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作 者丨孔海麗，李莎，孫哲

編 輯丨張偉賢，李博

圖 源丨圖蟲(chóng)

6月29日，河南省濟(jì)源市因?yàn)橐粍t“鼓勵(lì)首付分期”的措施進(jìn)入公眾關(guān)注視線，而在被業(yè)內(nèi)人士紛紛定義為“全國(guó)首個(gè)官方明確鼓勵(lì)首付分期城市”。

6月30日，濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局微信公眾號(hào)悄悄刪除了這則消息，房管局工作人員面對(duì)記者的追問(wèn)也三緘其口。

在房地產(chǎn)整體去化緩慢的背景下，各城市因城施策相繼出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，助力去庫(kù)存，但有些“首創(chuàng)”的舉措，也往往因其“噱頭太大”而備受壓力，不得不叫停或在明面上抹去痕跡。

6月29日，河南省濟(jì)源市印發(fā)《濟(jì)源市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》），明確要降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，首套房首付比例降至20%，鼓勵(lì)房企對(duì)首付分期收取，但最長(zhǎng)不宜超過(guò)一年。

除此之外，《措施》規(guī)定在2023年5月31日前出現(xiàn)房貸斷供現(xiàn)象的，可延期還本付息，且暫不納入個(gè)人征信范圍，最長(zhǎng)可延期一年。

為加大公積金貸款支持力度，《措施》提出，使用住房公積金貸款購(gòu)自住房，無(wú)論首套房還是二套房，首付比例均按20%執(zhí)行。符合條件者延期繳存3個(gè)月以內(nèi)公積金亦可正常申請(qǐng)貸款，公積金貸款額度上限提高至50萬(wàn)元等。

不僅需求端，《措施》也明顯放松供給端政策，包括降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，提供房企并購(gòu)和融資金融支持，合理釋放預(yù)售監(jiān)管資金，加快項(xiàng)目審批等等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言：“這是行業(yè)中首個(gè)以政府文件肯定首付分期作用的政策?！?/strong>

多年前，首付分期的做法在實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)中并不罕見(jiàn)，是開(kāi)發(fā)商加速回籠資金的常見(jiàn)招數(shù)，推行首付分期的項(xiàng)目往往在去化上存在一定難度。但這些年基本被叫停了。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電濟(jì)源多個(gè)新房售樓處，有置業(yè)顧問(wèn)透露：“其他有些樓盤(pán)確實(shí)在執(zhí)行首付分期，但每家的具體做法不太一樣?！币灿兄脴I(yè)顧問(wèn)總結(jié)說(shuō)：“昨天（29日）房管局的文件其實(shí)是把原來(lái)市場(chǎng)上已經(jīng)有的措施梳理了一遍?！笔茉L樓盤(pán)均表示官方所鼓勵(lì)的首付分期政策尚未有明確的落地方法。

據(jù)記者了解，以前首付分期大致包括以下幾種做法：一是開(kāi)發(fā)商允許購(gòu)房人延長(zhǎng)付款時(shí)間，可以幾個(gè)月內(nèi)付清首付款，在此期間房源會(huì)為購(gòu)房人保留；另一種則是開(kāi)發(fā)商墊付首付款，購(gòu)房人在一定期限內(nèi)還清開(kāi)發(fā)商的首付貸款。

后者觸及到了監(jiān)管紅線“首付貸”。2018年，住建部曾會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)等六部門(mén)開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括整治通過(guò)提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

“現(xiàn)在有的地方明確了這個(gè)操作，實(shí)際上是擺正了首付分期的功能和角色，此類操作也說(shuō)明，當(dāng)前在鼓勵(lì)購(gòu)房需求釋放的過(guò)程中，首付層面的工作確有可以創(chuàng)新的內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商分期首付和降價(jià)，是很多三四線城市過(guò)去經(jīng)常開(kāi)展的政策措施，但值得注意的是，首付降了，也意味著月供增加了，可能后續(xù)會(huì)增加斷供風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)需要慎之又慎?！彼f(shuō)。

三四線支持樓市的政策空間還有多大？

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，在房地產(chǎn)整體去化承壓的背景下，各城因城施策相繼出臺(tái)房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，但主基調(diào)仍然是“房住不炒”，濟(jì)源此次出臺(tái)的若干措施亦是如此。

鼓勵(lì)首付分期

實(shí)際上，首付分期在市場(chǎng)上并不罕見(jiàn)，多地開(kāi)發(fā)商曾借此刺激銷(xiāo)售。去年中新經(jīng)緯曾對(duì)多地出現(xiàn)首付分期現(xiàn)象進(jìn)行曝光：如天津龍湖天曜等在售項(xiàng)目首付分期后首付低至10%，哈爾濱會(huì)展城上城申請(qǐng)“低首付”活動(dòng)后136平方米三居首付僅需3-4萬(wàn)元，部分開(kāi)發(fā)商還會(huì)主動(dòng)提供“首付貸”服務(wù)。

盡管存在政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)前市場(chǎng)上“首付分期”現(xiàn)象仍然存在。

6月29日，重慶在售樓盤(pán)海成軌道0309售樓處的銷(xiāo)售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，該樓盤(pán)支持低價(jià)首付及首付分期。例如備案價(jià)100萬(wàn)元的房子，在首套房20%首付的情況下，可以按照100萬(wàn)元總價(jià)向銀行申請(qǐng)80萬(wàn)元貸款，而實(shí)際開(kāi)發(fā)商是以備案價(jià)的八六折進(jìn)行銷(xiāo)售，且最低首付6萬(wàn)元即可簽訂合同。

海成軌道0309售樓處的銷(xiāo)售人員表示，購(gòu)房者支付6萬(wàn)元后，剩下的首付金額可分期還款，以加快網(wǎng)簽進(jìn)度，購(gòu)房者2個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊首付不會(huì)產(chǎn)生額外利息。

無(wú)獨(dú)有偶，同日記者致電某項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員介紹該項(xiàng)目亦有低首付現(xiàn)金補(bǔ)貼活動(dòng)推出。如有首套資格購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套約210萬(wàn)元的兩居室，應(yīng)首付73.5萬(wàn)元，如若購(gòu)房者資金緊張，可先支付50萬(wàn)元，剩余23.5萬(wàn)元暫由開(kāi)發(fā)商墊付，房貸申請(qǐng)審批通過(guò)后按月償還首付分期和利息，與正常房貸類似，即每月在正常房貸之外，再償還783元的首付款本金，以及500余元的首付利息。

重慶某品牌房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，開(kāi)發(fā)商用自有資金或找貸款金融公司墊付首付款，一方面是為了降低購(gòu)房者的首付門(mén)檻，另一方面也意在加快銀行審批和發(fā)放住房貸款的節(jié)奏，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性。

前述房企人士表示，現(xiàn)金流緊張或者區(qū)位等條件不好的項(xiàng)目促銷(xiāo)手段更多樣化，要警惕首付分期項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

“其實(shí)現(xiàn)在很多房企都在想盡辦法促銷(xiāo)售，首付分期只是一種方式，力度有大有小，都是為了快速回籠資金?！鼻笆龇科笕耸空f(shuō)。

政策方向或有待優(yōu)化

諸葛找房數(shù)據(jù)中心不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到6月26日，今年各地出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策超280次，覆蓋160余城。涉及調(diào)整限購(gòu)、限售、信貸、交易稅費(fèi)等多個(gè)方向。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，濟(jì)源對(duì)供需兩端同步疏導(dǎo)、扶持的政策與政策調(diào)控方向相符，但就目前形勢(shì)而言，各地政策空間已然不大，“該出的政策都出了。”

但房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是三四線市場(chǎng)仍然低位運(yùn)行。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前5月三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌。1-5月三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.2%、0.3%、0.2%、0.6%和0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.4%、0.4%、0.3%、0.3%和0.5%。

貝殼研究院預(yù)測(cè)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)復(fù)蘇，但從商品成交來(lái)看預(yù)計(jì)三線及以下城市下半年市場(chǎng)恢復(fù)情況不如一二線城市，預(yù)計(jì)6-12月三線及以下城市新房銷(xiāo)售額累計(jì)同比下降6%，而一線和二線城市的累計(jì)同比銷(xiāo)售數(shù)據(jù)預(yù)判分別為持平和下降1%。

李宇嘉認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)與地方政府之間存在張力，公積金支持政策也基本到底，且公積金政策效果有限。在這樣的背景下，各地尤其是三四線城市購(gòu)房需求基本飽和，因而不能總在刺激需求，關(guān)鍵是將保障性住房、租賃住房與新市民需求對(duì)接起來(lái)，并與購(gòu)置住房相勾連，從而挖掘就近城鎮(zhèn)化、進(jìn)城購(gòu)房的需求。

在供給端政策方面，李宇嘉認(rèn)為優(yōu)化預(yù)售資金提取政策的空間亦不太大，以免出現(xiàn)交付困難和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 詹惠楠