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作者：子非魚

01

提前還貸潮來襲

春節(jié)假期剛結(jié)束，提前還貸這個(gè)話題就悄然走熱。

以深圳來說，根據(jù)南方都市報(bào)披露，春節(jié)后，一些深圳市民發(fā)現(xiàn)，還貸之路并不容易了。多家國(guó)有大行APP的線上提前還房貸的通道已經(jīng)關(guān)閉，系統(tǒng)提示需要到網(wǎng)點(diǎn)人工辦理預(yù)約申請(qǐng)。

各大行給出的預(yù)約時(shí)間不一，深圳某大行的貸款經(jīng)理透露，客戶提交申請(qǐng)表后，正常情況下， 需要等待3-4個(gè)月以上。另一家大行則表示，現(xiàn)在申請(qǐng)的話，預(yù)計(jì)一季度內(nèi)能夠完成提前還貸。有的銀行則表示，目前新申請(qǐng)?zhí)崆斑€款客戶需等待7個(gè)月左右，相當(dāng)于要下半年才能還貸。

可是，就在去年上半年，深圳銀行的提前還貸，都可以在手機(jī)線上操作，而且時(shí)間很快。

這則信息告訴我們兩個(gè)信號(hào)：

第一，提前還貸潮上演了。只有還款的人數(shù)擁擠，銀行才需要線下預(yù)約，而且預(yù)約時(shí)間超長(zhǎng)，否則沒有必要。

第二，銀行正在努力阻止、拖延提前還貸。

深圳已然如此，其他城市可想而知。

成都方面，建設(shè)銀行的線上預(yù)約額度已滿，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等待，大部分貸款行的等待時(shí)間都在半年以上。

北京方面，目前部分銀行可通過APP線上進(jìn)行提前還貸的操作，但是預(yù)約全靠“拼手速”。有購(gòu)房者表示，在APP嘗試提前還款時(shí)，頁(yè)面顯示暫時(shí)無法受理該提前還本申請(qǐng)，線上額度已滿。個(gè)別銀行APP則直接關(guān)閉了提前還款的線上通道，只能去柜臺(tái)排隊(duì)辦理。

其他城市大同小異?？偟膩碚f，在扎堆提前還貸的浪潮下，基本都得提前預(yù)約排隊(duì)，少則三四個(gè)月，多則半年以上。

02

為何扎堆提前還貸

關(guān)于提前還貸潮背后的原因，去年上演這股潮流時(shí)，本號(hào)已經(jīng)多次分析過。原因有二：

第一，存量房貸利率一直不下調(diào)，老業(yè)主繃不住高位利率。

2022年房貸利率降息了三次，全年累計(jì)降息了35個(gè)基點(diǎn)。

而且，今年1月5日，央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》，規(guī)定：

決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，只要新房?jī)r(jià)格連續(xù)調(diào)整3個(gè)月的城市，房貸基本不設(shè)下限，可以自主隨意調(diào)整。當(dāng)時(shí)本號(hào)梳理納入統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市，有40個(gè)城市符合，以此類推，全國(guó)有一大半城市符合。

在這種背景下，很多城市的房貸利率降到了3.8%。但存量房貸利率始終沒有下調(diào)，這讓老業(yè)主們非常難受。

很多此前買房的人，都買在了房貸利率的高點(diǎn)。以一套純商業(yè)貸款100萬(wàn)的房子，貸款30年為例：

2014年，房貸利率6.15%，總利息119萬(wàn)，月供6092元；2022年，房貸利率4.25%，總利息77萬(wàn)，月供4919元；2023年，房貸利率3.8%，總利息68萬(wàn)，月供4660元。

在這種背景下，有實(shí)力的人選擇提前還貸。資金不夠雄厚的人，則尋求過橋貸，或者提前還貸，然后再轉(zhuǎn)向利率更低的經(jīng)營(yíng)貸或者抵押貸。

可以說，存量房貸利率始終不打折下調(diào)，是引發(fā)提前還貸的主要原因之一。

所謂不患寡而患不均，人心都是這樣，別人現(xiàn)在買房才3.8%的利率，我憑什么要承擔(dān)6%以上的利率？

第二，對(duì)未來預(yù)期不足、信心不足。

去年的提前還貸潮，主要是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的大環(huán)境下，也即收入縮水、疫情肆虐，茫茫然不知所措的背景下，很多人無法應(yīng)對(duì)未來的不確定性，所以選擇提前還貸。

盡管去年年底，在宏觀壓力和毒株對(duì)人體毒性減弱的綜合考量下，國(guó)家在去年年底大放開。但三年疫情肆虐，民眾的收入和心情都不是一朝一夕能夠迅速平復(fù)的，需要時(shí)間來慢慢治愈。

尤其是收入。

囿于世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走弱和世界秩序撕裂更甚的大背景下，2023年的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、樓市形勢(shì)自然要比2022年要好，但想好的哪里去，也很困難。

在這種背景下，大家對(duì)未來仍比較迷茫，信心和預(yù)期仍未復(fù)蘇。

這一點(diǎn)，從今年1月份的土地成交、房?jī)r(jià)和商品房成交表現(xiàn)上，可以得到佐證。

1月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)。1月份，1月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模降至歷史低位，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。1月份，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.02%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%。

03

銀行的緩兵之計(jì)

在以上兩種因素作用下，提前還貸潮從去年一直延續(xù)到今年。

這對(duì)銀行來說，非常難受。因?yàn)樵谌ツ甑拇蟓h(huán)境下，民眾無心買房也沒有能力買房，未來應(yīng)對(duì)不確定性，都在存款。

央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年11月底，存款比2021年多了15萬(wàn)億元，相當(dāng)于平均每個(gè)人比去年多存了一萬(wàn)多塊錢。

銀行賺取利率的主要方式就是吃利息差，也即貸款利息與存款利息的差值?，F(xiàn)在倒好，一方面存款不斷增加，所需要支付的利息越來越多，貸款不見漲，而且提前還貸的人越來越多。

蠟燭經(jīng)不起兩頭燒，這怎能不讓銀行著急。

為了減少存款，去年國(guó)有六大行和諸多股份制銀行、城市銀行等紛紛開啟了存款降息模式，以便阻止存款增加。

為了應(yīng)對(duì)提前還貸潮，各銀行取消線上業(yè)務(wù)辦理，線下預(yù)約時(shí)間不斷延長(zhǎng)。這無非是緩兵之計(jì)，就是拖延時(shí)間，等下半年經(jīng)濟(jì)和收入有所復(fù)蘇，預(yù)期明朗之后，或許提前還貸者的預(yù)約會(huì)主動(dòng)取消。

但這個(gè)緩兵之計(jì)能否奏效，關(guān)鍵還得看經(jīng)濟(jì)和收入的復(fù)蘇形勢(shì)以及世界格局的混亂程度。

這些辦法都是權(quán)宜之計(jì)。

想要緩解提前還貸潮的壓力，根本辦法還是給存量房貸打折。

這一點(diǎn)，近日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)就有明確建言。2月1日，國(guó)務(wù)院主管的《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》第五版發(fā)表了題為《提前還房貸利大于弊嗎》的文章，其中提到：

當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

這只是經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的建言，但在市場(chǎng)上卻引起了大反響，支持的聲音一邊倒。

能否真正實(shí)現(xiàn)，還需要國(guó)務(wù)院和央行來拍板。

其實(shí)，作為一個(gè)普通，站在民眾的角度來看，適當(dāng)給存量房貸打折，利遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊。

所引發(fā)的弊，無非是貸款利息打折之后，銀行的利潤(rùn)有所減少而已。但銀行過去一直賺得盆滿缽滿，偶爾縮小一下利潤(rùn)并不會(huì)產(chǎn)生什么風(fēng)險(xiǎn)。

所引發(fā)的利，則有很多。一方面，一旦存量房貸利率下調(diào)，提前還貸潮會(huì)大大緩解，銀行所損失的部分利潤(rùn)可以在這個(gè)方面找補(bǔ)回來。另一方面，存量房貸利率打折后，很多民眾還貸壓力減小，就有更多的資金用于消費(fèi)。

消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要馬車之一。只有消費(fèi)提升，經(jīng)濟(jì)才能轉(zhuǎn)動(dòng)，工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品才能賣得出去，工廠才能運(yùn)轉(zhuǎn)得更好。

所以，本號(hào)認(rèn)為，站在高位的人，不妨把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，拿出一個(gè)均衡銀行與民眾雙方利益的辦法，適當(dāng)給存量房貸利率打折，才是良方。