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近日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議明確了2023年要重點(diǎn)抓好的十二個(gè)方面工作，其中，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

這也意味著今年“保交樓”仍然是住建部工作的重點(diǎn)。從去年7月我國(guó)推動(dòng)“保交樓”以來(lái)，如今保交樓工作已取得明顯進(jìn)展，各地問(wèn)題樓盤(pán)得到梳理，各項(xiàng)紓困政策也持續(xù)落地，但也需要看到，當(dāng)前保交樓工作仍然艱巨。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，在32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，有62個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工、86個(gè)項(xiàng)目部分復(fù)工，但仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。由此可見(jiàn)，在“保交付”進(jìn)程過(guò)半的背景下，今年，推進(jìn)保交付仍然是當(dāng)務(wù)之急。

全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。圖/IC photo

超五成停工項(xiàng)目已全面或部分復(fù)工

從去年7月11日開(kāi)始，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)各類(lèi)“保交樓”金融措施。據(jù)克而瑞中心調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，在32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，62個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工，86個(gè)項(xiàng)目部分復(fù)工，合計(jì)占比為51%；另有16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，126個(gè)項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)。

值得關(guān)注的是，32個(gè)典型城市停工項(xiàng)目所涉及的尚未交付總建面達(dá)到了4532萬(wàn)平方米，尚未交付總套數(shù)約40.80萬(wàn)套。

克而瑞研究中心指出，在停工項(xiàng)目中，二線城市占比近8成，停工項(xiàng)目套數(shù)約30.78萬(wàn)套，總建面達(dá)3567萬(wàn)平方米，因購(gòu)房者按揭比重較高，銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)下行壓力更大；三四線城市一次性付款占比較高，因而整體停工項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不及二線城市。

分區(qū)域來(lái)看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬(wàn)套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面也達(dá)到了100萬(wàn)平方米以上。

聚焦到單個(gè)城市，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，鄭州、昆明因政策起步較早或政策紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。與之形成對(duì)比的當(dāng)數(shù)武漢、西安，目前均有10個(gè)以上項(xiàng)目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，其中，西安尚有8個(gè)項(xiàng)目為間歇式、小范圍復(fù)工，距離竣工交付仍有較長(zhǎng)時(shí)間。

與此同時(shí)，據(jù)新京報(bào)記者了解，以鄭州為例，包括名門(mén)翠園在內(nèi)的問(wèn)題樓盤(pán)在去年年底前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)復(fù)工，且首筆紓困基金也預(yù)計(jì)到位。但是，受去年年底疫情因素的影響，樓盤(pán)施工也呈現(xiàn)間歇性復(fù)工的狀態(tài)。

1月14日，據(jù)河南省政府工作報(bào)告披露，去年，河南建立了“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”機(jī)制，分類(lèi)施策化解；同時(shí)，推動(dòng)省級(jí)和鄭州市分別設(shè)立100億元額度的房地產(chǎn)紓困基金，爭(zhēng)取國(guó)家首批專(zhuān)項(xiàng)借款200億元支持337個(gè)已售逾期項(xiàng)目，已建成交付9500多套；今年，鄭州將持續(xù)推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)化解及保交樓工作，力爭(zhēng)今年年底前，147個(gè)商品住宅項(xiàng)目交付大頭落地。

業(yè)內(nèi)建議多措并舉推進(jìn)“保交樓”

此次，住建部工作會(huì)議明確，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)：“保交樓是一項(xiàng)全新且短期內(nèi)任務(wù)艱巨的挑戰(zhàn)，面臨著多方主體訴求差異，既要穩(wěn)定社會(huì)、保障民生，又存在資金‘硬缺口’、市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)等問(wèn)題。在這種背景下，保交樓就必須‘用力’，不僅需要協(xié)調(diào)金融管理部門(mén)、行業(yè)上下游，調(diào)動(dòng)地方積極性，而且政策也要?jiǎng)?chuàng)新，比如實(shí)行一盤(pán)一策等?！?/p>

根據(jù)去年政策落地模式和經(jīng)驗(yàn)，在中央專(zhuān)項(xiàng)借款的支持下，各地也探索推行紓困基金的落地?？硕鹧芯恐行囊步ㄗh，紓困政策應(yīng)優(yōu)先支持銷(xiāo)售進(jìn)度過(guò)半的項(xiàng)目，針對(duì)這些項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，保證已售房源的按揭貸款全部發(fā)放，從而優(yōu)先支付工程款，確保工程的正常運(yùn)行，同時(shí)加快其預(yù)售證審批進(jìn)度，允許開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賣(mài)房，以賣(mài)房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進(jìn)其自身形成良性循環(huán)。

“這類(lèi)項(xiàng)目涉及購(gòu)房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購(gòu)房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負(fù)面效應(yīng)。主要紓困模式可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款、紓困基金、第二支箭和第三支箭等政策，形成政策的‘組合拳’?！笨硕鹧芯恐行闹赋?。

而針對(duì)目前尚處于開(kāi)工初期，銷(xiāo)售進(jìn)度不足10%且所處城市樓市行情較為低迷的項(xiàng)目，克而瑞研究中心建議，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)允許購(gòu)房者退房，以開(kāi)發(fā)商當(dāng)前資金監(jiān)管賬戶(hù)中的資金支付退房成本，以達(dá)到及時(shí)止損的目的。若開(kāi)發(fā)商無(wú)足夠充裕的資金支付退房款，地方政府可依據(jù)自身實(shí)際情況，轉(zhuǎn)變出險(xiǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）資產(chǎn)的性質(zhì)、用途等屬性，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若實(shí)在無(wú)變通方法，也可選擇暫且擱置，等待日后逐步化解。

此外，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，住建部工作會(huì)議提及的現(xiàn)房銷(xiāo)售，是防范樓盤(pán)爛尾的根本舉措。當(dāng)前，期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售并行，且鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售，這也意味著我國(guó)將推進(jìn)期房銷(xiāo)售制度逐步向現(xiàn)房銷(xiāo)售制度過(guò)渡。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷(xiāo)售的概念，這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式開(kāi)展。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶