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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

全面限購(gòu)?fù)顺鑫枧_(tái)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)域限購(gòu)新階段。

7月4日零點(diǎn)，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策等通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）?！锻ㄖ分赋?，東莞33個(gè)鎮(zhèn)街，除主城區(qū)（莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道）和松山湖，其余28個(gè)鎮(zhèn)街暫停執(zhí)行限購(gòu)政策。

這是今年以來(lái)東莞第5次調(diào)整樓市政策。從密集收緊到持續(xù)寬松，東莞今年面臨的是高達(dá)680萬(wàn)平方米的新房供應(yīng)。

東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳用“相當(dāng)平淡”來(lái)形容剛剛過(guò)去的傳統(tǒng)旺季6月，“中原監(jiān)測(cè)的百盤(pán)數(shù)據(jù)，每周來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量持續(xù)下滑?！?/p>

購(gòu)房者保持觀望，導(dǎo)致新房庫(kù)存持續(xù)高企。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，東莞新房去化周期為26個(gè)月，創(chuàng)下歷史新高。新房庫(kù)存425萬(wàn)平方米，疊加下半年255萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，規(guī)模達(dá)680萬(wàn)平方米。

限購(gòu)調(diào)整后，東莞多個(gè)新盤(pán)借機(jī)去庫(kù)存，將目光瞄準(zhǔn)深圳客。

塘廈新盤(pán)金眾柏悅公館發(fā)布營(yíng)銷海報(bào)稱，“塘廈全面解除限購(gòu)，廣深客戶進(jìn)場(chǎng)，抓緊上車！”茶山新盤(pán)龍湖金地天曜城一銷售人員表示，“深圳買不起，來(lái)天曜城，只要2.5萬(wàn)元/平方米?！逼渲赋觯擁?xiàng)目位于廣深高鐵旁，“40分鐘到深圳?！?/p>

二手賣家亦借機(jī)出貨。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至7月4日19時(shí)，在諸葛找房平臺(tái)，“新上房源”有3126套，多套房源打出“誠(chéng)心賣房”“急售”標(biāo)簽。

28個(gè)鎮(zhèn)街取消限購(gòu)

包括人才購(gòu)房?jī)?yōu)化政策、住房公積金階段性支持政策等微調(diào)類政策在內(nèi)，《通知》是今年第5次出臺(tái)的樓市政策。上一次政策大幅調(diào)整，發(fā)生在5月14日深夜——“莞七條”出爐，多孩家庭可多買一套房、限售年限從3年調(diào)整為2年。

根據(jù)《通知》，東莞住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其它區(qū)域暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

居民家庭購(gòu)買非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。也就是說(shuō)，包括長(zhǎng)安、虎門(mén)等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)及塘廈、鳳崗等臨深片區(qū)在內(nèi)的28個(gè)鎮(zhèn)街，實(shí)現(xiàn)“零門(mén)檻”購(gòu)房。

此前，東莞戶籍居民家庭限購(gòu)新房2套、二手房不限套數(shù)；非東莞戶籍居民家庭限購(gòu)商品房2套，且購(gòu)買首套房需2年內(nèi)累計(jì)繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅，本科及以上相關(guān)人才為6個(gè)月。

《通知》還提出，支持購(gòu)房者合理住房需求，落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

“現(xiàn)在市場(chǎng)缺的不是房票不是購(gòu)房資格，而是信心和購(gòu)買力?！避嚨落J認(rèn)為，從歷年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，降首付配合降利息對(duì)于促進(jìn)成交非常有效?！昂芎?jiǎn)單，首付降低了，能夠買得起房的購(gòu)房者增加了，利息降低了，月供壓力會(huì)減輕不少?！?/p>

車德銳告訴時(shí)代周報(bào)記者，其獲悉，信貸政策的具體執(zhí)行措施或很快會(huì)落地，預(yù)計(jì)白戶（即無(wú)房貸記錄群體）2成，首套還清再買3成，沒(méi)有還清4成，以支持改善群體，“改善需求購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。”

房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道

今年上半年，東莞樓市明顯下行，成交規(guī)模同比大幅萎縮近6成。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，今年1-5月，東莞一手住宅月均成交量1709套，與去年全年月均比較下降53%；二手住宅月均成交量843套，與去年全年月均比較下降52%。上半年整體住宅成交量大幅萎縮至100萬(wàn)平方米，同比下降63%。截至6月底，東莞庫(kù)存周期高達(dá)26個(gè)月。

（來(lái)源：中原地產(chǎn)研究院）

市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商回籠資金意愿強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道。

今年2月起，東莞臨深板塊開(kāi)啟降價(jià)潮，并逐步蔓延至其他區(qū)域。許多新盤(pán)優(yōu)惠折扣逐步擴(kuò)大，從95折到92折，再到普遍9折促銷，個(gè)別低至85折，對(duì)比去年高位水平，房?jī)r(jià)回調(diào)明顯。據(jù)中原大數(shù)據(jù)，2022年上半年?yáng)|莞住宅成交均價(jià)環(huán)比下降1%，洋房均價(jià)環(huán)比下跌2%。

車德銳表示，今年下半年?yáng)|莞還有38個(gè)新盤(pán)上市，新增供應(yīng)約255萬(wàn)平方米，加上庫(kù)存425萬(wàn)平方米，整體供應(yīng)達(dá)680萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈?！按蟛糠珠_(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力都?jí)涸谙掳肽辏鲐浺庠笍?qiáng)烈，所以我判斷下半年樓市仍然是促銷不斷的行情。”

“對(duì)于房企而言，建議千萬(wàn)不要真的收回折扣和優(yōu)惠，因?yàn)檎w新房去庫(kù)存壓力巨大，趁政策利好出臺(tái)去庫(kù)存才是明智之舉，特別是塘廈、鳳崗這些臨深區(qū)域?！避嚨落J表示。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，東莞新盤(pán)目前暫無(wú)漲價(jià)消息。塘廈、鳳崗、虎門(mén)多個(gè)新盤(pán)催促客戶入市，話術(shù)包括“政策是根據(jù)供需適時(shí)調(diào)整，這個(gè)窗口期需要抓緊?！薄皷|莞將推向全國(guó)市場(chǎng)，或?qū)⒂|底反彈?！?/p>

深圳客“退潮”

樂(lè)有家營(yíng)銷副總裁郭鳳敏告訴時(shí)代周報(bào)記者，東莞調(diào)整限購(gòu)，對(duì)深圳剛需客有一定吸引力，一方面源自于深圳購(gòu)房門(mén)檻的阻力，另一方面則是深圳購(gòu)房成本的壓力?！斑@次政策的實(shí)施將會(huì)帶來(lái)購(gòu)房者的跨城置業(yè)趨勢(shì)，特別是一些深莞通勤人群。”

郭鳳敏同時(shí)表示，受前期房地產(chǎn)調(diào)控政策和疫情的影響，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)還需要過(guò)程。

車德銳對(duì)東莞樓盤(pán)招攬深圳客的效果并不看好。據(jù)其觀察，過(guò)去頗受青睞的長(zhǎng)安、虎門(mén)等臨深片區(qū)，已罕見(jiàn)深圳客身影，因?yàn)椤皼](méi)動(dòng)力，沒(méi)預(yù)期?！?/p>

來(lái)自樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在樓市活躍的2019年、2020年，東莞二手房買家中，深圳客占比分別是25.3%、22.9%。2021年樓市回調(diào)，在莞購(gòu)房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至9.8%。

一名原計(jì)劃投資東莞的大廠程序員告訴時(shí)代周報(bào)記者，他已經(jīng)打消了這個(gè)念頭，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么穩(wěn)，努力打工兩三年，存夠500萬(wàn)就能買前海或者福田了?！绷硪幻钲诳蛣t表示，東莞也不便宜，“有那么多錢(qián)，再加一點(diǎn)就能買龍崗，龍崗不是有首付60多萬(wàn)的新盤(pán)嗎？”

“什么時(shí)候深圳樓市有了起色，才會(huì)給東莞樓市帶來(lái)新鮮血液?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳和東莞樓市的聯(lián)動(dòng)性比較強(qiáng)，只有當(dāng)深圳樓市熱起來(lái)，居民購(gòu)房激情被激活起來(lái)，在深圳沒(méi)有購(gòu)房資格，或購(gòu)買力不足的居民，才會(huì)選擇到東莞或大灣區(qū)其他城市購(gòu)房。