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作者| 貓哥

來源| 大貓財經(jīng)

最近，首富們都在往越南跑。

前華人首富李嘉誠，賣掉歐洲的產(chǎn)業(yè)，都投在了越南的房地產(chǎn)，差不多1800億吧；

另一前華人首富趙長鵬，在半年身價縮水90%后，也往越南跑，試圖翻盤，一句“我愛越南粉”，示好的意圖明顯，擁躉們也開始扎堆兒。

首富過境，越南的房產(chǎn)先嗨了，在國內(nèi)的短視頻平臺上，也可以看到，越南的房產(chǎn)登記處火爆程度，要說是跟2017年的國內(nèi)售樓處相比，也不差啥。

當(dāng)然，國內(nèi)也是一片歡騰，“十年翻5倍”的調(diào)子起來，獲得了近8000贊，反正是人人看好越南。

而在越南的不少中介已經(jīng)在國內(nèi)的短視頻平臺默默蓄客，說不定有路子的，已經(jīng)開始去越南看房了，沒有門路的估計也蠢蠢欲動，生怕錯過了一次暴富的機(jī)會。

就是想復(fù)制一個“柬埔寨的奇跡”嘛。

當(dāng)年的“柬吹”們說，“十年前看深圳，現(xiàn)在看西港”，現(xiàn)在的“越吹”說，“前十年看上海，未來十年看胡志明市”，套路都是一樣的。

不過，胡志明市無論是房價還是地價，都很給他們漲臉，公寓均價約2.2萬人民幣，帶地住宅均價約5萬人民幣，地價最高約12萬人民幣，一些網(wǎng)紅出來現(xiàn)身說法，在越南買房，坐享上漲收益，甚至連臺灣地區(qū)網(wǎng)紅都“15億越南盾買房，3年漲5億”。

但，真的能賺嗎？

大規(guī)模的海外投資房產(chǎn)，也就是這幾年的事兒。

2017年9月份的時候，曾有一個故事挺動人，在一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)峰會上，一個衣著樸素的中年人當(dāng)場拍板，用2億美元在柬埔寨買了整一棟樓，當(dāng)時鬧得還挺震驚的。

后來發(fā)現(xiàn)，這個人也不是什么神人，一方面是中介推動，另一方面，背后有一個炒房團(tuán)的支持。

那年柬埔寨確實火，大批的人往那邊跑，尤其是西港，中國人的天堂，夜總會、賭場，那是一個風(fēng)光，房價肉眼可見地上漲，比肩國內(nèi)的一線城市。

柬埔寨炒房的中心在西港，而西港炒房，首推鼎鼎大名的歐成效“歐神”了。

歐成效封神，是靠中國房地產(chǎn)紅利，在當(dāng)初只漲不跌的紅利時代，歐神大量加杠桿買房，湊下了不菲的身家，后來搞了一個水庫論壇，教人買房，什么資金騰挪、信用卡套現(xiàn)、套貸，各種加杠桿的方法，向他的信徒們傳授，還真積累了大批粉絲。

然后，為自己的項目引流。

啥項目呢？西港的土地。

2019年，歐神的團(tuán)隊就搞了西港的土地項目，即便是有了后來的疫情，也不忘到處推介，20-40萬一畝，聽起來也不貴，歐神與眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家交好，日常沒少勾肩搭背，講起宏觀經(jīng)濟(jì)來也是指點江山，“賣掉深圳15萬/㎡的房子來投資西港”的言論就聽起來分外可信。

根據(jù)他們自己的說法，整個2019年，就賣了6300畝，如果按30萬/畝的均價，那也賣出了20億左右。

然而，從泡沫累積到泡沫碎裂，差的也就是一場“掃黃打非”，而炒房的又豈止一個歐成效。

2020年，一通“掃黃打黑”，20萬中國人逃離西港，房價地價都崩了，當(dāng)初的投資血本無歸，西港已經(jīng)成為騙局代名詞。

而在今年，大忽悠也開始現(xiàn)原形了，“歐神”的資金鏈都斷了，開始借錢還月供了。

疫情之下，這樣的故事更多了，最近，還有500多中國業(yè)主被坑慘了。

他們是通過國內(nèi)中介推薦，買了一家叫做豐臣公司的開發(fā)商的房子，疫情當(dāng)頭，很多人無法走出國門，但是豐臣公司承諾，交房后，這些物業(yè)可以作為民宿運營，業(yè)主不來日本也可以拿租金。

交房前，就可以享受6%的投資收益，交房后，還可以拿到租金，雖然是房子，但是房產(chǎn)+理財?shù)碾p重收益，如果再加上如果房子升值，那就是三重收益。

一套房子500多萬人民幣，外匯不是不方便嘛，豐臣公司還可以接受人民幣支付。

可以說，這些業(yè)主已經(jīng)贏麻了。

但是，該到過戶的日子了，不僅沒有過戶，當(dāng)初承諾的收益還斷了。為啥呢？現(xiàn)在啥原因都可以歸結(jié)到疫情，反正就是經(jīng)營困難，開發(fā)商當(dāng)初賣出去的房子，就成為了他自救的手段。

買房的業(yè)主反應(yīng)過來了，趕緊去查自己的房產(chǎn)，有的根本過戶不了，還有的整棟樓都被豐臣公司拿來做抵押了。

而且，當(dāng)初的貼心服務(wù)中，購房款不少都被打入豐臣公司老板西園寺優(yōu)真的個人賬戶，簡單算一下，大約有25億的房款。

這個時候回過頭來再看，里面的貓膩就不少，業(yè)主是想炒房獲利，開發(fā)商是想融資，而中介可以撈一筆中介費，說利益鏈也好，同盟也罷，業(yè)主這個時候找誰都不靈了。

找中介，已經(jīng)賺完錢的中介說自己合規(guī)，有手續(xù)，找開發(fā)商，他們敢分分鐘破產(chǎn)給你看，一旦破產(chǎn)，這500多人面臨的可能就是錢房兩空。

而且，如果你真想這個時候去日本看看你的爛尾樓，無論是政策還是花銷上，都是代價不菲。

忽悠，它缺德，但有效。

這種包租的忽悠，很多都是扯淡，聽起來就像擊鼓傳花，而真要是拿到房子租出去，也會遭遇到噩夢，比如在美國。

美國房價不低，絕大部分人的選擇將房子出租，補(bǔ)貼購房成本或者貸款，也算是一筆收入，但是這兩年想拿錢并不容易。

今年，美國人沒少抗議，其中有一項要求，就是延長“租客保護(hù)令”，這個法令是說，即便是你沒有交房租，你的房東也不能輕易趕你走。

對租客是好事兒，反過來對房東來講，簡直就是災(zāi)難。

很多租客仗著法律，即便有收入，也不交租，還有一些更厲害的，有錢開豪車、去度假，就是沒有錢交租，即便房東通知搬走，也賴著不走。

房東想要趕一個租客有多難呢？

先要提前通知，如果不走，要填寫正式文件來驅(qū)逐，然后由法院來判決，命令租客搬出去，中間還要有雙方的辯論，這中間的短則數(shù)十天，長則幾個月。

在國內(nèi)的通用做法可能是斷水?dāng)嚯娀蛘哒胰税炎饪偷臇|西搬出來，一勞永逸，但是在美國，這些都會被認(rèn)為是不當(dāng)行為，你有理的也可能面臨違法。

美國人自己處理這些事情上，都是焦頭爛額，你一外國人，還是亞裔，在那個地方，還不是得被當(dāng)成軟柿子捏，就現(xiàn)在的抗議來看，“到期即續(xù)”已經(jīng)是慣例，畢竟如果真取消，可能影響數(shù)百萬人。

除了美國，歐洲的大部分國家也有類似的保護(hù)令，并且貫穿整個疫情期間，而日本的法令本身就偏向租客，沒遇到，算幸運，遇到了，認(rèn)倒霉。

說實話，全球疫情仍在繼續(xù)，距離能走出國門，尚待時日，肉身還出不去的海外投資，真的大可不必。

每當(dāng)各種“神跡”信息轟炸的時候，就是需要警醒的時候了，他們到底是在圖你的本金，還是需要你來做接盤俠？

越南房子乃至那些你看不到的房子，還能不能升值呢？

好多問題在發(fā)酵：

這一波房價上漲，與美國的放水周期有重合，現(xiàn)在美國為了本國通脹問題已經(jīng)開始加息了，全球房價都受影響，越南能獨善其身嗎？

胡志明市上班族的平均工資800萬越南盾（約合人民幣2400元），而公寓均價7600萬盾，越南房產(chǎn)，是不是就像外國人之間的傳花游戲？

因為南海問題，越南對中國護(hù)照區(qū)別對待，護(hù)照使用受阻，而護(hù)照又是在國外的唯一身份證件，能不能拿到產(chǎn)權(quán)，還得另說呢。

大不了當(dāng)接盤俠，但再之后還有沒有接盤俠呢？

疫情之下，不虧損已經(jīng)能跑贏絕大部分投資。

只要沒錢，騙子就騙不到我們。

啊，多么痛的領(lǐng)悟。

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