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萬科郁亮，可以說是地產(chǎn)圈最大的“空頭”。

“白銀時(shí)代”、“黑鐵時(shí)代”、“活下去”......全出自他的口。

不過，這一次，郁亮終于改口了。

昨天，萬科在深圳大梅沙開了今年首場(chǎng)股東會(huì)，郁亮的發(fā)言，讓今早的地產(chǎn)股迎來短暫的歡呼。

今早股市開盤后，上證指數(shù)走出深V行情，地產(chǎn)股卻堅(jiān)挺，一度漲2.01%，港股地產(chǎn)板塊同樣走高。

其中，濱江集團(tuán)、深深房A、信達(dá)地產(chǎn)漲停，金地漲超7%，萬科、招商蛇口漲超5%；港股方面，物業(yè)股表現(xiàn)較優(yōu)，此外佳源國(guó)際、富力、寶龍商業(yè)、時(shí)代中國(guó)漲超6%。

所以，郁亮到底說了什么？

總結(jié)只有一句話，這個(gè)男人，改口了。

郁亮稱，短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底了，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

之前很多人都不敢說，今年經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的底在哪里，只有看清這個(gè)底部，才不用擔(dān)心下一次的走低。

這個(gè)信號(hào)很關(guān)鍵。這下有了定心丸，是不是可以在看多一點(diǎn)樓市？

關(guān)注這只貓，帶你了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)~

上半年，我們經(jīng)歷了怎樣的底？

想不到，日子還是過得很快，盡管很艱難，但是2022上半年，只剩一天了。

郁亮在股東會(huì)上直言，“今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時(shí)間?！?br/>

圖源視覺中國(guó)，已授權(quán)

依舊是先來一段“苦情”發(fā)言，萬科去年的情況大家也是有目共睹的。

所以從青銅過渡到黑鐵時(shí)代，郁亮認(rèn)為，那都是一眨眼、一瞬間的事情。

萬科的確經(jīng)歷了一次“業(yè)績(jī)底”。

但是相比企業(yè)，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的底部來得更加慘烈。

回顧一下，上半年，我們到底經(jīng)歷了怎樣的底？

房地產(chǎn)銷售已經(jīng)是跌到底了，6月還會(huì)不會(huì)再跌？貓崽和大佬保持一致看法，偏樂觀，因?yàn)榇罄卸颊f了，短期已經(jīng)觸底了。

如果6月商品房銷售增速環(huán)比沒有走v反彈一點(diǎn)點(diǎn)，貓公子說他倒立吃榴蓮。

金融方面，會(huì)比其他經(jīng)濟(jì)指數(shù)更為靈敏，比如房貸數(shù)據(jù)，4月基本也差不多底了，所以5月率先來了個(gè)反彈。

央行廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長(zhǎng)11.1%，觸碰到近5年來的最高記錄，這意味著，水龍頭已經(jīng)擰到最大了。

目前仍比較不樂觀的，是失業(yè)率。

房地產(chǎn)牽涉上下游無數(shù)行業(yè)，地產(chǎn)不行，往往意味著就業(yè)崗位的減少，不僅是房企，還包括家裝、電器等各種行業(yè)，

所以穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)樓市，是一體的。

下面這張圖，倒過來看，也是一個(gè)底部了。16-24歲的失業(yè)率達(dá)到最高。

貓崽這幾張數(shù)據(jù)圖，能感受到經(jīng)濟(jì)下滑的壓迫感。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)體的“排頭兵”，感受也更深，所以房企大佬都在感嘆不易。

但是萬科在股東會(huì)上說得很嚴(yán)謹(jǐn)，短期觸底是觸底了，但是不意味著反彈會(huì)很猛。

不可過分樂觀

去年開始，從萬科領(lǐng)導(dǎo)層的發(fā)言，乃至萬科的做法，無不讓人覺得，房地產(chǎn)的未來是悲觀的。

郁亮說，要打造戰(zhàn)時(shí)氛圍；他還說，不坐頭等艙。他還說，黑鐵時(shí)代。

于是今年發(fā)布萬科史上最差業(yè)績(jī)時(shí)，郁亮主動(dòng)降薪千萬，并向52萬人道歉。

在昨天的股東大會(huì)上，郁亮還是闡述了一下自己的判斷。

他預(yù)測(cè)6月份房地產(chǎn)銷售會(huì)有明顯的提升，從短期來看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過程，疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補(bǔ)。

尤其是，每年6月都是房企沖業(yè)績(jī)的時(shí)候，因?yàn)榉科篑R上又要開始撓頭，琢磨著半年報(bào)交出一份什么樣的業(yè)績(jī)。

所以郁亮稱，6月會(huì)出現(xiàn)銷售成交量的小高峰。6月份會(huì)有起色，體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預(yù)計(jì)還是會(huì)有不小的跌幅，從底部慢慢往上走需要時(shí)間。

郁亮敢說出這番話，還在于他去各地考察了。他去了惠州、江門、珠海等城市，得出的結(jié)論是，做好產(chǎn)品和服務(wù)，在行業(yè)很艱難的階段，還是可以熬過去的。

最重要的是，疫情影響正在慢慢褪去。

3個(gè)月前，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，郁亮還一直強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在是房企最艱難的時(shí)候，但不能躺平。

3個(gè)月后，他又開始唱紅臉了。

郁亮樂觀發(fā)言后，萬科A今早走勢(shì)也很強(qiáng)勁，一度漲超7%，上午收盤時(shí)報(bào)19.64元/股，漲幅維持在6.45%。

但仍不可過分樂觀，看回萬科一季度的業(yè)績(jī)，表現(xiàn)還算平穩(wěn)。

營(yíng)收和凈利潤(rùn)都有小幅增長(zhǎng)，但扣非凈利潤(rùn)同比下降了5.58%；

此外，值得留意萬科的現(xiàn)金流表現(xiàn)，一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-132.59億元，同比減少了178%，萬科這么大幅現(xiàn)金流出，還是比較少見。

截圖自萬科一季度報(bào)告

銷售方面，萬科去年沒有完成7900億的目標(biāo)，所以今年也沒有定具體的銷售指標(biāo)，僅就前五月的銷售業(yè)績(jī)來看，很難樂觀起來。

2022年1至5月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米，同比下降46.13%，合同銷售金額1681.1億元，同比下降41.38%。

不管是想要建立市場(chǎng)信心，還是修復(fù)估值，萬科都在底部開始往上爬，但距離山頂有多遠(yuǎn)，誰也不知道。

房企想要重回巔峰，可能性還能有多大？

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