊成為廈門當(dāng)時(shí)總價(jià)地王的保持者，地塊折合隱形樓面價(jià)37013元/平方米。

6月16日，澎湃新聞記者以購房者身份致電海投自貿(mào)國際售樓處獲悉，該項(xiàng)目目前的可售房型分為79平方米、89平方米和120平方米，根據(jù)樓層不同，單價(jià)在26000元-29000元之間，低于海滄區(qū)的成交均價(jià)，更低于海投下注地塊時(shí)的樓面價(jià)。

除此之外，位于翔安區(qū)的單價(jià)地王融僑鉑樾府，其所在的2016XP04地塊2016年8月26日由廈門融僑置業(yè)有限公司以42.18億元的總價(jià)競得，樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率139.66%。2021年5月18日開盤后，該樓盤目前還有155平方米的戶型在售，每平方米在34000元-38000元之間。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2017年兩年期間廈門涉及住宅功能的相關(guān)用地情況，一共有46宗，至少有3宗土地的地價(jià)或樓板價(jià)超過了36000元，另外兩宗是與2016XP04地塊相鄰的2016XP05地塊、2016XP06地塊，溢價(jià)率都超過了140%，現(xiàn)在分別是IOI棕櫚國際住區(qū)項(xiàng)目和融創(chuàng)東南府項(xiàng)目地塊，樓板價(jià)為36888元/平方米和37512元/平方米，銷售均價(jià)分別為38000元/平方米和35000元/平方米，同樣是虧本的買賣。

到了2018年廈門市的平均樓面價(jià)約為22000元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年相比下降約三成。在今年5月26日，廈門市完成的2022年第二批集中土地出讓活動中，位于海滄區(qū)的兩宗涉宅用地均底價(jià)成交，一宗馬鑾灣片區(qū)的地塊樓面價(jià)為23055元/平方米，一宗新市區(qū)南片區(qū)的地塊樓面價(jià)為28032元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，今年廈門1-6月份（截至6月15日），融僑鉑樾府房價(jià)為36378元/平方米。在市場成交過程中，可以感受到當(dāng)前房企項(xiàng)目銷售和定價(jià)方面的一些困難和壓力。以2016-2017年廈門市場的項(xiàng)目為例，可以看出，一些此前高價(jià)地位項(xiàng)目在實(shí)際銷售中遇到了一些問題和阻力。此類現(xiàn)象也說明，近期房企項(xiàng)目銷售的時(shí)候，不光是以降價(jià)銷售的，而且有部分可能是低于拿地成本價(jià)的。這說明房企項(xiàng)目銷售的壓力不單純是一個(gè)去庫存的壓力，也是一個(gè)舍棄盈利、虧本銷售的無奈之舉。這是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場降溫過程中所需要注意的一個(gè)內(nèi)容。反過來也警示一些地王項(xiàng)目，其很可能在當(dāng)前銷售市場、定價(jià)方面面臨壓力和尷尬。

5月26日，廈門市完成2022年第二批集中土地出讓。在此次集中出讓的10幅涉宅地塊中，9幅地塊成交，1幅地塊流拍，共獲土地出讓金198.7億元，非島內(nèi)地塊成交價(jià)均為底價(jià)。