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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

進(jìn)入北京市場(chǎng)8年后，長(zhǎng)租公寓先行者YOU+公寓或?qū)⒊冯x。

近日，因?yàn)橥锨纷饨?、物業(yè)、水電等費(fèi)用合計(jì)1340萬(wàn)元，YOU+公寓蘇州橋社區(qū)被業(yè)主方北京三浦教育投資有限公司（下稱“三浦教育”）“強(qiáng)行”退租。

三浦教育在《致三義廟2號(hào)院全體優(yōu)家租戶告知書(shū)》（下稱“《告知書(shū)》”）稱，截至2022年6月18日，北京優(yōu)家已拖欠相關(guān)費(fèi)用合計(jì)約1340.14萬(wàn)元，且今年2月、3月、4月發(fā)函要求支付租金后至今未獲響應(yīng)，故決定解除租賃合同，收回租賃物業(yè)、要求北京優(yōu)家立即騰房。

蘇州橋社區(qū)是YOU+公寓在北京的第一家店，也是目前唯一一家店。其在北京的第二家店上地社區(qū)因北京冬奧會(huì)相關(guān)配套項(xiàng)目動(dòng)遷，于2017年停止運(yùn)營(yíng)。

不過(guò)，YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋在接受媒體采訪時(shí)否認(rèn)了“爆雷”傳聞，稱因疫情原因該項(xiàng)目這兩年一直在虧損，公司已做了“割肉”的準(zhǔn)備，接下來(lái)將布局江蘇無(wú)錫、浙江紹興。

進(jìn)京8年，慘淡離場(chǎng)

YOU+北京蘇州橋社區(qū)位于北京市海淀區(qū)蘇州橋三義廟2號(hào)院，周邊高校林立，距離“中國(guó)硅谷”中關(guān)村僅十來(lái)分鐘車程。

2014年，剛獲得小米創(chuàng)始人雷軍1億元投資的YOU+來(lái)到北京，以450萬(wàn)元租賃保障金從三浦教育手中承接下該房屋物業(yè)，租賃期限為2014年11月1日至2024年10月31日，入場(chǎng)時(shí)僅裝修費(fèi)就達(dá)4000多萬(wàn)元。

據(jù)《告知書(shū)》披露，截至2022年6月18日，北京優(yōu)家拖欠租金及物業(yè)費(fèi)792萬(wàn)元，欠付滯納金537萬(wàn)元，欠付水電費(fèi)10.82萬(wàn)元，合計(jì)1340.14萬(wàn)元。經(jīng)多次催繳未獲回應(yīng)，三浦教育決定根據(jù)相關(guān)合同條款解除租賃合同，并要求北京優(yōu)家立即騰房。

北京優(yōu)家回應(yīng)稱，自2020年疫情暴發(fā)以來(lái)，蘇州橋社區(qū)累計(jì)虧損達(dá)3500多萬(wàn)元。一方面，公寓物業(yè)租金成本過(guò)高、逐年遞增，已占到該社區(qū)全部營(yíng)業(yè)收入的70%以上，日積月累導(dǎo)致社區(qū)經(jīng)營(yíng)入不敷出；同時(shí)，該物業(yè)性質(zhì)無(wú)法用作民宿或酒店經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致其無(wú)法及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，北京優(yōu)家曾于2021年、2022年多次致函三浦教育，請(qǐng)求其根據(jù)相關(guān)政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但均未獲支持。

YOU+著意離開(kāi)北京，劉洋將此稱為“斷臂求生”，接下來(lái)將布局無(wú)錫、紹興。對(duì)于離開(kāi)北京市場(chǎng)是否覺(jué)得遺憾，以及選擇新城市的標(biāo)準(zhǔn)等，時(shí)代財(cái)經(jīng)聯(lián)系到劉洋，但直至發(fā)稿尚未獲得回應(yīng)。

雙方雖已鬧僵，但均考慮了租戶權(quán)益的保障。三浦教育稱，正根據(jù)租戶的實(shí)際到期情況，核實(shí)登記租戶信息，并確立過(guò)渡安排。北京優(yōu)家則表示，會(huì)積極與業(yè)主方協(xié)調(diào)爭(zhēng)取給予1-2個(gè)月的時(shí)間，讓租戶抉擇去留及過(guò)渡。選擇搬離的或選擇轉(zhuǎn)去由三浦教育提供的長(zhǎng)租公寓服務(wù)的，公司配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

三浦教育成立于2009年，經(jīng)營(yíng)范圍包括項(xiàng)目投資、資產(chǎn)管理等，此前通過(guò)法院裁定獲得了海淀區(qū)三義廟2號(hào)院的房屋和土地使用權(quán)。據(jù)《法制日?qǐng)?bào)》2013年報(bào)道，該地塊原屬于北京科技經(jīng)營(yíng)管理學(xué)院。2012年3月，因經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損，該地塊被北京市一中院查封并公開(kāi)拍賣。三次流拍后，2013年4月3日，北京市一中院將地塊以2.34億元的價(jià)格裁定給了北京三浦投資管理有限公司（即三浦教育的前身）。

難做的長(zhǎng)租公寓生意

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，劉洋是名副其實(shí)的“老炮兒”。早在2010年，他就在位于廣州市工業(yè)大道72號(hào)的原高露潔舊廠房里敲敲打打、打造第一個(gè)公寓項(xiàng)目。此后五六年，房地產(chǎn)行業(yè)才突然刮起了一股“長(zhǎng)租公寓熱”，各路資本跑步進(jìn)場(chǎng)。

在行業(yè)尚為寂寥的時(shí)候入場(chǎng)，YOU+也率先獲得了資本的支持，最有名的一筆資金莫過(guò)于來(lái)自小米雷軍的1億元。據(jù)稱，劉洋僅用5分鐘時(shí)間就打動(dòng)了曾租過(guò)北京地下室的“京漂”雷軍。

彼時(shí)，長(zhǎng)租公寓還是個(gè)新鮮事物，打動(dòng)雷軍的是YOU+“為都市中漂泊的青年人打造一個(gè)有愛(ài)、有溫度、像家的房子”的創(chuàng)業(yè)情懷。作為最早設(shè)立公共空間、提出社交概念、進(jìn)行青年社群培育的長(zhǎng)租公寓品牌，YOU+的創(chuàng)新對(duì)傳統(tǒng)租房行業(yè)帶來(lái)顛覆性影響。

除了雷軍，YOU+還吸引了車庫(kù)咖啡創(chuàng)始人蘇菂、策源創(chuàng)投的馮波等人。2014年，蘇菂成為YOU+第6位聯(lián)合創(chuàng)始人；同年8月，策源創(chuàng)投馮波緊隨雷軍跟投YOU+；9月，YOU+簽署了一系列租賃合作協(xié)議。6個(gè)月后，總計(jì)3000多間房間投入到北京、上海、廣州三地。

2015年6月，YOU+完成B輪融資，投資方包括順為資本、策源創(chuàng)投、歌斐資產(chǎn)、DST、時(shí)代地產(chǎn)、聯(lián)創(chuàng)永宣。

創(chuàng)業(yè)之初的YOU+是挑剔、傲嬌的。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，劉洋建立了“三不租”原則，即45歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不租，不愛(ài)交朋友的不租。YOU+甚至還推行了看起來(lái)不接地氣的“YOU+136”考核制度，具體為1個(gè)月內(nèi)必須至少認(rèn)識(shí)公寓內(nèi)10位朋友，3個(gè)月內(nèi)必須參加至少1次社群活動(dòng)，6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有其他房客的重大投訴，否則可能會(huì)被YOU+“清退”。

劉洋多次強(qiáng)調(diào)，YOU+不是做房地產(chǎn)的，與中介、公寓這樣的定位相比，它真正的定位是做一個(gè)“社區(qū)平臺(tái)”“社區(qū)運(yùn)營(yíng)商”，房子只是其載體，重要的是社區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理。

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓自2015年突飛猛進(jìn)后，YOU+公寓的市場(chǎng)聲音和規(guī)模卻漸漸式微。

2016年中，YOU+已在全國(guó)打造了22個(gè)社區(qū)，分布在北京、上海、廣州、深圳、杭州、福州、成都、青島、佛山等城市，但如今，其僅在9個(gè)城市有23個(gè)社區(qū)。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂認(rèn)為，YOU+搶了長(zhǎng)租行業(yè)的先機(jī)，又很早拿到了投資，曾經(jīng)風(fēng)頭一時(shí)，卻慢慢在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中落后，的確需要深刻反省。在他看來(lái)，導(dǎo)致YOU+落后主要有三個(gè)原因：一是后期融資受阻，二是引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人失敗，三是沒(méi)有抓住地域優(yōu)勢(shì)深耕，到處擴(kuò)張，最后管理脫節(jié)。

長(zhǎng)租公寓大熱之后，碧桂園、萬(wàn)科、龍湖等多家房企進(jìn)入這個(gè)賽道，更有房企將其稱為“彎道超車”的機(jī)會(huì)。同時(shí)，自如、蛋殼、窩趣、魔方、青客等長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。迅猛發(fā)展中泥沙俱下，尤其是違規(guī)資本游戲的潛入，使長(zhǎng)租公寓在驟然興起后又遽然跌倒，爆雷不斷。

“融資先后并不是核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心本質(zhì)是真正把長(zhǎng)租行業(yè)看透，做透，深耕本地，把服務(wù)顆粒度做細(xì)，優(yōu)先做好現(xiàn)金流管理。”全靂稱。