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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 深圳報(bào)道

在盤活經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的沉淀資產(chǎn)上，萬(wàn)科挖掘到了新的路徑。

2023年1月17日，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金宣布與萬(wàn)科聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬(wàn)住房租賃投資基金”，基金規(guī)模達(dá)到100億元，將用于投資收購(gòu)房企存量長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。

這是建設(shè)銀行在去年11月設(shè)立國(guó)內(nèi)首只住房租賃基金后，首次與單一市場(chǎng)主體進(jìn)行如此大規(guī)模的合作。

萬(wàn)科與建行首批合作的項(xiàng)目也已確定，包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

借著這只基金，萬(wàn)科打開了租賃住房發(fā)展的新里程。從2014年開始布局長(zhǎng)租公寓以來(lái)，萬(wàn)科在這一領(lǐng)域踩過(guò)坑、趟過(guò)水，泥濘前行至今，終見到盈利的曙光。

以國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)投資基金的運(yùn)作為鏡子，對(duì)持有性資產(chǎn)而言，這是一種相對(duì)成熟完備的模式。未來(lái)萬(wàn)科在打通“投融管退”通道以后，旗下經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的發(fā)展空間以及增長(zhǎng)潛能、將會(huì)插上想象力的翅膀。

規(guī)模撬動(dòng)

建萬(wàn)住房租賃基金，對(duì)萬(wàn)科租賃公寓業(yè)務(wù)而言是一步好棋。

在這只募集規(guī)模為100億元的基金中，萬(wàn)科出資比例占20%，總計(jì)20億元；建行則占大頭，出資80億元，占比80%。

萬(wàn)科的公告顯示，建萬(wàn)住房租賃基金堅(jiān)持投資于住房租賃基本定位，主要投資于萬(wàn)科及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

這延續(xù)了建行去年創(chuàng)設(shè)全國(guó)首只租賃住房基金的運(yùn)行模式。

去年11月，建行設(shè)立全國(guó)首個(gè)住房租賃基金“建信住房租賃基金”并簽署了首批項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議，募集資金規(guī)模為300億元。其時(shí)，建行與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，以及簽署首批十余個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議。

建萬(wàn)住房租賃基金的運(yùn)作模式，也與之類似，所不同的是，投資的項(xiàng)目將主要以萬(wàn)科旗下的為主。

對(duì)于建行來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科也是可靠的合作對(duì)象。

去年，建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)孫慶文在接受采訪時(shí)坦誠(chéng)，“（租賃住房）投資業(yè)務(wù)屬于操作環(huán)節(jié)多、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、當(dāng)期收益并不高的‘辛苦活’，這也是目前金融機(jī)構(gòu)涉足不多的原因。建行過(guò)去推行住房租賃戰(zhàn)略，在項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、信貸支持、證券化退出等各環(huán)節(jié)積累了一定實(shí)操優(yōu)勢(shì)，這也是建設(shè)銀行承擔(dān)試點(diǎn)任務(wù)的重要原因?！?/p>

“收益率不高”，是租賃住房的最大痛點(diǎn)之一。而萬(wàn)科作為這一領(lǐng)域的龍頭，經(jīng)過(guò)數(shù)年的探索，積累的經(jīng)驗(yàn)和挑選的項(xiàng)目，能夠相對(duì)匹配建行對(duì)此的需求。

萬(wàn)科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前9個(gè)月，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)泊寓實(shí)現(xiàn)全口徑營(yíng)業(yè)收入23.1億元，共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓約21.5萬(wàn)間，出租率95%。

相對(duì)突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與運(yùn)營(yíng)實(shí)力，泊寓實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)也并不遙遠(yuǎn)。

在去年舉行的萬(wàn)科2021年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)2022年已經(jīng)在現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)盈利，在2023年也會(huì)實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。

披荊斬棘

借著建萬(wàn)住房租賃基金，萬(wàn)科看到了長(zhǎng)租公寓打通“投融管退”全鏈條的希望，更有望擴(kuò)大在租賃住房領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。

在公告中，萬(wàn)科表示，參與投資建萬(wàn)住房租賃基金，是踐行“城市建設(shè)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，落實(shí)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策的重要舉措。“公司將充分發(fā)揮行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)，為社會(huì)提供更多優(yōu)質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。本次投資有助于盤活公司長(zhǎng)租公寓存量資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模?！?/p>

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮也表示，萬(wàn)科與建行攜手設(shè)立住房租賃基金，承擔(dān)著探索、驗(yàn)證新舊發(fā)展模式過(guò)渡道路的重任。萬(wàn)科將與建行一道，共同探索打通資產(chǎn)證券化（REITs）、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)，找到一條既能切實(shí)增加租賃住房供給，又能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融良性循環(huán)和健康發(fā)展的道路。

建萬(wàn)住房租賃基金，其本身可以視作是一種Pre-REITs。

建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立指出，建設(shè)銀行與萬(wàn)科開展基金合作，將聚焦兩個(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力，其中一個(gè)方面是，積極構(gòu)建住房金融服務(wù)新體系，共同孵化培育REITs合格資產(chǎn)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)，共同構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。

資產(chǎn)證券化（REITs），是萬(wàn)科未來(lái)長(zhǎng)租公寓“變輕”的唯一可能。

事實(shí)上，租賃住房REITs在國(guó)內(nèi)并非沒有先例。

2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團(tuán)三只保障性租賃住房REITs成功上市；2022年12月，華潤(rùn)有巢REIT發(fā)行，其是業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT。

事實(shí)上，目前除了保租房這種類型以外，其它市場(chǎng)化的租賃住房，尚未納入REITs底層資產(chǎn)的池子之中。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)化租賃住房也有希望被擴(kuò)容，這將是萬(wàn)科持有性資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的起點(diǎn)。

去年12月16日，萬(wàn)科總裁祝九勝在萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上也稱，最近監(jiān)管層對(duì)REITs的表態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)。據(jù)祝九勝透露，萬(wàn)緯物流的REITs準(zhǔn)備是最充分的，就等發(fā)改委的批復(fù)。

多條賽道并駕齊驅(qū)前進(jìn)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)或?qū)⒖啾M甘來(lái)，駛向快車道。