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2023-01-31
重磅信息公布！深圳樓市調(diào)控，很可能要被打破了！
更新時(shí)間：2023-01-31 00:06:02作者：智慧百科
春節(jié)后，各個(gè)省都已經(jīng)開始搞經(jīng)濟(jì)了，江浙尤其積極。
別以為深圳在閑著。
雖然深圳的教育醫(yī)療資源少，可是我認(rèn)為，深圳的城市管理水平，一直是全國領(lǐng)先。
這兩天，深圳開了一個(gè)非常重要的大會(huì)了，高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)。
這個(gè)大會(huì)其實(shí)非常重要，好多信息量，尤其是樓市，大家好好看看。
內(nèi)容很多，對高質(zhì)量發(fā)展這一首要任務(wù)“再宣示”，同時(shí)舉行2023年首批266個(gè)重大項(xiàng)目開工活動(dòng)。
這意味著，基建項(xiàng)目很快要陸續(xù)上馬了。
同時(shí)，樓市相關(guān)的住建局也表了態(tài)，這是開年的第一次正面表態(tài)。
住建局表示，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的作用，堅(jiān)持房住不炒，采取更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性需求。
表面上看是老生常談，實(shí)際上是在告訴大家“鐵板一塊”的深圳調(diào)控，很可能要被打破了！
這個(gè)結(jié)論是怎么得出來的呢？
要結(jié)合會(huì)上的其他論調(diào)與數(shù)據(jù)一起看。
1、全力發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長作出最大貢獻(xiàn)；
2、保證全年房地產(chǎn)業(yè)增加值增長7%，商品房銷售面積達(dá)到750萬平方米，增長8%。
這都是大會(huì)上的內(nèi)容，單獨(dú)看其中一條很難看出什么，但放在一起，就能看出23年深圳樓市的大致基調(diào)了。
接下來詳細(xì)說一說。
先從數(shù)據(jù)說起，信息量很大。
2023年保證全年房地產(chǎn)業(yè)增加值增長7%，商品房銷售面積達(dá)到750萬平方米，增長8%。
2022年商品房成交面積556.74萬平方米，減少10.64%；
2021年商品房成交面積621.78萬平方米，減少6.25%；
2020年商品房成交面積929.16萬平方米，增加12.4%。
這個(gè)數(shù)據(jù)一定要去對比過往幾年來看，深圳2023年定的商品房銷售目標(biāo)很務(wù)實(shí)，也很中肯。
要比2021年好一些，但也不是要回到2020年的高峰。
關(guān)鍵點(diǎn)來了，按照這個(gè)數(shù)據(jù)推測：750萬平方米的商品房銷售面積，大概要回到2016、2018年的水平。
我也找了具體的數(shù)據(jù)。
2016年，深圳二手房全年成交107574套，平均每月成交8964套；新房全年成交套數(shù)44971套，平均每月成交3748套。
2018年，深圳二手房全年成交73047套，平均每月成交6087套；新房全年成交29396套，平均每月成交2450套。
以這年的實(shí)際成交大概推算，2023年深圳每月二手房成交要達(dá)到七八千套的水平，新房每月成交要達(dá)到三千多套的水平。
去年深圳二手房月均成交1800套左右，新房月均成交2800套左右。
就這個(gè)水平來說，要實(shí)現(xiàn)會(huì)上所說的目標(biāo)并不容易。
再結(jié)合官方發(fā)言：全力發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長作出最大貢獻(xiàn)。
樓市冰凍，會(huì)阻滯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是一定的。
2023年深圳定下的GDP增長目標(biāo)是6%，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)要作出最大貢獻(xiàn)，當(dāng)下的現(xiàn)狀肯定是不能夠的，別說最大了，談貢獻(xiàn)都難。
所以打破現(xiàn)狀，勢在必行。
潛臺詞就是，23年的深圳樓市調(diào)控不再是鐵板一塊。
我為什么說“不再是鐵板一塊”，而不是說深圳樓市放松的重磅信號來了？因?yàn)槲蚁敫嬖V有些人，你們潛意識里期待的大調(diào)控、大放松，可能性偏低。
對深圳樓市調(diào)控的討論早就不是什么新鮮話題了，官方心里是有桿秤的。
這次官方也提到了，要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的作用、堅(jiān)持房住不炒、更大力度支持剛性和改善需求。
“更大力度”肯定是相對于去年說的，但說實(shí)話，不管是支持剛需還是改善，去年深圳都沒力度。
現(xiàn)在說更大力度，也就是在零的基礎(chǔ)上+1，所以大的期待不要有。
現(xiàn)在市場上已經(jīng)有人預(yù)測深圳首套房首付比例可能會(huì)下調(diào)，我覺得這真是脫離現(xiàn)實(shí)了。
去年市場那么差，都沒什么政策，今年局面慢慢好轉(zhuǎn)，扔出這樣一個(gè)大炸彈，憑什么？
大的期待不能有，但有兩方面的改變還是可以期待的：房貸利率和二套首付成數(shù)。
深圳的房貸利率，是還可以再降降的。
深圳現(xiàn)在的利率是首套4.6%，二套4.9%。
貝殼最近公示的50個(gè)重點(diǎn)城市的首套房貸利率平均4.1%，二套房貸利率平均4.9%。
所以，對標(biāo)一些主流城市，現(xiàn)在看深圳的首套房利率，很明顯利率有些差距，二套房倒是差距不大。
現(xiàn)在很多城市都在調(diào)整房貸利率，像鄭州首套已經(jīng)降到了3.8%。
我今天還看到福州的首套房利率也已經(jīng)下調(diào)了3.8%。
這個(gè)優(yōu)惠幅度，可謂到了歷史的一個(gè)階段性低點(diǎn)，簡直太香了。
一線城市是有希望通過下調(diào)加點(diǎn)幅度來實(shí)現(xiàn)降利率的，深圳雖說不依賴房地產(chǎn)，可能不需要到3.8%的低利率，但是4.6%的利率未免太高。我覺得至少應(yīng)該到4.3%，或者到4.1%。
由于過去的房貸利率較高，現(xiàn)在深圳也在排隊(duì)提前還貸了，下一篇我會(huì)重點(diǎn)講一講。
甚至深圳的二套首付成數(shù)，也可以再降降。
我說的首套房成數(shù)，不是利率，深圳二套房，實(shí)在太嚴(yán)了，利率也就算了，畢竟一線城市都差不多?？缮钲诂F(xiàn)在的二套首付成數(shù)真的很高，特別是二手房指導(dǎo)價(jià)之后，7成的首付比例直接跳至8成。
動(dòng)輒千萬的房，就是大幾百的首付，這本就是個(gè)大難題，有幾個(gè)人有這個(gè)實(shí)力。
今年上面各種文件明確提了，要支持改善需求，沒有什么比降首付成數(shù)來得更直接有效，既釋放了購買力，也不會(huì)推高樓市。因為即使降下來一部分，多數(shù)人還是夠不到的。
如果這一步不走，調(diào)高二手房指導(dǎo)價(jià)，抬高放貸空間也可以釋放部分購買力。
不過這些都是一些猜測，官方工具箱里的工具很多，今年具體會(huì)掏出什么工具，現(xiàn)在還不清楚。
比如降低人才買房門檻、二手房增值稅調(diào)整、認(rèn)房不認(rèn)貸等也都能直接刺激到樓市，這些我之前也跟大家說過，要看接下來官方的進(jìn)一步動(dòng)作了。
大家不要相信一些謠傳，之前就有中介在編造一些假消息，一看就很不靠譜，但是普通買房的人哪懂，一聽風(fēng)就是雨。
大家多看看我們的公眾號，我們至少是尊重客觀事實(shí)的。
除了樓市的基本論調(diào)，這次大會(huì)也提到保障房的建設(shè)目標(biāo)。
討論的人也比較多，也一并說一說，尤其是年前發(fā)了一個(gè)文件，徹底改變了保障房體系。
沒看的務(wù)必看下，應(yīng)該說的很清楚：
會(huì)議中提到，著力解決好新市民青年人的主要住房問題，全年建設(shè)保障性住房18.5萬套（間），保障性住房投資不少于400億元。
注意數(shù)字，是18.5萬套，大家的關(guān)注點(diǎn)在于即使建了這么多套房，也很難輪候的到。估計(jì)是年前保障房的重磅消息，讓很多人至今還堵著。
確實(shí)是，今后不再建安居房，有些人可能白排了幾年的隊(duì)，確實(shí)得難受上一段時(shí)間。
網(wǎng)友吐槽
不過這是利好真正自住剛需的好事，篩掉部分投機(jī)客，那些買不起商品房又想安家深圳的還是會(huì)輪候共有產(chǎn)權(quán)房，機(jī)會(huì)更多了。
也利好深圳的商品房市場，保障房跟商品房徹底獨(dú)立開來了。這些在之前的文章里說過。
說回這次大會(huì)大家沒有關(guān)注到的點(diǎn)，新提到的今年保障房的建設(shè)目標(biāo)，比之前多了足足4.5萬套。
十四五規(guī)劃發(fā)布的時(shí)候，2023年計(jì)劃建設(shè)保障房14萬套，現(xiàn)在是18.5萬套，而實(shí)際的建設(shè)要比計(jì)劃供應(yīng)還要多。
保障房雖然難輪候，但深圳發(fā)展保障房的力度和決心是有的，但是保障房跟商品房現(xiàn)在已經(jīng)是搞雙軌制了。
對商品房的影響幾乎可以忽略了。
今年我認(rèn)為是一個(gè)資產(chǎn)大年，有很多機(jī)會(huì)，大家自己各自規(guī)劃吧，我是肯定不會(huì)在公眾號去勸人投資，勸人買房之類的，會(huì)被罵，只解讀一些客觀的信息，點(diǎn)到即止了。
有些短一點(diǎn)的及時(shí)性解讀，會(huì)發(fā)到微信朋友圈，有些舊文會(huì)以文檔形式分享，還沒加微信的，大家可以加我的微信：
我其他的一些觀點(diǎn)，大家可以關(guān)注我的另外一個(gè)號：
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