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“最近我們?cè)谘芯客瞥隽硗鈳醉?xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，主要重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，包括保交樓貸款支持計(jì)劃、住房租賃貸款支持計(jì)劃、民企債券融資支持工具等，屆時(shí)出臺(tái)后我們會(huì)另外再作一些詳細(xì)披露和發(fā)布。”1月13日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹。

一個(gè)星期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)。座談會(huì)上，第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，為有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》（下稱(chēng)“行動(dòng)方案”）。行動(dòng)方案從資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、預(yù)期四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，既包括一些已出臺(tái)政策的落實(shí)，也包括一些新增政策。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。

改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案出爐

行動(dòng)方案出爐后，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

從內(nèi)容來(lái)看，在資產(chǎn)端，通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，著力改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。支持剛性和改善性住房需求，加快新增保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款投放，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，設(shè)立全國(guó)性資產(chǎn)管理公司專(zhuān)項(xiàng)再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，一系列措施正在加速推進(jìn)。

負(fù)債端，在風(fēng)險(xiǎn)可控和保障債權(quán)安全的前提下，從存量和增量入手，加大貸款、債券、資管等多渠道融資支持力度，保持優(yōu)質(zhì)房企融資性現(xiàn)金流穩(wěn)定。

權(quán)益端，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)股權(quán)融資措施充實(shí)資本，降低財(cái)務(wù)杠桿，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

預(yù)期端，明確要樹(shù)立優(yōu)質(zhì)房企正面形象，保障商品房交房時(shí)間和質(zhì)量，提升房企財(cái)務(wù)報(bào)表和信息披露質(zhì)量，改善市場(chǎng)預(yù)期，重塑行業(yè)信心。

鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示，行動(dòng)方案聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面共21項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。這些任務(wù)中既包括抓好已經(jīng)出臺(tái)政策的落實(shí)，也包括設(shè)立全國(guó)性資產(chǎn)管理公司專(zhuān)項(xiàng)再貸款、設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃等一系列新舉措。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，行動(dòng)方案的制定，表明管理部門(mén)對(duì)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行更加系統(tǒng)性的、全局性的解決。將提高改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的效力，將高效防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)?！百Y產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。負(fù)債接續(xù)，緩解流動(dòng)性緊張局面。權(quán)益補(bǔ)充，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率。預(yù)期提升，將修復(fù)行業(yè)信心。”

值得注意的是，針對(duì)大家關(guān)心的“三線四檔”規(guī)則，行動(dòng)方案明確要完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

劉水表示，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，房企“三線四擋”規(guī)則完善參數(shù)設(shè)置，將給予房企寬松的融資環(huán)境，減小融資及債務(wù)壓力。一方面，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對(duì)房地產(chǎn)融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況，靈活調(diào)整完善“三線四擋”參數(shù)設(shè)置，降低對(duì)房企的要求，能減少房企經(jīng)營(yíng)、融資及債務(wù)壓力。

政策合力下，市場(chǎng)有望走出“低谷”

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)歷了快速擴(kuò)張，2010年到2020年期間，全國(guó)前50大房企的資產(chǎn)規(guī)模從2.3萬(wàn)億元增長(zhǎng)到23.7萬(wàn)億元，資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了10倍；而個(gè)別企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模則從1000億左右增長(zhǎng)至2.3萬(wàn)億元左右，資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了23倍。

“同時(shí)，行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)高度多元化，金融負(fù)債只占到31%，其中，銀行開(kāi)發(fā)貸款占14%，境內(nèi)外債券占9%，非標(biāo)融資占8%；其余的主要是上下游企業(yè)墊資占30%，預(yù)收個(gè)人房款占32%，延遲繳交的稅費(fèi)占7%?！编u瀾說(shuō)。

這也意味著，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防控具有系統(tǒng)影響。2021年下半年以來(lái)，恒大地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的顯性化，使風(fēng)險(xiǎn)迅速傳染，多年矛盾累積疊加疫情長(zhǎng)時(shí)間對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生持續(xù)擾動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)暴露出較大的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有十分重要的意義。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

2022年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些調(diào)整，金融管理部門(mén)從供需兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，隨著相關(guān)政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境明顯改善。

鄒瀾介紹，2022年9月到11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元。2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在更強(qiáng)有力的政策推動(dòng)下，有望在二季度后半段逐步走出“低谷”，重點(diǎn)城市將率先企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售、拿地和投資增速較2022年邊際改善。同時(shí)，需求得到改善、就業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)、服務(wù)性消費(fèi)加速修復(fù)、提振政策支持力度加大和低基數(shù)等一系列因素將推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)顯著回升。