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過去1年的土拍市場(chǎng)，基本是國央企的天下。

近期克而瑞發(fā)布了2022新增貨值TOP100榜單，TOP10里，除了濱江集團(tuán)是民企、萬科地產(chǎn)是混合制企業(yè)外，其他清一色都是央國企。

確實(shí)，2022對(duì)于大多數(shù)民營房企來說，在土拍市場(chǎng)上是失色的一年，諸多民企在土拍市場(chǎng)上變得謹(jǐn)慎。

萬萬沒想到，在去年的土拍中異常低調(diào)的新城控股，在2月7日杭州的土拍中，居然以24.6億，拿下了一宗住宅+商辦的綜合體地塊。

雖然拿地金額不高，但新城控股在開年這次拿地，也真的是在給業(yè)界釋放出信號(hào)：

一些扛過寒冬的民企，或許真的會(huì)迎來拿地的春天。

01

新城控股勇拿杭州重磅地塊

2月7日，杭州第五批集中供地開啟，當(dāng)天5宗地塊全部成功出讓。

在這次土拍中，出現(xiàn)了一個(gè)大家熟悉又陌生的房企——新城控股。

熟悉是因?yàn)樾鲁强毓勺鳛橐患胰珖苑科螅瑹o論是住宅還是商業(yè)體，早已深入人心。陌生是因?yàn)椋鲁强毓稍谌ツ陰缀鹾苌僭诠_的土地市場(chǎng)拿地。

甚至大家對(duì)于新城控股的低調(diào)已經(jīng)習(xí)以為常。

然而這次，新城控股好像有點(diǎn)厚積薄發(fā)的感覺了。

此次杭州土拍中的崇賢地塊，是杭州近年來比較重磅的地塊，也是此次土拍中唯一的商住地塊。

該地塊的競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，競(jìng)價(jià)至封頂，最終通過搖號(hào)，幸運(yùn)之神眷顧了新城控股，崇賢地塊落入了新城控股囊中，成交價(jià)為24.6億。

艷姐猜想，新城控股入駐后，會(huì)不會(huì)在杭州打造首座吾悅廣場(chǎng)呢？大家拭目以待。

因?yàn)槟壳斑€沒有到年報(bào)季，新城控股去年全年拿地的情況有待披露，而根據(jù)去年半年報(bào)，新城控股也已表明了對(duì)于拿地的態(tài)度：

在行業(yè)運(yùn)行不暢的背景下，公司住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在立足于長三角地區(qū)基本點(diǎn)的同時(shí)，持續(xù)聚焦深耕區(qū)域和優(yōu)勢(shì)板塊，不斷優(yōu)化公司產(chǎn)品與服務(wù)，不盲目拿地，從投資端把控風(fēng)險(xiǎn)。

所以在去年半年報(bào)中顯示，去年上半年，新城控股僅拿了1宗地塊。

在2021年，新城控股拿地又是另外一幅光景。

根據(jù)年報(bào)顯示，2021年新城控股共新增土地儲(chǔ)備77幅，總建筑面積2157.66萬平米；

而在2020年，新城控股新增土地儲(chǔ)備120幅，總建筑面積為4139.41萬平方米。

可以看到，在2022年新城控股對(duì)于拿地策略有了一個(gè)比較大的轉(zhuǎn)向，就是謹(jǐn)慎拿地。

當(dāng)然，新城控股也有足夠的余糧：

根據(jù)去年上半年的半年報(bào)，新城在全國范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億 平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。

其中一、二線城市占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。

新城謹(jǐn)慎拿地，把控投資端風(fēng)險(xiǎn)，也是出于大環(huán)境和企業(yè)自身發(fā)展階段的考量。

要么不拿地，要拿地就一拿一個(gè)準(zhǔn)。此次新城拿下杭州重磅地塊，背后也看出新城對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊，還是會(huì)有所欲望。

或許在去年下半年開始的政策暖風(fēng)后，新城控股的現(xiàn)金流也變得比較充裕，所以也有能力在土拍市場(chǎng)上拿地。

02

新城控股的韌性

雖然外界對(duì)于新城控股的褒貶不一，但艷姐覺得，新城控股還算是一家比較有韌性的房企。

根據(jù)此前新城控股公布的2022年度銷售出現(xiàn)了一定程度的下滑：

去年1-12月，累計(jì)合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期下降50.36%；累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期下降49.40%。

前不久，新城控股發(fā)布了2022年度業(yè)績預(yù)減預(yù)告：

預(yù)計(jì)公司2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為62990.43萬元到 377942.58 萬元，同比減少70%到95%。

新城控股也分析了其利潤下降的原因：

① 受整體市場(chǎng)環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，2022年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。

② 由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

不得不承認(rèn)，在2022年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，銷售額、歸母凈利潤下滑已經(jīng)成為房企共同要面臨的課題。

但是，很多人忽視了新城控股的商業(yè)板塊數(shù)據(jù)，在去年疫情的沖擊下，新城控股的商業(yè)板塊卻表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的韌性，根據(jù)此前發(fā)布的公告顯示：

2022年度新城商業(yè)運(yùn)營總收入為100.06億元（即含稅租金收入），而2021年度公司商業(yè)運(yùn)營總收入為86.39億元（即含稅租金收入）。2022年同比增加了15.82%。

新城控股確實(shí)擁有“聰明的頭腦”，當(dāng)大多數(shù)民營房企都在住宅“一棵樹上吊著”，新城控股卻早已在商業(yè)板塊持續(xù)深耕，形成了自己的商業(yè)護(hù)城河。商業(yè)板塊的運(yùn)營也為新城控股提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

新城在之前也披露，截至2022年12月31日，新城持有的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為126個(gè)，管理輸出的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為14個(gè)，另外5個(gè)已簽約吾悅廣場(chǎng)尚處于交接過渡期。

說實(shí)話，除了龍湖、華潤等少數(shù)深耕商業(yè)板塊的房企外，很難再有房企能達(dá)到新城這樣的商業(yè)高度。

充足的土儲(chǔ)、商業(yè)板塊提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，已經(jīng)讓新城有持續(xù)發(fā)展的可能，關(guān)鍵是它還受到了金融機(jī)構(gòu)的支持。

去年8月，6家民營房企獲得首批中債增擔(dān)保試點(diǎn)，新城成為了其中之一。更值得一提的是，去年11月，新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行被交易商協(xié)會(huì)受理。

這150億將成為新城控股實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流，將極高提升新城控股的現(xiàn)金靈活性。

新城控股還刀刃向內(nèi)，向組織要效益。

在去年年末，地產(chǎn)人言也報(bào)道了新城控股還進(jìn)行了組織變革：

將集團(tuán)總部定位為戰(zhàn)略總部、投資總部、風(fēng)控總部；地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部負(fù)責(zé)全品類地產(chǎn)開發(fā)、代建；商業(yè)管理事業(yè)部負(fù)責(zé)全品類商業(yè)管理，強(qiáng)化商業(yè)深度運(yùn)營相關(guān)職能。

此次集團(tuán)總部的調(diào)整，則主要指向一個(gè)路標(biāo)：大資管戰(zhàn)略的落地。

事實(shí)上，從2021年以來，新城就開啟了新十年戰(zhàn)略，其核心之一，就是從開發(fā)型業(yè)務(wù)向運(yùn)營型、資管型業(yè)務(wù)延伸，打造資產(chǎn)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)向大資管方向的轉(zhuǎn)型。

而且艷姐也了解到，目前新城也在推進(jìn)資管能力建設(shè)，運(yùn)用其長年在物業(yè)開發(fā)及商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目端引入股權(quán)投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

從長遠(yuǎn)角度看，此次組織架構(gòu)調(diào)整將更利于雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，更利于推進(jìn)輕重并舉、落地深度運(yùn)營，進(jìn)一步提升地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)管理的長期競(jìng)爭(zhēng)力。

所以，新城控股已經(jīng)是重新出發(fā)，在新的起點(diǎn)上發(fā)力的節(jié)奏了。

王曉松在今年的新年致辭中說過：

風(fēng)沙再大，駱駝總是專注前路；道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方。我希望所有新城管理者躬身入局，不執(zhí)于舊、無畏于新，以價(jià)值結(jié)果為導(dǎo)向，提升效能。

新城的前路或許仍有挑戰(zhàn)，仍然會(huì)遇到沙漠，但是這只堅(jiān)持長期主義的駱駝，總能找到它的綠洲。

主編：張艷

責(zé)編：doug

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