“拜托！你瘋了嗎！我們怎么可能贏中國，我們可是西班牙??！”
2023-02-05
一勺言 | 兩場土地軍備競賽要來了
更新時間：2023-02-03 07:45:36作者：智慧百科
今天下午，相信大家都看到了傳聞中自然資源部的那個文件了。名字是：「關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知」。?????????
注意了，不是取消，而是規(guī)范。我們從來不做自我否定的事情。
這里脫水處理下這個文件的核心信息，然后基于一些業(yè)內人士的訪談，談幾個看法。???????????
1，文件落款日期是2022年12月8日，說明決策層去年就認識到集中供地對市場制造的痛苦。
從時間點看，集中供地的政策調整，也并未受到今年1月份市場數據的影響，主要還是基于過往一年的數據與感受。??????????????????????????
2，2021年3月面世的集中供地，去年就已經大面積失效。
公開報道里，多數明星城市的供地都超過了三次，北京甚至有五次。因此，這個文件是對地方政府2022行為的事后確認。
以后，大家有法有規(guī)可依， 膽子可以更大一些。
3，充分公開市場信息，提升市場信息的透明度，是整個文件的題眼。
原話是這么說的：
「各地務必高度重視，將信息公開作為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要措施，規(guī)范有序做好住宅用地供應信息公開工作，防止信息披露隨意、不充分、碎片化?！?/p>
作為公開市場的唯一賣方，地方政府任何有利于市場透明度提升的政策，都值得贊揚。從目的看，它就是奔著激活兩個市場主體（開發(fā)商與購房人）的預期去的。這會是一份皆大歡喜的文件。
首先，開發(fā)商不至于在短時間內要評議審定如此多的地塊，投資決策的錯誤率就可以下來。
其次，市場上的賣家與買家也會歡迎。土地供應數量減少，出讓節(jié)奏優(yōu)化，會把市場預期引導到穩(wěn)定與上漲的方向，更多的入市信心可能被激活。
總之，這個文件一執(zhí)行，各個利益攸關者又多了一個講故事的重磅道具！?????
4，每年的第四季度，根據一個原則來編制下一年度的土地供應計劃，最遲次年3月底前公布。????????
這個原則標準就是：以人定房，以房定人。?????
由于細則不清晰，不好評價。我問了一些朋友，對人與房的定義，也不好判斷。懂行的朋友來指點指點。?????????????????
5，自然資源部還公布了出讓的「紅綠燈」標準。
其一，近三年，年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積。
其二，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規(guī)模。
其三，已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規(guī)模，直至暫停供地。
按照這三個標準，中央把決策權下放給各個城市政府。原則性與靈活性都給了。?????????????????????????????
一般來說，可供地的土地指標，既考驗一個城市的土地儲備能力，也是不同的城市政府在本省里博弈出來的。城市政府天然有賣地的沖動。減少土地供應脈沖式上市，對市場端傳遞了利好信號。但是，地方政府肯定會去博弈這個指標。
另外，如果原本庫存較高的三四線不供應土地了，那么一些三四線城市的投資機會可能就會出現，相信我，一定會有富貴險中求的樓市投資者站出來。?????
6，額外還看到了兩個要求。
其一，要單列租賃住房用地。??
其二，要增加優(yōu)質地塊供應。
第一個要求是政治正確，是房住不炒的壓艙石與底線。??
第二個要求，暴露了目的，說明地方政府錢比較緊張。????????????????????????????
但是，也有一些地產朋友提出了不同意見。?????
有朋友認為，增加優(yōu)質地塊供應，這句話是廢話。2022年很多政府都把壓箱底的好地塊拿出來了，但凡還有好地塊，一定會拿出來賣。但問題是還有么？還能儲備出來么？
拿不拿好地塊出來，是一個市場行為，需要城市地方政府與開發(fā)商多溝通，多交心，才能交投活躍，做交易對手，需要時間與誠意。?????????
7，這個要求很貼心了。
「發(fā)布出讓公告時，除公開出讓地塊信息外，還應當充分披露該地塊的重要關聯(lián)信息，包括周邊主要配套設施和公共脹務設施的現狀與規(guī)劃情況，周邊同類型地塊基本情況等?！?/p>
在我看來，這是要求地方政府在拉土地清單時，要有誠意，要有足夠的服務意識，把配套工作做好，做的更細致一些，更好的營商環(huán)境才能贏得開發(fā)商的追捧。
8，建立擬出讓地塊清單公布制度。???
其一，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。給市場主體充足的時間預期預判。
其二，在公開的擬出讓時間段內，可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內全部推出。
這兩個規(guī)定是干貨。
但是，恰恰在這里，政策調整的初心與可能出現的后果，出現了分化與分歧。???
9，一個政策調整，有好處就有壞處。
我更喜歡看壞的方面。
2021年集中供地，就給大家一個月的時間來判斷土地?，F在，給了開發(fā)商至少3個月的思考時間，那么，大家的行為模式就會發(fā)生變化。
提前3個月公示，就等于打出了一張明牌。開發(fā)商有足夠的時間，挑挑揀揀，擇優(yōu)而取。
現在，大型全國型房企的戰(zhàn)略已經逐漸趨同，收縮甚至退出低能級城市，加碼高能級城市。這個戰(zhàn)略，不僅不會因為土地端的優(yōu)化調整而逆轉，反而會因此更加強化。??????????????
10，每個開發(fā)商每年的土地補倉能力是一定的，他們投資地圖的變化，會引發(fā)每個城市政府也會第一時間卷起來，要么減少供地，對市場釋放信心，要么拿出好地塊，吸引開發(fā)商把更多的投資頭寸兌現在自己的城市里。
優(yōu)化集中供地的目的是為了降低土地的流拍率。但是，這個目的不一定能夠達到。
道理很簡單。3個月時間，開發(fā)商有充足的時間調配資金頭寸，優(yōu)中選優(yōu)，弱勢城市肯定打不過高能級城市。?????????????
因此，集中供地的政策調整，不同能級的城市冷暖自知。?
11，從激烈程度看，與其說，這會引發(fā)一場幸存開發(fā)商的軍備競賽，不如說，會引發(fā)一場城市間的軍備競賽。
幸好，競賽是良性的，它倒逼每個城市在吸引人才與企業(yè)方面做的更好。???????
12，深耕型房企在集中供地模式下建立的競爭優(yōu)勢，在一定程度可能會被削弱。以前，這類房企敢算賬，敢拿地?，F在，節(jié)奏變了，外來房企的入場勇氣得到了充值，那就卷起來吧。
13，圍標的可能性也驟增了。
14，評價這個土地新政的影響，還要加入兩個條件。?????????????????????????????
第一，要加入市場條件。政策不能脫離市場。如果幾年前，集中供地可能是火上澆油，現在市場信心走弱，土地新政將會進一步引導出分化的大格局。
第二，要加入配套政策條件。土地出讓的時間節(jié)奏變了，但是其他出讓細則會變化么？價格熔斷，搖號中標會繼續(xù)保留，還是取消限價，價高者得？這些配套規(guī)定，都會重新塑造市場風格。
15，一個政策不是被另一個政策打敗的，政策是被市場打敗的。
集中供地是有歷史地位的，在它不到24個月的存在時間里，它深刻改變了市場，也塑造出全新的贏家與輸家。
現在，游戲規(guī)則又變化了，雖然各自的起跑線參差不齊，但是，從長期看，起跑線上的那點差距，微不足道，讓一家房企持續(xù)領跑的核心，還是時刻的清零心態(tài)與敬畏之心。
拋磚引玉，也聽聽大家的看法。?
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