中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

來(lái)源丨《破產(chǎn)法實(shí)務(wù)》

景來(lái)律師導(dǎo)讀

在疫情反復(fù)的這幾年，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的大量購(gòu)房貸款無(wú)法回收，購(gòu)房人辛苦攢錢(qián)買(mǎi)的房產(chǎn)，甚至還未開(kāi)始修建，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，資金鏈斷裂而進(jìn)入破產(chǎn)程序。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)問(wèn)題是企業(yè)破產(chǎn)案件中的重點(diǎn)、難點(diǎn)，因其不僅涉案金額巨大、股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且牽扯群體眾多，包括大量農(nóng)民工和普通購(gòu)房人，若其權(quán)益得不到公平妥善的維護(hù)，極易引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件在司法實(shí)踐中對(duì)部分疑難問(wèn)題也很難有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的背景下，本文從購(gòu)房人視角出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的法律問(wèn)題做一簡(jiǎn)要的分析。（Jlls）

聲明：景來(lái)律師對(duì)推文的導(dǎo)讀設(shè)定及標(biāo)題修定擁有權(quán)利。轉(zhuǎn)載推文時(shí)需標(biāo)明轉(zhuǎn)自景來(lái)律師公眾號(hào)，否則為侵權(quán)。

景來(lái)律師

一、消費(fèi)者購(gòu)房人的物上優(yōu)先權(quán)

什么是消費(fèi)者購(gòu)房人？簡(jiǎn)言之，消費(fèi)者購(gòu)房人是指為生活消費(fèi)需要而購(gòu)房，不是為經(jīng)營(yíng)需要，如購(gòu)買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓則具有投資屬性，故此類(lèi)房屋的購(gòu)買(mǎi)人不應(yīng)納入消費(fèi)者物上優(yōu)先權(quán)的保護(hù)范疇。此外，“消費(fèi)者購(gòu)房人”也并不一定只能是自然人，《<最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定>理解與適用》一書(shū)中“如果法人或者其他組織以單位名義購(gòu)買(mǎi)，但已分配給職工個(gè)人居住，可以認(rèn)定為消費(fèi)者?！?/p>

從司法實(shí)踐而言，滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議規(guī)定》”）第29條規(guī)定的消費(fèi)者購(gòu)房人，對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)具有“超然”物上優(yōu)先權(quán)，換言之，在執(zhí)行案件中，其效力可以優(yōu)先于建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

在《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（下稱“《九民紀(jì)要》”）第126條亦明確“交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持?！痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)程序中，一般觀點(diǎn)亦認(rèn)為，購(gòu)房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)作為生存性權(quán)利，原則上屬于最為優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利。

《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條中規(guī)定：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

理解該條款時(shí)，應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

首先對(duì)“合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”的認(rèn)定。對(duì)于房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，實(shí)踐中一般認(rèn)定為預(yù)約合同，并非正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于預(yù)售或草簽合同，如果在簽訂時(shí)尚未取得預(yù)售許可證書(shū)，則也不能認(rèn)定為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，若是取得相應(yīng)的預(yù)售許可證，則認(rèn)定為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

其次，對(duì)于“用于居住”的理解。除了前述商鋪、寫(xiě)字樓之外，若購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商服住宅后用于出租給他人居住，是否屬于“用于居住”實(shí)務(wù)中存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商服住宅房屋用于出租，根據(jù)“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”之規(guī)定，不符合 “所購(gòu)商品房系用于居住”的條件，而應(yīng)該視為一種投資。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“所購(gòu)商品房系用于居住”應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋。而該觀點(diǎn)也符合最高人民法院出版的《<執(zhí)行異議規(guī)定>理解與適用》所載“這里的用于居住應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋”的說(shuō)法。

最后，關(guān)于合同價(jià)款支付比例問(wèn)題，并無(wú)明確的法律規(guī)定，根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條指出：“如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神”。而由于“接近”的概念也并未有明確標(biāo)準(zhǔn)，因此在具體個(gè)案中法院的自由裁量空間仍較大。如在（2021）最高法民終600號(hào)民事二審案中，法院即認(rèn)為，本案購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款雖然未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十，但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，在此情況下，法院適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條規(guī)定認(rèn)定其在交付剩余房款后對(duì)于案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)、可以排除強(qiáng)制執(zhí)行并無(wú)不妥。

二、關(guān)于購(gòu)房人的取回權(quán)問(wèn)題分析

存在以下幾種情況的，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，購(gòu)房人也可向破產(chǎn)管理人行使取回權(quán)。

1.已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記設(shè)立，在已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)登記后，房產(chǎn)的所有權(quán)即從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人，購(gòu)房人取得對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)。

2.符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條規(guī)定條件的普通購(gòu)房人；

（1）已簽訂了書(shū)面購(gòu)房合同；

（2）已經(jīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)付清全款；購(gòu)房人雖向銀行辦理了購(gòu)房貸款，但若銀行已將全部購(gòu)房款打入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶，則滿足該條所規(guī)定的條件。

（3）已經(jīng)占有并居住的。對(duì)于尚未竣工驗(yàn)收，購(gòu)房人已經(jīng)居住占有的，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，尚未竣工驗(yàn)收的房屋，不具有“居住”的基本功能，不能認(rèn)定為已經(jīng)居住并占有。

3.經(jīng)人民法院確定，取得以房抵債裁定書(shū)的。通過(guò)法院司法確認(rèn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)喪失，受讓人有權(quán)取回房產(chǎn)。但是若涉案房屋在裁定出具前已轉(zhuǎn)讓給第三人且第三人善意的，應(yīng)該保護(hù)合理的市場(chǎng)交易，裁定受讓人不得取回相應(yīng)房產(chǎn)。

三、對(duì)于破產(chǎn)重整案件中未建成的房屋續(xù)建的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后，若進(jìn)入重整程序，破產(chǎn)管理人可能會(huì)在重整方案中提出融資續(xù)建未完工程，在此種情況下，作為購(gòu)房人既可以選擇退還已付購(gòu)房款，也可以選擇對(duì)所購(gòu)房屋變價(jià)款進(jìn)行分配，也可以選擇參與房屋續(xù)建。

第一種情況：若購(gòu)房人選擇退還購(gòu)房款，則需要向破產(chǎn)管理人申報(bào)普通債權(quán)，普通債權(quán)清償順序劣后于破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)及擔(dān)保物權(quán)。

第二種情況：若購(gòu)房人選擇對(duì)在建工程變價(jià)款按比例清償，雖然購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的在建工程具有物上優(yōu)先權(quán)，但是因?yàn)榉课萆形纯⒐?，也只能以房屋現(xiàn)狀變價(jià)受償，其他未受償完畢的債權(quán)列入普通債權(quán)。若是已完工房屋，變價(jià)款高于購(gòu)房款，則先受償購(gòu)房款部分，高出部分列為共益?zhèn)鶆?wù)。

第三種情況：若購(gòu)房人同意對(duì)房屋進(jìn)行續(xù)建，則購(gòu)房人依然對(duì)所購(gòu)房屋擁有所有權(quán)，續(xù)建費(fèi)用申報(bào)普通債權(quán)。對(duì)于已經(jīng)賣(mài)出的部分房產(chǎn)的續(xù)建費(fèi)用，由購(gòu)房人承擔(dān)，列為普通債權(quán)。對(duì)于未曾賣(mài)出的房屋續(xù)建費(fèi)用，由破產(chǎn)管理人融資，列為共益?zhèn)鶆?wù)。

企業(yè)破產(chǎn)案件不僅是簡(jiǎn)單的法律案件，也關(guān)乎社會(huì)經(jīng)濟(jì)、民生等多方面的問(wèn)題，針對(duì)此種破產(chǎn)案件，多地都建立了“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，由政府各職能部門(mén)和人民法院通過(guò)設(shè)立聯(lián)席會(huì)議辦公室等機(jī)構(gòu)，建立有效的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，相互協(xié)調(diào)、信息互通，對(duì)企業(yè)做到提前預(yù)防、及時(shí)救助、有序退市，以最快捷的效率、最低廉的成本、最合理的方式、最合法的程序推動(dòng)供給側(cè)改革以及處置僵尸企業(yè)。相信經(jīng)過(guò)各方的努力，一定會(huì)依法化解和妥善處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中的疑難問(wèn)題，從而使得購(gòu)房人權(quán)益的依法得到維護(hù)。

最高法 | 出租人破產(chǎn)時(shí)待履行房屋租賃合同的處理

李潔：以"愛(ài)國(guó)"的名義禍國(guó)

關(guān)于訴訟程序問(wèn)題的19個(gè)裁判觀點(diǎn)