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作者：世聯(lián)評估|首發(fā)：價值領(lǐng)地微信公眾號

*以下內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧（深圳篇）》

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深圳住宅市場相關(guān)內(nèi)容可回顧往期

●PART 1

商業(yè)市場

新建商務(wù)公寓：價量齊跌

2022年新建商務(wù)公寓成交均價為58,333元/㎡，同比下跌8.84%。

成交10,765套，同比下降32.0%。成交總金額378.6億元，同比下降40.7%。

南山區(qū)西麗精品公寓“頂流”創(chuàng)智云城以1,658套/83,154㎡，63.6億元（均價76,539元/㎡）的驚人成績問鼎2022年的成交量、成交金額雙料冠軍。

位于龍崗區(qū)龍城的京基智慧科園大賣1,170套/44,447㎡，6.7億元（均價15,000元/㎡），穩(wěn)居年度成交量次席。

其他熱銷樓盤包括恒大天璽公館（605套/27,688㎡）、恒大悅璽大廈（465套/19,147㎡）、深國際萬科悅城（375套/15,624㎡）等。

新建商業(yè)營業(yè)用房：價跌量升

2022年，新建商業(yè)營業(yè)用房成交均價為50,331元/㎡，同比下跌37.1%。成交面積28.5萬㎡，同比飆升105.1%。

位于南山區(qū)后海的聯(lián)想后?？偛看髲B泰倫廣場41,881㎡整體轉(zhuǎn)讓，摘得2022年商業(yè)營業(yè)用房成交面積冠軍。泰倫廣場位于后海CBD商圈，占地面積29,768㎡，總建筑面積298,497㎡，其中商業(yè)建筑面積42,083㎡，辦公建筑面積130,177㎡。

南山區(qū)前海天境花園全年成交高達9,647㎡/16.36億，成交均價169,609元/㎡，當仁不讓2022年商業(yè)營業(yè)用房成交金額冠軍。

其他熱銷樓盤包括深灣匯云中心（39,831㎡，成交均價31,000元/㎡）、佳兆業(yè)鹽田城市廣場（33,790㎡，成交均價39,728元/㎡）、恒大城（28,868㎡，成交均價14,990元/㎡）、遠洋新干線遠洋廣場（19,202㎡，成交均價36,576元/㎡）等。

商業(yè)物業(yè)庫存去化周期為38.0個月，總體呈趨勢性下降形態(tài)。

存量商業(yè)物業(yè)市場：租金顯著下行，空置率上升

深圳存量商業(yè)物業(yè)（以商務(wù)公寓為主）交易不活躍，2022年成交面積19.24萬㎡（僅為一手成交量的30%），同比下跌23.5%。

2022年四季度，大型購物中心入市疊加疫情影響對餐飲店鋪帶來巨大沖擊，零售物業(yè)招商競爭加劇，租金呈較為明顯的下行趨勢。深圳主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)租金層平均租金為717元/㎡·月，環(huán)比下跌2.6%，全年下跌5.2%。

空置率為6.8%，同比上升1.6個百分點。

2022年，深圳社會消費品零售總額9,708億元，同比增長2.2%。其中，網(wǎng)上零售持續(xù)快速增長，限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)的商品零售額增長20.9%?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)使消費者逐漸掌握消費市場的主動權(quán)，電商快速發(fā)展碾壓傳統(tǒng)百貨零售業(yè)。

深圳是全國吸引人口最多的城市之一，實際管理人口在1,800～2,200萬之間?！稄V東省第七次全國人口普查公報》顯示，深圳常住人口十年暴增了713.6萬人，是對珠三角核心區(qū)以及全省常住人口增量貢獻率最高的地級以上市。

深圳良好的經(jīng)濟和人口基本面將繼續(xù)支撐本地消費市場的發(fā)展，商品零售和餐飲收入均超疫情前水平，有利于零售物業(yè)租售的長遠表現(xiàn)。

●PART 2

寫字樓市場

新建寫字樓市場：價跌量升

2022年全年新建寫字樓成交均價為48,390元/㎡，同比下跌15.5%。

成交面積51.4萬㎡，同比上升30.1%。成交總金額248.6億元，同比上升10.0%。

中國恒大位于龍華區(qū)大浪的恒大時尚慧谷以128,625㎡的成交面積，35.3億元（均價27,463元/㎡）的成交金額，榮膺2022年寫字樓成交面積、金額雙料冠軍。

位于羅湖區(qū)筍崗的高投大廈年底整體出讓，以71,370㎡，30.0億元（均價42,022元/㎡）的驕人數(shù)據(jù)，位居年度寫字樓成交面積、金額次席。

其他熱銷樓盤包括佳兆業(yè)城市廣場（68,173㎡，成交均價36,306元/㎡）、恒大都會廣場（46,581㎡，成交均價57,847元/㎡）、宏發(fā)璽玥（46,463㎡，成交均價57,015元/㎡）、華僑城·新璽（24,982㎡，成交均價139,557元/㎡）等。

截至12月末，深圳新建寫字樓可售面積高達176.1萬㎡，庫存量上升21.0%。

庫存去化周期為41.1月，即使無新增供應，依照當前平均銷售速度，僅銷售現(xiàn)有的庫存面積也需要3.4年。

存量寫字樓市場：租金下行，空置率趨勢性上升

存量寫字樓全年成交10.9萬㎡（僅為一手成交量的21%），同比下跌6.1%。絕對數(shù)值相對于超過800萬㎡存量市場而言，買賣寥落，寫字樓交易仍以租賃經(jīng)營為主。

2022年四季度，深圳商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金趨勢性下降，平均租金為193.2元/㎡·月，全年下跌3.1%。靜態(tài)租賃回報率下降至2.7%。受復雜的國際形勢和多點散發(fā)的局部疫情影響，深圳寫字樓新增需求總體轉(zhuǎn)弱，業(yè)主選擇以價換量的策略來達成去化目標，租金加速下行。

2022年，在新冠肺炎疫情以及全球經(jīng)濟下行壓力影響下，深圳全面統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，相繼出臺一系列產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策舉措，全力保持平穩(wěn)健康的經(jīng)濟環(huán)境，助力穩(wěn)住外貿(mào)基本盤。作為口岸城市、外向型城市，深圳海陸空鐵各類口岸俱全，外貿(mào)持續(xù)穩(wěn)定增長，存在雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的營商環(huán)境、自主創(chuàng)新的企業(yè)群，系列政策措施的支持，提振寫字樓總體需求。

但深圳商業(yè)性辦公用地供應過剩，寫字樓供應持續(xù)井噴，可以滿足未來十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一線城市之首。未來兩年即將開啟新一輪波瀾壯闊的供應高峰，“供過于求”問題再次激化，“以價換量”仍將是未來兩年租賃市場的主旋律。

在經(jīng)濟前景不明朗的情況下，辦公樓租賃需求疲軟，疊加大量供應如期入市的多重影響，供需失衡加劇。四季度，深圳甲級寫字樓平均空置率為22.4%，全年顯著上升3.6個百分點。

深圳寫字樓存量居大灣區(qū)城市之首，近年供應量更是超過500萬㎡，將長期處于供過于求狀態(tài)。預計未來一年整體租金將維持低位運行，空置率高位徘徊。

中長期看，隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實，深圳六大總部基地逐步成形，供應高峰期過后寫字樓供需才會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

●以上內(nèi)容摘選自世聯(lián)評估價值研究院《2022年中國房地產(chǎn)代表城市回顧（深圳篇）》

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本文作者：世聯(lián)評估，全國領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評估機構(gòu)，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場，內(nèi)容首發(fā)價值領(lǐng)地公眾號，原創(chuàng)精彩不斷！如需轉(zhuǎn)載本文，請點擊查閱轉(zhuǎn)載規(guī)則。

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