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2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。為更好貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，人民銀行、銀保監(jiān)會多次明確，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。堅(jiān)持“房住不炒”定位，“因城施策”實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，支持長租房市場建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，2022年以來出臺多項(xiàng)支持房地產(chǎn)供求雙方的金融政策。供給方面，主要是緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)融資難題。2022年8月，住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。2022年11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。2022年11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出支持包括房地產(chǎn)企業(yè)和其上下游建筑企業(yè)在內(nèi)的多項(xiàng)措施。

需求方面，重點(diǎn)圍繞降低住房貸款利率等出臺政策措施。人民銀行通過下調(diào)政策利率、完善利率傳導(dǎo)降低銀行負(fù)債成本等，2022年引導(dǎo)5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）3次共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。在總體引導(dǎo)利率下降的同時(shí)，2022年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中提出：6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》明確：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

與此同時(shí)，稅收方面也有支持政策，各地“因城施策”優(yōu)化支持政策。2022年9月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》提出：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。各地結(jié)合本地實(shí)際情況，從提高公積金貸款額度、公積金貸款互認(rèn)、降低購房資格準(zhǔn)入、降低落戶標(biāo)準(zhǔn)、帶押過戶、連環(huán)單同步辦理等方面出臺政策。根據(jù)中指研究院的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2022年全國共有包括省、市在內(nèi)的超過330個(gè)地方發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策千余條，其中包括173個(gè)城市優(yōu)化限貸政策240條、235個(gè)城市調(diào)整公積金政策416條、115個(gè)城市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管132條等。

一系列政策的出臺，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮了積極作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售相關(guān)數(shù)據(jù)降幅收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月，當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅比11月收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等指標(biāo)降幅有不同程度收窄。金融支持房地產(chǎn)領(lǐng)域的量價(jià)都出現(xiàn)積極變化。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年9-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元；當(dāng)年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。2022年12月，全國新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率平均為4.26%，比2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。2023年1月開始，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地調(diào)整首套住房貸款利率下限，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下。

房地產(chǎn)業(yè)本身及關(guān)聯(lián)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長具有重要作用，反過來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長也有助于更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。正是從這個(gè)角度看，在2023年突出做好穩(wěn)增長、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望總體好轉(zhuǎn)的情況下，其也將成為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要信心來源。近期，受存量房貸和新增房貸利率差距較大等因素影響，居民提前還貸多發(fā)并受到關(guān)注，在對居民做好引導(dǎo)解釋的同時(shí)，同樣有必要結(jié)合實(shí)際情況研究出臺政策降低存量房貸和新增房貸利差。在出臺政策支持首套房推動(dòng)解決剛需群體住房需求的同時(shí)，有必要出臺更多的政策支持改善性住房需求。畢竟，改善性住房需求有些也是剛需，尤其對多子女家庭更是如此。住房需求是居民的基本需求之一，在新出生人口持續(xù)下降的情況下，需要多方為居民符合政策規(guī)定的多生育提供支持。

（作者系中國郵政儲蓄銀行研究員）