“拜托!你瘋了嗎!我們?cè)趺纯赡苴A中國(guó),我們可是西班牙?。 ?/p>
2023-02-05
更新時(shí)間:2023-02-04 22:38:30作者:智慧百科
│圖源:廣州番禺發(fā)布│番禺東部鳥瞰圖@細(xì)鵬 攝│番禺里仁洞村全景圖@細(xì)鵬 攝│番禺里仁洞舊改現(xiàn)場(chǎng)實(shí)況@細(xì)鵬 攝│圖源:美好里仁洞│圖源:美好里仁洞│合生創(chuàng)展城市更新展廳實(shí)況 @拆神 攝│圖源:廣州中原研究發(fā)展部│番禺萬博板塊@梁正攝│圖源:拆神后臺(tái)留言|廣州南站 @細(xì)鵬 攝|廣州城投嶺南府 @細(xì)鵬 攝|番禺廣場(chǎng)@細(xì)鵬 攝于2021年|改造前東郊村鳥瞰圖|東郊村(北基大街)安置區(qū)現(xiàn)場(chǎng) @拆神 攝|東郊村江景視角@拆神 攝|龍湖金地天峯開盤盛況 @廣州房產(chǎn) 攝
本以為是個(gè)青銅,沒想到卻是王者,這句話很適合番禺。
在最近的GDP各項(xiàng)大比拼中,我們可以看到:
輸了廣州,卻贏了番禺...
廣州以290億的“微弱”差距敗給了重慶,痛失中國(guó)“第四城”。
禍不單行,廣州又以3500多億的差距,被深圳甩了近一個(gè)越秀區(qū)。
都說“當(dāng)上帝關(guān)了這扇門,一定會(huì)為你打開另一扇窗”。
番禺也許就是廣州冥冥之中“被打開”的那扇窗。
在2022年的顛簸中,番禺仍以全區(qū)GDP約2705億的成績(jī)守住了全市第四。
更重磅的是,在近日的番禺區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)中,“一把手”強(qiáng)調(diào):
這決心和氣勢(shì),絲毫不亞于昨天海珠區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)。
琶洲南規(guī)劃獲批!2023年海珠狂飆
近日,我們得到一些重磅信息:
一是,在開年第一天廣州市的超級(jí)大會(huì)中指出“2023年全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目”,就是今年的年度計(jì)劃。
目前,各區(qū)還在陸續(xù)上報(bào)中名單中,實(shí)際上可能不止127個(gè),審批后將會(huì)印發(fā)。
二是,這127個(gè)舊改項(xiàng)目,大部分會(huì)和去年的年度更新計(jì)劃名單一樣,新增的可能不多。
這意味著,番禺那13條村的大致名單,可以知道的七七八八了。
今天,我們就來深度的聊一下,番禺的舊改現(xiàn)在是什么狀況。
01
從產(chǎn)業(yè)圈層的角度,番禺舊改分布在第二、第三圈層。
根據(jù)此前廣州舊改新政:
顯而易見,產(chǎn)業(yè)占比過大導(dǎo)致算賬困難等,不是番禺舊改的最大難題。
根據(jù)番禺此前的舊改計(jì)劃,在時(shí)間層面被劃分為三年實(shí)施、五年實(shí)施、十年改造規(guī)劃。
不過,隨著住建部發(fā)文“防止大拆大建”后,計(jì)劃便有所調(diào)整。
目前,根據(jù)現(xiàn)有內(nèi)部信息,可以確定的是:
東郊村、南浦村、羅邊村、里仁洞村、沙溪村、蔡邊一村、石壁村、福涌村、大嶺村、員崗村...
以上10個(gè),今年將會(huì)繼續(xù)推進(jìn)全面改造。
02
在番禺的舊改之中,萬博板塊是第一梯隊(duì)。
一個(gè)里仁洞村是目前全區(qū)速度最快的,一個(gè)員崗村是番禺舊改的“破冰”起點(diǎn)。
2022年11月,沉寂已久的里仁洞舊改突然發(fā)聲。
不僅實(shí)施方案過會(huì)審批,越秀還宣布將投入總改造成本209億,推進(jìn)項(xiàng)目全面改造。
萬博209億舊改批了!12所學(xué)校逆天改命
緊接著,里仁洞村的拆補(bǔ)方案順利通過,有人可以一次性獲得54萬的臨遷補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)。
一次性發(fā)54萬,廣州這個(gè)土豪村讓人羨慕嫉妒恨
目前,越秀已經(jīng)啟動(dòng)了舊改咨詢點(diǎn),并展開房屋簽約工作。
同步的,白地坑復(fù)建區(qū)的安置房也在積極建設(shè)中;
冼馬彭復(fù)建區(qū)的規(guī)劃也已經(jīng)出爐,將配備500床的綜合醫(yī)院、54班的品質(zhì)小學(xué)等。
同在,萬博板塊,員崗村也不甘示弱。
去年9月,員崗村公示了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果的公告。
標(biāo)志著番禺的舊改重啟,也暗示著沉寂許久的廣州主城區(qū)舊改開始發(fā)力。
按照廣州城市更新的政策,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的掛網(wǎng)公告是招商的重要前提條件。
意味著,員崗項(xiàng)目距離引入合作企業(yè),又更近了一步。
雖然員崗村還沒有正式選定舊改合作企業(yè),但合生創(chuàng)展已經(jīng)早早在村里設(shè)置了城市展廳。
如果合生順利成為正式合作企業(yè),本土化的舊改經(jīng)驗(yàn)和基因,會(huì)給到員崗村驚喜。
畢竟,作為第一舊改梯隊(duì)范圍里的項(xiàng)目,番禺的CBD,ZF是給予很大期待的。
事實(shí)上,市場(chǎng)也早已給出了答案。
2022年廣州全市一手成交TOP10板塊中,萬博板塊以成交量同比+187%,位列全市漲幅TOP1。
一方面,萬博由于優(yōu)質(zhì)的區(qū)位和板塊價(jià)值,吸引著大量的天河、海珠外溢客。
另一方面,板塊內(nèi)部已經(jīng)形成了梯度化的產(chǎn)品,價(jià)格階梯與置業(yè)需求匹配,滿足不同購(gòu)房客的口味。
比如,和樾府、瑞麓府主要吸引高端改善客,目前售價(jià)在5.5-7萬/平;越大星吸納剛需、首改等客戶,售價(jià)在4-6萬/平。
舊改的加入,不僅會(huì)為片區(qū)帶來更多的教育、醫(yī)療等生活配套,還會(huì)進(jìn)一步改善萬博的城市建面,提升片區(qū)品牌價(jià)值。
02
其實(shí),番禺舊改不僅僅只是在萬博,南站板塊的舊改也是一個(gè)重點(diǎn)。
石壁、謝村、勝石、大洲、韋涌、屏山等都是南站板塊的舊改項(xiàng)目。
其中,石壁(一二三四村)作為前期工作項(xiàng)目,被列入“2022年度城市更新計(jì)劃”名單。
2020年8月,富力正式牽手石壁,計(jì)劃投入120億對(duì)其進(jìn)行全面改造。
之后的故事大家都知道,政策剎車、資金緊張、股權(quán)被質(zhì)押等,石壁陷入了困局。
在沉寂的近2年時(shí)間里,不少人以為石壁就此涼涼。
就在輿論甚上塵囂之際,去年11月,區(qū)政府官方發(fā)言:
番禺區(qū)城市更新局積極推進(jìn)石壁(一二三四村)的全面改造。
接下來石壁舊改的任務(wù)是,在基本穩(wěn)定前期工作的前提下,加快片區(qū)策劃方案和實(shí)施方案的成果編制。
石壁(一二三四村)舊改的重要性,在ZF的發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)上也早有暗示。
日前,市政府在超級(jí)大會(huì)上賦予番禺“智造創(chuàng)新城”的新戰(zhàn)略定位。
顧名思義,番禺要“產(chǎn)業(yè)第一、擺脫睡城”。
在這個(gè)層面上,南站板塊以擁有“世界級(jí)交通樞紐”廣州南站為核心發(fā)力點(diǎn),重點(diǎn)布局IAB、TOD等產(chǎn)業(yè)。
勢(shì)必要將片區(qū)打造成“廣州IAB產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要基地”、“粵港澳大灣區(qū)的樞紐門戶”、“世界性超大型TOD”等。
石壁和謝村作為最靠近廣州南站的兩大組團(tuán),分別承載著發(fā)展綜合服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)的任務(wù)。
謝村組團(tuán)的越秀星寰TOD,在售均價(jià)約3.9-4.5萬/平;
石壁組團(tuán)的廣州城投嶺南府,在售均價(jià)約3.5-4.5萬/平;
都在市場(chǎng)引起了廣泛的關(guān)注,尤其是剛需、剛改客的頻繁咨詢。
如果石壁舊改加速推進(jìn),不僅讓兩大組團(tuán)的發(fā)展更融合,促進(jìn)片區(qū)連片開發(fā);
舊改帶來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入升級(jí)、高端生活配套的完善,將會(huì)進(jìn)一步拉升片區(qū)房?jī)r(jià)。
03
這些年,很多人都以為番禺的發(fā)展在“向北擁抱中心區(qū)”,往往忽略了它的“向南而生”。
是的,番禺廣場(chǎng)板塊,是番禺樓市和舊改的另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
東郊村因坐落在市橋與番禺廣場(chǎng)兩大板塊之間,成為一個(gè)舊改關(guān)鍵項(xiàng)目。
區(qū)位上來講,位于廣州舊改第三圈層,距離番禺廣場(chǎng)地鐵站約1.2公里,南側(cè)緊鄰珠江支流。
無論是景觀資源,還是生活配套以及居住價(jià)值,都是比較優(yōu)質(zhì)的。
說起東郊村,大家可能比較陌生,但它卻是番禺首個(gè)“三舊改造”示范項(xiàng)目。
村里房屋老舊、空中布滿電線網(wǎng)線、道路狹窄、交通擁堵,無一不彰示著改造的必要性。
恰逢番禺廣場(chǎng)板塊道路擴(kuò)建、城市界面需要提升等因素,番禺區(qū)政府決定推進(jìn)東郊村的全面改造。
通過現(xiàn)場(chǎng)走訪,發(fā)現(xiàn)東郊村的復(fù)建安置區(qū)絕大多數(shù)已經(jīng)封頂。
整個(gè)項(xiàng)目總建面約13萬方,礙于臨近江岸,高度限制在60米以內(nèi),是妥妥的一線、南向、江景房。
目前東郊村(北基大街)安置區(qū)的工作就是,外立面以及門窗等的建筑安裝。
現(xiàn)場(chǎng)人員告訴阿拆,再過半年安置區(qū)就可以建成交付了,到時(shí)候就可以搖珠分房。
就市場(chǎng)而言,東郊村所在的番禺廣場(chǎng)板塊可謂近兩年來的熱門。
這里憑借著18號(hào)線、22號(hào)線、3號(hào)線、3號(hào)線東延伸線的交匯,一度霸榜番禺的話題中心。
片區(qū)內(nèi)的龍湖金地天峰,主打TOD全能盤,并會(huì)引入龍湖天街,開盤當(dāng)天售樓處人潮攢動(dòng)。
目前,樓盤在售均價(jià)約3.9-4.5萬/平。
在今年的供地計(jì)劃中,番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊“回爐重造”后將再次出發(fā)。
在去年的第三輪土拍中,該地塊雖然因無人舉牌而以流拍告終。
阿拆曾經(jīng)私下問過業(yè)內(nèi)人士原因。
其實(shí),地塊素質(zhì)挺好的,怎么說都是TOD旁,地價(jià)也不高,主要是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)實(shí)在是太差了。
這一地塊要是成功出讓,番禺廣州板塊將會(huì)迎來一個(gè)新的熱度。
篇幅有限,關(guān)于番禺的舊改和樓市,暫且就說這么多。
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