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美聯(lián)儲出重拳抑制通脹，美股一度應聲入熊，同樣的邏輯是否也適用于美國樓市？

隨著美聯(lián)儲宣布將基準利率抬高75個基點，美國30年固定抵押貸款利率也水漲船高。房地產(chǎn)商房地美16日出爐的數(shù)據(jù)顯示，該抵押貸款利率相比一周前上升了0.55個百分點至5.78%，是自1987年有記錄以來最大單周漲幅。今年年初，這一數(shù)字僅為3.22%。

美聯(lián)儲加息，能把美國房地產(chǎn)市場的熱度降下來嗎？美聯(lián)儲主席鮑威爾對此的回答，為什么會是低調(diào)的“這件事情有點復雜”？

“美國并沒有過度建房”

疫情期間，美聯(lián)儲的“零利率”政策刺激美國樓市繁榮。房地美的數(shù)據(jù)顯示，2021年初，美國30年固定抵押貸款利率在2.65%左右。然而，進入2022年后，隨著美國基準利率抬升，該抵押貸款利率也從年初的3%出頭一路漲至當前的5.78%。

這意味著，如果購買一套50萬美元的住房，首付按兩成計算，在30年固定按揭利率從3.22%升至5.78%的情況下，月付將從1734美元增至2342美元，每月多支付35%。

家住加利福尼亞州灣區(qū)的數(shù)據(jù)分析師祖然對第一財經(jīng)記者表示，她所在的區(qū)域由于房價較高，買家對利率比較敏感，目前買家轉(zhuǎn)為觀望，在看房價是否還會跌。

“我們同一個小區(qū)的房子，一個月前掛在市場一周就被加價賣掉了，現(xiàn)在同一個小區(qū)的房子，三周還沒有賣掉?！彼龑Φ谝回斀?jīng)記者介紹說，“回想起來，3月時，樓市還如火如荼的，現(xiàn)在就差很多?！?/p>

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有一定的滯后性。5月底公布的標準普爾CoreLogic Case-Shiller房屋價格指數(shù)顯示，在30年抵押貸款利率從1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情況下，全美3月房屋價格仍比2021年3月高出20.6%。其中，十城綜合指數(shù)年漲幅為19.5%，高于2月的18.7%。二十城綜合指數(shù)同比增長21.2%，高于前一個月的20.3%。

正是在3月，美聯(lián)儲聯(lián)邦公開市場委員會（FOMC）宣布加息25個基點，隨后在5月初再次加息50個基點。6月，加息幅度為75個基點。

在這三次加息后，美國樓市降溫了嗎？在線房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示，年初至今，上市房屋價格中位數(shù)上升了14.1%，活躍房源下降了12%，房屋銷售速度仍比前一年快了9天。上周上市價格的中位數(shù)同比增長16.9%，連續(xù)26周出現(xiàn)兩位數(shù)增長。

祖然對此表示：“美國樓市很區(qū)域化，房價沒那么高的地方，大家會希望在利率再次升高之前入手。”

從歷史對比來看，一個需要注意的因素是，在過往利率急劇上升的時期，并沒有出現(xiàn)如今這樣嚴重的住房供應短缺。

投資咨詢公司BCA Research美國資產(chǎn)部主管唐克爾（Irene Tunkel）也對第一財經(jīng)記者表示，供應側(cè)的動力因素支撐著房地產(chǎn)市場。

“盡管抵押貸款利率一直呈上升趨勢，但相對于歷史而言，仍然很低。個人收入的增加，也使抵押貸款的債務負擔得到了相對控制。雖然抵押貸款支付額占收入中位數(shù)的比例有所上升，但并沒有過于繁重的負擔，它們與長期平均水平相一致。”唐克爾說，“目前美國并沒有過度建房，相反，相對于總的住房存量，新房和現(xiàn)有住房的庫存仍處低點，房屋的空置率處于歷史低位，家庭組建的速度超過住房開工。房屋的稀缺性將為房價托底?！?/p>

鮑威爾在加息后的記者會上也表示，利率和抵押貸款利率都已上升，目前的住房市場正在發(fā)生變化。他說：“（利率升高）它對住宅投資的真正影響有多大？不太確定。它對住房價格的影響有多大？也不太確定。……我的意思是，住房市場上有大量未完工的房屋供應。在這些房屋投入使用之前，成品房的供應，也就是待售的成品房庫存低得驚人，處于歷史低點。因此，這仍然是一個非常緊張的市場。所以，即使在利率上升的情況下，價格也可能會持續(xù)上漲一段時間。”

根據(jù)美國人口普查局16日的數(shù)據(jù)，5月份，美國房屋開工量比預期疲軟，下降14.4%至15.49萬套，是2021年4月以來最慢的開工速度。而全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)顯示，到4月底，未售出的現(xiàn)有住房庫存攀升至103萬套，相當于能滿足2.2個月的銷售。房貸公司Rocket Mortgage稱，一般情況下，當供應量能滿足6個月以上的銷售時，住房市場才不算“供應短缺”。

潛在首次購房者增加660萬

美國當下的人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)也相當重要。

房地美分析稱，目前全美25歲至34歲的人比2006年多了18%，這意味著潛在的首次購房者增加了660萬，這種潛在房主的人口增長沒有足夠的新房屋匹配。在可預見的未來，首次購房者的強勁需求可以持續(xù)下去。

而對于抵押貸款利率對房價的影響，房地美的研究估計，利率每上升1個百分點，價格增長將放緩4至6個百分點，房屋銷售將放緩大約5%。

但在最初沖擊后，買家會爭相在利率進一步上升前鎖定交易。如抵押貸款利率穩(wěn)定在近期利率附近，在其他條件不變的情況下，房屋價格的增長將大大放緩，但在全美范圍內(nèi)，房價增速將仍是正值。

“如果買了房，你就固定了住房成本的最大部分，限制了未來任何租金上漲的影響，緩解了對你購買力的壓力。”分析師古德曼說，“即使購房成本最初高于租房成本，潛在房主可能還是會購買，因為通脹改變了計算結(jié)果，今天能鎖定的抵押貸款付款比未來可能上漲的租金更有吸引力。投資者也愿意支付這些錢，因為他們可以指望更高的租金收入并固定他們的融資成本。”

紐約大學斯特恩商學院教授古普塔（Arpit Gupta）也認為：“對于未來的購房者來說，替代方案既是租房選擇，也是要把錢放在哪里的選擇。在過去的高通脹時期，房地產(chǎn)往往是比股票等其他類型的投資更好的資產(chǎn)，也比把錢留在支票或儲蓄賬戶中更好。”

祖然則對第一財經(jīng)記者表示，“美國房價長期肯定還是會上漲，目前美聯(lián)儲的行為，是為了短期遏制樓市繼續(xù)過熱，在目前的這半年中，先是股市，然后是樓市， 不過，會不會傷及經(jīng)濟很難說。”

“現(xiàn)在灣區(qū)的科技公司招聘減少了，公司跳槽的人也比前半年少了?！彼f。

那么，究竟什么時候才是在美國買房的最好時機呢？

鮑威爾給出的答案是：“我想說，如果你是一個購房者，或者一個想要買房的年輕人，你需要一點‘重置’。我們需要回到一個供應和需求重新并行的階段，通貨膨脹再次下降，抵押貸款利率再次降低。因此，這將是一個過程，在這個過程中，理想情況下我們的工作會使住房市場穩(wěn)定在一個新的位置，并且住房供應和信貸供應都處于適當?shù)乃??！?/p>