2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
近2萬人圍觀上海一公寓拍賣！起拍價5.6億元，外灘87歲的德鄰公寓拍賣，為何引關(guān)注？
更新時間：2022-11-03 09:00:33作者：智慧百科
今天（2日）上午10時，上海市虹口區(qū)四川北路71號2幢德鄰公寓第一次司法拍賣結(jié)束，起拍價5.6億，評估價超7億元。雖然有1.8萬余人次圍觀，但沒人報名也沒人出價。
如果以總價5.61億元、建筑面積15573.19平方米進(jìn)行簡單計算，德鄰公寓的單價僅3.6萬元/平方米，這樣的價格，在四川北路商圈乃至整個上海范圍內(nèi)都不多見，但由于整棟出售，并且屬于商辦屬性，5.6億元的價格讓不少企業(yè)或個人望而卻步。
資料圖
德鄰公寓建于1935年
是當(dāng)時上海第一批白領(lǐng)居住區(qū)
如今是第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑、
歷史保護(hù)建筑
德鄰公寓于2005年10月31日被上海市人民政府列入第四批優(yōu)秀歷史建筑，保護(hù)要求為三類，重點保護(hù)建筑的南、西、北立面；保護(hù)建筑入口門廳，樓梯間，天花線腳，水磨石地面、水磨石墻面等其他特色裝飾。原為5層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（后加建一層），曾是信誼藥廠廠房，建筑面積達(dá)15573.19平方米，土地面積4433平方米。
1936年，中國歷史上最早的合資企業(yè)之一上海信誼藥廠遷入，開啟了德鄰公寓見證上海灘波瀾壯闊的近百年歷程。
資料圖
拍賣為何受關(guān)注？
位置優(yōu)越：如今的德鄰公寓，除了上海郵政總局大廈、河濱大樓、外灘源等等眾多歷史保護(hù)建筑“老鄰居”之外，又多了寶格麗酒店、寶利嘉酒店、Ｗ酒店、星薈中心等頂級酒店和商業(yè)中心新伙伴。
曾遭破壞：更為重要的是，作為優(yōu)秀歷史建筑，在這次被拍賣之前，2015年它曾遭承租人違規(guī)改造，受到嚴(yán)重破壞。后經(jīng)過修繕，2019年該優(yōu)秀歷史建筑才得到有效恢復(fù)。這次拍賣讓網(wǎng)友心有余悸，擔(dān)心拍賣成功后歷史建筑會有被改造的風(fēng)險。
為何會被司法拍賣？
以公寓為抵押卻未能按時還款
司法拍賣頁面顯示，德鄰公寓的所有人為上海摩碩投資有限公司，執(zhí)行裁定書為（2022）蘇03執(zhí)恢134號之一。通過企查查網(wǎng)站獲悉，該案實際為一起民間借貸糾紛。中國裁判文書網(wǎng)公布的（2019）蘇03民初631號判決書，詳細(xì)記錄了糾紛始末。
2018年9月至10月，摩碩投資公司、漢富控股公司與經(jīng)石投資中心就漢富控股公司向徐工藍(lán)海（上海）資產(chǎn)管理有限公司（經(jīng)石投資中心的關(guān)聯(lián)企業(yè)）借款事宜進(jìn)行磋商，初步達(dá)成以摩碩投資公司所有的上海德鄰公寓作為抵押、由漢富控股公司實際控制人韓學(xué)淵提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保借款方式。
雙方簽訂了一系列合同，大概內(nèi)容為經(jīng)石投資中心合伙人之一的丁曉煒向漢富控股公司提供3億元借款，為期一年，年利率24%，按季付息；摩碩投資公司用德鄰公寓作為抵押擔(dān)保，丁曉煒指定經(jīng)石投資中心出資1.3億元，另一家公司出資1.7億元。2018年10月17日，上海市不動產(chǎn)登記局向丁曉煒頒發(fā)滬（2018）虹字不動產(chǎn)證明第09007099號《不動產(chǎn)登記證明》，對抵押物德鄰公寓及抵押擔(dān)保的范圍等予以抵押登記。
但漢富控股公司在履約時卻出了問題。2019年7月，漢富控股公司已欠付丁曉煒借款本金2.77億余元、利息353萬余元。直到借款到期，仍無法償還，丁曉煒?biāo)煜蚍ㄔ禾崞鹪V訟，要求漢富控股公司償付已欠的借款本金和利息，并從2019年7月23日起以本金2.77億余元為基數(shù)，按年利率24%計付利息至實際清償之日。
徐州市中級人民法院審理后認(rèn)為，本案中簽訂的所有合同均合法有效，不存在高利轉(zhuǎn)貸問題，各方應(yīng)當(dāng)履行并承擔(dān)違約責(zé)任。因此，一審判決漢富控股公司應(yīng)當(dāng)償還相關(guān)債務(wù)。漢富控股公司曾提起上訴，但又自行撤回，該案進(jìn)入執(zhí)行階段。作為抵押物的德鄰公寓，就這樣被法院司法拍賣。
為什么“優(yōu)秀歷史建筑”可以拍賣？
不要搞混
“文物建筑”和“優(yōu)秀歷史建筑”
武漢大學(xué)城市設(shè)計學(xué)院教授劉煒表示，沒有法律或政策規(guī)定不能拍賣。之所以有爭論，是因為沒有厘清“文物建筑”和“優(yōu)秀歷史建筑”的概念。
“文物建筑”是不可移動文物的一種，由各級文物行政管理部門核定，受到國家法律保護(hù)。有些近現(xiàn)代建筑與重大歷史事件、革命運(yùn)動或著名人物有關(guān)，具有重要意義、史料價值，可被評為文物建筑?！段奈锉Ｗo(hù)法》明確規(guī)定，國有不可移動文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押。建立博物館、保管所或辟為游覽場所的國有文物保護(hù)單位，不得作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營。
“優(yōu)秀歷史建筑”與“文物建筑”有區(qū)別。“優(yōu)秀歷史建筑”是地方法規(guī)中設(shè)立的一個建筑保護(hù)級別，由市政府批準(zhǔn)公布，具有法律地位。優(yōu)秀歷史建筑側(cè)重于體現(xiàn)藝術(shù)特色與科學(xué)研究的價值，它們共同構(gòu)成了城市的人文記憶。不僅上海，武漢等很多城市都有大量有價值的歷史建筑，它們并沒有進(jìn)入文物序列，但各地會制定本地的歷史建筑相關(guān)的保護(hù)條例。所以，《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，轉(zhuǎn)讓人、出租人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的保護(hù)要求書面告知受讓人、承租人；受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。
“德鄰公寓被拍賣一事之所以受到關(guān)注，主要是標(biāo)的額高，超出了公眾對歷史建筑價值的認(rèn)知。實際上，只要它產(chǎn)權(quán)清晰、合法合規(guī)，目前沒有相關(guān)政策規(guī)定優(yōu)秀歷史建筑不得進(jìn)行交易。”劉煒說。
如果拍賣成功了
歷史建筑會有改造風(fēng)險嗎？
產(chǎn)權(quán)變更不能影響對公寓的保護(hù)
從某種意義上說，德鄰公寓這幾年可謂“命途多舛”。在這次被拍賣之前，它就曾遭承租人違規(guī)改造，受到嚴(yán)重破壞。
2015年6月，鴻锳公司將其名下的德鄰公寓一至二層、三至六層分別租賃給上海鳴屹投資管理有限公司、上海箐悠舍物業(yè)管理有限公司。隨后，鳴屹公司和箐悠舍公司在未經(jīng)依法申報審批的情況下違法施工，對德鄰公寓重點保護(hù)部位造成不同程度的破壞。虹口區(qū)房管局曾在2015年8月25日對產(chǎn)權(quán)人鴻锳公司、承租人鳴屹公司、箐悠舍公司出具《責(zé)令改正通知書》，要求其立即停止違法行為，并開展修復(fù)整改工作。
此外，鴻锳公司與鳴屹公司、箐悠舍公司因該違法施工行為發(fā)生了房屋租賃糾紛并訴諸法院。二審裁判確認(rèn)鳴屹公司、箐悠舍公司系違法施工，鴻锳公司與兩公司的房屋租賃合同也因此被解除。2017年7月，德鄰公寓產(chǎn)權(quán)人變更為上海摩碩投資有限公司，但產(chǎn)權(quán)人、承租人均未對受損的公寓進(jìn)行修復(fù)。
2018年夏天，上海市虹口區(qū)人民檢察院獲知了這一線索。綜合全部證據(jù)，當(dāng)年8月17日，虹口檢察院對該案以行政公益訴訟立案審查。這也是上海檢察機(jī)關(guān)首次就優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)進(jìn)行公益訴訟。8月29日，虹口檢察院向區(qū)房管局制發(fā)檢察建議，建議其依法履行行政監(jiān)管職責(zé)，督促相關(guān)責(zé)任單位立即啟動德鄰公寓修復(fù)整改方案的編制及審核批準(zhǔn)程序，并對修復(fù)整改全程進(jìn)行有效監(jiān)管，恢復(fù)優(yōu)秀歷史建筑原狀。
虹口房管局收到建議后，即召開專題會議布置整改工作，督促所有權(quán)人履行修繕職責(zé)及編制修繕方案，完善管理措施。2019年7月10日，上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心組織竣工驗收現(xiàn)場會，虹口檢察院派員參加，確認(rèn)該工程通過竣工驗收，優(yōu)秀歷史建筑得到有效恢復(fù)。
記者從司法拍賣頁面了解到，德鄰公寓擬進(jìn)行兩次網(wǎng)上拍賣，當(dāng)次拍賣流拍的，進(jìn)行下一次拍賣，第二次拍賣競價時間、起拍價、保證金、增價幅度，待第一次拍賣結(jié)束30天內(nèi)公布。不過，無論產(chǎn)權(quán)人是誰，都應(yīng)好好保護(hù)德鄰公寓。
徐州市中級人民法院在拍賣時特別用紅字注明：“德鄰公寓為第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑、歷史保護(hù)建筑，為三類保護(hù)。優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照保護(hù)要求承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。”
資料圖
虹口房管局亦表示 ，已將德鄰公寓為上海市優(yōu)秀歷史建筑的相關(guān)情況向參拍人進(jìn)行說明，告知其需承擔(dān)的保護(hù)義務(wù)。并將持續(xù)關(guān)注后續(xù)工作進(jìn)展情況。
資料圖
歷史建筑不僅是拿來看的
更重要的是用起來
“歷史建筑的產(chǎn)權(quán)交易與對它的保護(hù)并不沖突。”相反，可交易的歷史建筑有機(jī)會增加保護(hù)資本，實現(xiàn)既保護(hù)歷史建筑、又充分適應(yīng)市場需要的目標(biāo)。
劉煒介紹，我國的歷史保護(hù)建筑的產(chǎn)權(quán)大部分屬于國有資產(chǎn)、集體或企事業(yè)單位。民間資本無法獲得產(chǎn)權(quán)，往往沒有意愿介入修繕和改造，因而造成歷史建筑保護(hù)主要依賴政府投入，如果投入有限，意味著建筑價值無法得到更大發(fā)揮。
德鄰公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)
劉煒提到，歷史建筑或風(fēng)貌街區(qū)的改造開發(fā)，一直是一項前期投資大，回報周期長的工程。歷史建筑存在諸多使用要求和限制，如建筑體本身不能拆毀、增加層數(shù)、改動立面等。所以，歷史建筑改造考驗著產(chǎn)權(quán)人和使用人的綜合實力，復(fù)制第二個“武康大樓”“新天地”并非易事。這可能是德鄰公寓流拍的原因之一。但從另一個角度，這件事讓公眾看到優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑保護(hù)開發(fā)的另一條途徑：引入合適的社會資本。
德鄰公寓被拍賣引發(fā)熱議，這背后也有公眾對歷史保護(hù)建筑會否被過度商業(yè)化、大拆大建的擔(dān)憂。虹口區(qū)房管局已對此回應(yīng)，事實上，對于歷史保護(hù)建筑保護(hù)，已經(jīng)有較為完善的法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和技術(shù)手段，可避免市場行為的短視和建設(shè)性的破壞。劉煒舉例，按照《條例》規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑的使用者需要聘請?zhí)囟ㄙY質(zhì)的設(shè)計師同當(dāng)?shù)胤抗芫?、專業(yè)部門進(jìn)行復(fù)雜而細(xì)致的接洽，在諸如增設(shè)水電設(shè)施、電梯設(shè)備等諸多環(huán)節(jié)都要提交設(shè)計方案供相關(guān)部門審查通過才能執(zhí)行。
劉煒認(rèn)為，德鄰公寓拍賣一事反映出近年來市場對歷史建筑的關(guān)注，這是時代進(jìn)步的標(biāo)志，“歷史建筑不僅是拿來看的，更重要的是用起來。建筑說到底是空間，它的用途就是靠產(chǎn)權(quán)人或使用人去決定的，這是我們最終的目的。 ”
解放日報·上觀新聞原創(chuàng)稿件，未經(jīng)允許嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載
作者：王閑樂 上海辟謠平臺
微信編輯：泰妮
校對：cp