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2023-01-31
股價保衛(wèi)戰(zhàn)之后，萬科為何還在下跌？
更新時間：2022-11-01 00:41:36作者：智慧百科
以萬科為代表的地產(chǎn)龍頭股價集體下跌了。
10月31日，A股房地產(chǎn)指數(shù)低開1.4%，最低跌逾4.47%，多家頭部房企股價均有不同程度下跌。其中，萬科A跌幅達到5.72%。
地產(chǎn)股大跌，跟近期市場表現(xiàn)欠佳有關(guān)。開發(fā)商普遍沒錢的大前提下，房企對拿地與開工并不積極，在建情況并不樂觀。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三季度全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長5.7%，而具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)投資增速同比下降8%，跌幅進一步擴大。這也就意味著，今年金九銀十失色幾成定局。
“金九銀十不再出現(xiàn)，未來行業(yè)走勢不明朗，導(dǎo)致市場信心不足，引發(fā)地產(chǎn)板塊出現(xiàn)整體下跌現(xiàn)象”， IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜還告訴市界。其實，萬科的股價問題，由來已久。
自今年開年以來，萬科的股價就從一月初的階段性高位23.09元，一路跌到3月11日的階段新低16.02元。對于股價疲軟的問題，萬科也應(yīng)投資者的呼聲，掀起了“股價保衛(wèi)戰(zhàn)”。比如萬科分別于今年3月底、6月初，發(fā)布了回購股票的公告。算上6月份這次，萬科累計回購超過5億元。
然而，萬科股價后來不僅跌破市凈率，市值被保利超越后，其A股地產(chǎn)股市值第一的位置也易主了。此后，萬科股價雖有回升，比如上漲到9月30日的17.83元，但在時代洪流之中，萬科今年延續(xù)2021年“銷售、利潤增速雙降”態(tài)勢下，其股價最終還是來到10月31日的13.52元。
從萬科剛公布的三季報看，萬科9月份銷售降幅有趨緩的跡象，其實現(xiàn)合同銷售面積227.1萬平方米，同比下降0.48%；合同銷售金額347.3億元，同比下降3.82%。萬科的這個表現(xiàn)，正如郁亮9月媒體見面時，所預(yù)測的一樣，“不會一直上升，也不會一直下降?！?/p>
盡管九月單月的業(yè)績表現(xiàn)樂觀，但前三季度大環(huán)境整體表現(xiàn)欠佳的情況下，萬科前三季度業(yè)績不僅下降，且降幅稍大。1-9月份，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1936.9萬平方米，同比下降34.26%；合同銷售金額3146.7億元，同比下降34.32%。外界通常將萬科與保利對比，這次也不例外。
就三季報看來，萬科營收規(guī)模，雖然是保利的兩倍多，但盈利差距不大。萬科的毛利率低于保利。萬科三季報稱，“前三季度，本集團開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率，由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率，從2021年同期的18.7%下降至16.5%。”反觀保利的毛利率為24.51%，較2021年同期下降5.32個百分點。
對于毛利率問題，一位市場人士告訴市界，房企利潤下滑已經(jīng)是不爭的事實，且地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，因為結(jié)算周期的原因，比如地產(chǎn)企業(yè)前三季度的利潤之和，可能還沒有四季度一個季度高，因為很多都是四季度來結(jié)算。
今年8月底，萬科集團總裁祝九勝曾回應(yīng)過毛利率問題，“短期看，萬科首先要確保公司的經(jīng)營安全，毛利率肯定承受著相當?shù)膲毫?。長期看，行業(yè)毛利率要回到社會平均水平?！辈贿^，今年前三季度，保利發(fā)展與萬科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物都在減少。
截至2022年9月底，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-41.76億元，較去年同期減少442.36%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額1158億元，比3個月前少了221.03億元，比去年同期則減少228.61億元?！巴恚匆?、二、三任意一個季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流，其實意義不大。重要的是看年報，也就是全年的情況?！鄙鲜鍪袌鋈耸刻寡?。
但好在，萬科財務(wù)杠桿保持還不錯。截至2022年三季度末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。萬科持續(xù)降低融資成本，前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。
萬科的多元化業(yè)務(wù)，也有不錯的收獲期。今年前三季度，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營，三個板塊前三季度的營收分別為29.7億元、23.1億元、62.5億元，均有兩位數(shù)的同比增幅。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進告訴市界，要從中長期角度看一家公司的股票。單純要說提振股價，是不現(xiàn)實的。因為即整個資本市場不振的情況下，沒有一家企業(yè)能夠一枝獨秀，關(guān)鍵是：要確保企業(yè)經(jīng)營不要出現(xiàn)風(fēng)險，保存好實力，才能“留得青山在不怕沒柴燒”。
(作者|陶婷 編輯|韓忠強)
