中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

2023年1月31日，仲量行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇成員龐溟做客中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇 “復(fù)蘇2023”線上系列訪談直播活動(dòng)，對(duì)中國房地產(chǎn)市場未來趨勢進(jìn)行展望。

核心觀點(diǎn)：

中國地產(chǎn)市場：擁抱變革，堅(jiān)持開放，助力增長，與新時(shí)代同行

我們對(duì)中國地產(chǎn)市場的看法可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來形容，就是變革、開放和增長。

過去5年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重年均為6.8%，直接拉動(dòng)GDP每年約0.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重約為24%。但是2022年房地產(chǎn)投資歷史上首次出現(xiàn)負(fù)增長，投資增速從2021年的4.4%下滑至-10%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對(duì)GDP的占比下降至6.1%，直接拖累GDP增速約1.15個(gè)百分點(diǎn)，間接拖累GDP約1.5個(gè)百分點(diǎn)；拖累固定資產(chǎn)投資增速3個(gè)百分點(diǎn)，拖累社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速3.5個(gè)百分點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)下行壓力的主要推動(dòng)因素之一。

投資增速大幅放緩對(duì)地方政府土地財(cái)政收入也有比較大的影響，在房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施投資和制造業(yè)投資兩端持續(xù)發(fā)力，分別增長9.4%和9.1%，讓全年固定資產(chǎn)投資同比增長達(dá)到5.1%，比2021年還提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)說明在周期性的因素之外，中國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)都發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的、根本性的變化。我們預(yù)計(jì)在最近的政策支持和鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的將平穩(wěn)發(fā)展，良性循環(huán)，房地產(chǎn)投資的增速應(yīng)該能逐漸恢復(fù)到增長的態(tài)勢。

但是通過房產(chǎn)投資來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)代已經(jīng)過去，長期來看，要深化住房體制改革；短期則應(yīng)更多運(yùn)用財(cái)稅政策和其他手段抑制投機(jī)活動(dòng)，把穩(wěn)增長和穩(wěn)房價(jià)的目標(biāo)明確區(qū)分開，避免使穩(wěn)房價(jià)目標(biāo)制約穩(wěn)增長目標(biāo)，提高房地產(chǎn)政策穩(wěn)定性，提高發(fā)展政策的穩(wěn)定性、可預(yù)測性和連續(xù)性。而且要因城施策地支持剛性和改善性住房的需求，支持以舊換新，以小換大，促進(jìn)市場銷售的回暖。在穩(wěn)投資的方面，也要改善一些優(yōu)質(zhì)的頭部房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足行業(yè)的合理融資需求。

二十大報(bào)告明確提出，推進(jìn)中國式的現(xiàn)代化，可以說我們進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代。中國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長6.6%，高于同期世界2.6%和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體3.7%的平均增長水平，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率超過30%，位居世界第一，在質(zhì)的方面有一定的提升，在量的方面有合理的增長。從經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)轉(zhuǎn)型角度來看，中國將繼續(xù)依靠科技創(chuàng)新、內(nèi)需拉動(dòng)的雙輪驅(qū)動(dòng)來提升全要素生產(chǎn)率、增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、保持宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。中國的長期增長前景將越來越依賴于經(jīng)濟(jì)的再平衡,包括從基礎(chǔ)設(shè)施投資轉(zhuǎn)向注重創(chuàng)新,從出口轉(zhuǎn)向注重內(nèi)需，這些對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場也會(huì)有一定影響。

政策支持科技進(jìn)步和促進(jìn)消費(fèi)：助力調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、換動(dòng)能

科技的進(jìn)步、高端制造的發(fā)展、綠色投資和促進(jìn)消費(fèi)的政策支持，會(huì)繼續(xù)成為穩(wěn)增長和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一個(gè)平衡點(diǎn)。

中國在全球產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中繼續(xù)處于一個(gè)中心的位置，創(chuàng)新能力和增值能力不斷提升，全球經(jīng)濟(jì)對(duì)中國關(guān)鍵組件和先進(jìn)產(chǎn)品的依賴度也是不斷提升的。今年以來，有關(guān)部門也提出來消費(fèi)勞務(wù)內(nèi)需等，要成為穩(wěn)增長和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的主要抓手和政策著力點(diǎn)?？梢哉f中國消費(fèi)市場還有比較大的一個(gè)潛力和成長的空間，結(jié)構(gòu)性和內(nèi)生性的機(jī)會(huì)比較顯著。

數(shù)據(jù)來源：萬得、哈佛大學(xué)增長實(shí)驗(yàn)室、仲量聯(lián)行研究部整理

中國制造業(yè)的國際競爭力也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來更加強(qiáng)勁的動(dòng)能。中國的制造業(yè)增加值穩(wěn)居世界第一，而且產(chǎn)業(yè)門類是最齊全的，體系是最完整的，產(chǎn)業(yè)鏈的配套能力在全球也是領(lǐng)先的。所以中國制造業(yè)的增加值占GDP的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他主要經(jīng)濟(jì)體，中國是27%，世界平均17%，美國只有11%。制造業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的上下游產(chǎn)業(yè)有明顯的帶動(dòng)作用，制造業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持了中國經(jīng)濟(jì)的崛起和騰飛?，F(xiàn)在中國制造業(yè)的總產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到了美國的165%以上，可以以智能化的改造和數(shù)字化的轉(zhuǎn)型賦能產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈的高端進(jìn)軍，提升制造業(yè)的國際競爭力。

數(shù)據(jù)來源：萬得、哈佛大學(xué)增長實(shí)驗(yàn)室、仲量聯(lián)行研究部整理

伴隨碳達(dá)峰和碳中和成為國家戰(zhàn)略，中國成為綠色低碳、節(jié)能環(huán)保的世界領(lǐng)跑者。近年來，中國新能源車的保有量占全球50%以上，截止到2022年底，全國風(fēng)電光伏發(fā)電裝機(jī)突破了7億千瓦，風(fēng)電、光伏發(fā)電裝機(jī)均處于世界第一。城市和房地產(chǎn)脫碳的相關(guān)報(bào)告顯示，建筑脫碳方面潛力巨大，尤其建筑行業(yè)是一個(gè)碳排放大戶，它的減碳潛力是非常巨大的，還涉及到城市更新發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

我們之前發(fā)表過一個(gè)《中國5強(qiáng):從世界級(jí)城市到世界級(jí)城市群》白皮書，京津冀、長三角、粵港澳、成渝和長江中游這五大城市群，它們的GDP總量占全國50%以上，國家級(jí)的這個(gè)專精特新企業(yè)數(shù)量占全國65%以上，獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量占全國的95%以上，可以說是推進(jìn)中國新型城鎮(zhèn)化和參與全球競爭的一個(gè)重要空間載體，對(duì)內(nèi)聯(lián)系緊密、對(duì)外高度開放、區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)，推進(jìn)內(nèi)外雙循環(huán)發(fā)展格局，并穩(wěn)步從世界級(jí)城市向世界級(jí)城市群發(fā)展，未來將形成城市群多足鼎立、梯次崛起的新發(fā)展態(tài)勢和新空間分布形態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：萬得、仲量聯(lián)行研究部整理

那么中國經(jīng)濟(jì)未來如何形成一個(gè)更大范圍、更寬領(lǐng)域和更深層次的對(duì)外開放格局？在2022年的宏觀經(jīng)濟(jì)前景下，用一個(gè)詞來形容概括，應(yīng)該是開放。我們下一階段要進(jìn)行的工作應(yīng)該是針對(duì)社會(huì)有效需求偏弱的矛盾，用消費(fèi)的基礎(chǔ)作用和投資的關(guān)鍵作用為支撐，穩(wěn)定市場主體的信心。重點(diǎn)在于擴(kuò)大國內(nèi)的需求，擴(kuò)大有效投資，促進(jìn)消費(fèi)的復(fù)蘇。事實(shí)上在疫情期間，中國吸引外資的規(guī)模不但保持世界前列，而占全球的比重并沒有下降。像先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)高新技術(shù)、節(jié)能環(huán)保，以及剛剛說到的綠色減碳等重點(diǎn)領(lǐng)域，應(yīng)該成為投資和吸引內(nèi)外資的一個(gè)主要目的點(diǎn)。

主要類型地產(chǎn)市場趨勢總結(jié)

住宅地產(chǎn)

——由“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅亟Y(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的精細(xì)化發(fā)展模式

——?jiǎng)傂院透纳菩宰》啃枨蟮目臻g依然較大

從1949年到現(xiàn)在，中國的住房市場其實(shí)經(jīng)歷了三次結(jié)構(gòu)性的變遷。1949年到1978年是社會(huì)福利分房制度主導(dǎo)的30年。1978年到1998年的過渡期，部分環(huán)節(jié)開始推進(jìn)市場化改革的試點(diǎn)，這個(gè)階段可以說是住房開發(fā)的總量是前30年的30倍，居住條件有個(gè)明顯的改善，人均住房面積從不足4平米到了9平米。這個(gè)過渡期的最大的一個(gè)特點(diǎn)就是公有住房體系有松動(dòng)，市場化改革試點(diǎn)有成效，對(duì)包括土地有償使用、住房公積金制度、個(gè)人按揭貸款等制度都進(jìn)行有益的探索，為后續(xù)的市場化和商品化改革奠定了基礎(chǔ)。

在1998年到2018年階段，中國完成從公有住房體系到市場化住房體系的轉(zhuǎn)型。尤其是在1998年，面對(duì)亞洲金融危機(jī)的外部沖擊，還有尋找經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的內(nèi)部要求，國家是停止了住房的福利分配制度，全面推進(jìn)了住房的市場化，推動(dòng)了普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展，住房的商品屬性有了極大的釋放，也讓房地產(chǎn)日益成為中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱。

2008年全球金融危機(jī)之后，中國是有一攬子的刺激計(jì)劃，此后十年住房的金融屬性逐步顯現(xiàn)，土地財(cái)政、土地金融成為地方政府加杠桿的一個(gè)主要支柱。借助這個(gè)高杠桿和高周轉(zhuǎn)的發(fā)展的模式，開發(fā)商體量迅速加大，居民的自主投資投機(jī)性的需求全面釋放。尤其過去十年可以說是中國房地產(chǎn)業(yè)的住房住宅市場的黃金時(shí)期，總體上已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代。房地產(chǎn)到了新舊發(fā)展動(dòng)能的臨界點(diǎn)。

2012年到2020年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國GDP增長的貢獻(xiàn)率和房價(jià)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例開始穩(wěn)步抬升。不過地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度有所下降，這是一個(gè)進(jìn)步。住房依然是居民主要財(cái)富的載體和大類資產(chǎn)配置的的核心，而且它是吸納我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)就業(yè)的重要行業(yè)。房產(chǎn)業(yè)依然是中國經(jīng)濟(jì)信用創(chuàng)造的主要載體之一和信用周期最重要的穩(wěn)定器。

我們可以看到支持中國住宅地產(chǎn)市場的快速增長的底層邏輯發(fā)生一個(gè)變化。首先就是人口結(jié)構(gòu)和人口增長的趨勢，最近十年，中國新增人口總體是下降的趨勢，生育意愿也有比較大幅度的下降，給住宅和商品房的產(chǎn)品提出不一樣的要求。第二，目前來說，目前，我國已步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，常住人口城鎮(zhèn)化率已超過65%（2022年：65.22%），穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)“十四五”期間提高到65%的目標(biāo)，我國按實(shí)際人口密度計(jì)算的城鎮(zhèn)化率可能已經(jīng)超過了70%，相比之下，發(fā)達(dá)國家大概也是80%左右的水平，通過進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化率，提升房地產(chǎn)市場的空間相對(duì)有限了。第三，中國城市住房自有率約為70%，約20%租房，其他10%為借住、單位宿舍等。從住房來源結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他類型住房。

可以說，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，人口增長的趨勢和人口結(jié)構(gòu)發(fā)生比較大的個(gè)變化，城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)到高位，支持中國地產(chǎn)開發(fā)增長的核心需求已經(jīng)比較充分的釋放和滿足，住宅市場這個(gè)將由“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅亟Y(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的精細(xì)化發(fā)展模式。

不過也必須看到，剛性的住房需求未來還是有一定的增長空間。首先，我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)將在一段時(shí)間內(nèi)保持在1000萬左右的規(guī)模。首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群等將繼續(xù)帶來旺盛的剛性需求。核心家庭的小型化，婚姻模式的變化，老齡化下的獨(dú)居行為也為住宅和商品房提出一些新的創(chuàng)造性需求。另外，規(guī)?？捎^的住宅存量帶來的住房拆遷、改造等提質(zhì)升級(jí)行為，以及城市更新過程中的產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、城市功能調(diào)整、提高土地利用率等行為，也將持續(xù)帶來一定規(guī)模的剛性住房需求。

第二，從結(jié)果變遷上來講，我國住宅供給的總體平衡背后依然存在結(jié)構(gòu)性差異與局部緊平衡?？紤]到城鄉(xiāng)差異、空間地理分布差異、地區(qū)房地產(chǎn)政策差異、居民收入與財(cái)富差異、房價(jià)負(fù)擔(dān)差異、住房來源差異、住宅配套條件差異等因素，城鎮(zhèn)尤其是高能級(jí)城市、中心城市、重要節(jié)點(diǎn)城市、戰(zhàn)略接續(xù)成長城市的剛性住房需求依然規(guī)模較大、潛力較大。

第三，從城鎮(zhèn)化的進(jìn)程來講，根據(jù)世界城市空間演進(jìn)的客觀規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演進(jìn)的歷史進(jìn)程和我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)具體特征，各類要素、資源、稟賦向城市尤其是核心城、城市群集聚的速度將不斷加快。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與低能級(jí)城市人口向高能級(jí)城市遷移、非核心都市圈人口向核心城市群聚合的趨勢將持續(xù)下去，并為高能級(jí)城市和核心城市群繼續(xù)帶來長期、穩(wěn)定、可預(yù)期的剛性住房需求。

二十大報(bào)告提出的工作重心的轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)市場、房產(chǎn)企業(yè)住宅需求、房產(chǎn)行業(yè)來說，都將經(jīng)歷一些結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。像房地產(chǎn)市場，有望由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的提質(zhì)改造和增量上的結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合；房地產(chǎn)企業(yè)，有望向重自持物業(yè)、重運(yùn)營管理、重增值服務(wù)的新型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，有望轉(zhuǎn)向投資、開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營管理、城市更新并重；住宅需求有望向綠色化、數(shù)字化、智慧化、適老化、綜合服務(wù)化等方向進(jìn)一步延伸并滿足在宜居性、包容性、多樣性、安全性等方面完善功能、提升品質(zhì)的要求；房地產(chǎn)行業(yè)將結(jié)合數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展、結(jié)構(gòu)升級(jí)和綠色經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更好地脫虛入實(shí)、提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和高質(zhì)量發(fā)展的能力。

產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)

——在“新經(jīng)濟(jì)”領(lǐng)域作用關(guān)鍵

——助推生命科學(xué)、新能源車等產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)

——高標(biāo)倉儲(chǔ)布點(diǎn)樞紐市場增效物流循環(huán)

在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的增長模式引領(lǐng)下，中國生命科學(xué)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)是全球醫(yī)藥領(lǐng)域最重要的參與者之一。以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，過去十年中國新設(shè)立的相關(guān)企業(yè)數(shù)量新增141家，僅次于美國，穩(wěn)居世界第二。在企業(yè)層面，生命科學(xué)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)選址也形成一些比較顯著的聚集效應(yīng)，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)空間資源配套，以上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)生命科學(xué)企業(yè)需求占比從2020年的13%，到2021年的26%，幾乎是翻了一番，2022年三季度為29%，可以說是產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場最主要的一個(gè)需求來源。伴隨著生物科學(xué)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為生命科學(xué)企業(yè)最重要的空間載體。它們也將伴隨著企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的變遷，提供體量更大、功能更加符合生命科學(xué)的物業(yè)，承載起超越原先定位的空間載體以外的更多功能，成為支持Best-in-class生命科學(xué)企業(yè)助推器。未來的市場需求將定位在具有包容性的、更有活力的混合型生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，除優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟研發(fā)型物業(yè)，同時(shí)提供孵化空間，引入共享實(shí)驗(yàn)室，并且配備各類配套設(shè)施，包括零售、酒店、公寓等，提高產(chǎn)業(yè)企業(yè)粘性的同時(shí)，形成宜研宜業(yè)宜居的生命科學(xué)社區(qū)。

另外一個(gè)例子是新能源汽車。新能源汽車產(chǎn)業(yè)不但推動(dòng)了制造業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，是中國實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的主要戰(zhàn)略舉措之一，也是中國吸引外資和吸引國外新興技術(shù)的一個(gè)主要落腳點(diǎn)。現(xiàn)在中國新能源汽車的銷售穩(wěn)居世界第一，甚至市場份額達(dá)到50%左右，可以說是引領(lǐng)世界汽車行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要力量。未來中國的新能源汽車產(chǎn)業(yè)將延續(xù)強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，銷量和滲透率不斷提升，中外企業(yè)紛紛布局新能源汽車產(chǎn)業(yè)，低碳化、智能化趨勢貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈。

新能源車產(chǎn)業(yè)鏈概覽

由于國內(nèi)制造工藝領(lǐng)先，供應(yīng)鏈成熟有優(yōu)勢，國內(nèi)外眾多汽車制造商紛紛加碼，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載了新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上大部分企業(yè)的租賃需求，像零配件、智能駕駛、智能座艙品牌和研發(fā)中心也相繼選擇進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)以求突破。這里我們以上海為例。

近期新能源車整體行業(yè)代表性租賃成交選址

(以上海為例)

第三個(gè)例子就是高標(biāo)倉儲(chǔ)。作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈之一，物流體系連接了經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的各個(gè)部門，支撐了雙循環(huán)戰(zhàn)略。近幾年全國社會(huì)物流總額同比增速是大大超過了全國G D P的，可以說物流行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)和促進(jìn)作用比較明顯。我國對(duì)外貿(mào)易發(fā)展實(shí)現(xiàn)量與質(zhì)“雙提升”，所以物流體系對(duì)跨境電商也很重要，服務(wù)于內(nèi)需擴(kuò)張的中國第三方物流企業(yè)，也隨著物流行業(yè)的完善在規(guī)模上快速擴(kuò)大。高標(biāo)倉儲(chǔ)是物流中的重要節(jié)點(diǎn)，支撐工業(yè)有序運(yùn)轉(zhuǎn)，高效連接消費(fèi)的終端市場。

我們長期跟蹤了全國24個(gè)主要市場高標(biāo)倉存量，它們總體存量超過7300萬平方米，在過去十年當(dāng)中擴(kuò)大了五倍以上。電商第三方物流是倉儲(chǔ)市場的一個(gè)穩(wěn)定的需求來源，在未來消費(fèi)升級(jí)和擴(kuò)大內(nèi)需的背景下將持續(xù)的擴(kuò)張。

辦公樓地產(chǎn)

——選址策略正在更好地支撐企業(yè)長期戰(zhàn)略

——混合辦公趨勢漸起，實(shí)體辦公仍具重要作用

——需求將整體保持穩(wěn)定增長，但供應(yīng)壓力猶存

疫情影響之下，在華跨國企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)策略跟三年前相比，對(duì)于選址要求的考量越來越成熟完善。除了交通可達(dá)性等傳統(tǒng)的選址要素之外，在華企業(yè)也更重視像ESG(環(huán)境、社會(huì)和公司治理）、如何提升公司的企業(yè)品牌形象、如何吸引和留住人才，以及BCP(業(yè)務(wù)持續(xù)性計(jì)劃)等多方面戰(zhàn)略選址要素，對(duì)企業(yè)更高戰(zhàn)略的層面進(jìn)行支持。

另外，在疫情期間，混合辦公趨勢漸起，但實(shí)體辦公空間仍然具備重要作用。中國內(nèi)地主要城市返回辦公室工作比率遠(yuǎn)高于亞太區(qū)的平均水平，在華企業(yè)依然比較青睞實(shí)體辦公的。在華跨國企業(yè)的調(diào)研結(jié)果顯示，82%的受訪企業(yè)認(rèn)為實(shí)體辦公空間有利于促進(jìn)部門協(xié)作和創(chuàng)新，67%的受訪企業(yè)認(rèn)為實(shí)體辦公空間為員工提供更多的社交可能性。長期來看，全國辦公樓市場發(fā)展動(dòng)能不會(huì)減少。

金融專業(yè)服務(wù)企業(yè)和科技企業(yè)依然是中國辦公樓需求的主要驅(qū)動(dòng)力量，新經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的生物醫(yī)藥、新能源、新消費(fèi)等領(lǐng)域的企業(yè)需求，在部分城市有新的增長來源，甲級(jí)辦公樓的市場需求會(huì)長期保持一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。

零售地產(chǎn)

——七大業(yè)態(tài)將持續(xù)成為市場亮點(diǎn)

——區(qū)域型購物中心市場表現(xiàn)脫穎而出

——長周期視角理解“消費(fèi)降級(jí)”與“消費(fèi)升級(jí)”

從長期視角來看，消費(fèi)升級(jí)依然是大勢所趨。受高端消費(fèi)回流，線上線下加速融合，消費(fèi)群體年輕化等多重因素推動(dòng)，中國奢侈品市場在過去幾年當(dāng)中有較大幅度的提升。近年來，國際奢侈品牌加碼中國市場，在中國一線城市和多個(gè)領(lǐng)先的1.5線城市購物中心布局，對(duì)中國市場長期穩(wěn)定增長有信心。在布局選址方面，依然比較看重城市頂級(jí)商圈當(dāng)中的一些旗艦指標(biāo)性的購物中心、主要商業(yè)街的街鋪。

另外，隨著新能源汽車加速滲透，在上海、北京、深圳、成都這種一二線城市，各大新能源車品牌也進(jìn)駐了城市購物中心，汽車展廳以購物中心為載體，拉近品牌與目標(biāo)消費(fèi)者的距離，建立更直接透明的溝通與體驗(yàn)機(jī)制，快速增加曝光度，利于塑造品牌形象。自帶特色的購物中心也能滿足新能源車企對(duì)流量和形象的追求，以營造區(qū)別于傳統(tǒng)4S店的新消費(fèi)場景。未來，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將保駕新能源車C端置頂戰(zhàn)略，各大商業(yè)場所設(shè)施的進(jìn)一步完善，對(duì)促進(jìn)新能源汽車消費(fèi)和提升零售商業(yè)的吸引力都將起到積極作用。

同時(shí)，區(qū)域型購物中心將持續(xù)展現(xiàn)活力。隨著消費(fèi)者行為發(fā)生改變，創(chuàng)新性消費(fèi)場景不斷興起，業(yè)務(wù)組合多樣且分布更加均衡，品牌數(shù)量日臻豐富，區(qū)域型購物中心輻射范圍可達(dá)半徑之內(nèi)有著大量的居民客群，這些購物中心不同的發(fā)展路徑也可能是未來潛在的發(fā)展熱點(diǎn)所在。

區(qū)域型購物中心入駐率(以上海為例)

消費(fèi)升級(jí)還是消費(fèi)降級(jí)，應(yīng)該從周期理論的視角下去看待。從中國實(shí)際的消費(fèi)規(guī)模和結(jié)構(gòu)來看，雖然“消費(fèi)升級(jí)”和“消費(fèi)降級(jí)”會(huì)結(jié)構(gòu)性并存，剛才提到中國的零售市場體量達(dá)到美國90%左右，內(nèi)部肯定存在一些結(jié)構(gòu)性差異和變化，但“消費(fèi)升級(jí)”仍是主要趨勢。因?yàn)樗w上從溫飽型向舒適型、發(fā)展型和享受性轉(zhuǎn)型。尤其是年輕消費(fèi)者，更注重個(gè)性品質(zhì)、健康、環(huán)保節(jié)能等相關(guān)產(chǎn)品，另外在文化旅游娛樂等方面的消費(fèi)比重也會(huì)日益增長。中國經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)基本面韌性猶在，品牌依然看重中國巨大的零售市場，能抓住新一代消費(fèi)者的品類和品牌會(huì)持續(xù)增長。在科技發(fā)展和技術(shù)加持之下，中國商業(yè)零售將有更大想象空間，比如各類創(chuàng)新的消費(fèi)場景的興起，互動(dòng)型、體驗(yàn)型的商業(yè)業(yè)態(tài)可能越來越成為商業(yè)的主流。