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點(diǎn)擊藍(lán)字“聽(tīng)三哥說(shuō)”關(guān)注我吧~

繼續(xù)降低的房貸利率，大規(guī)模的引導(dǎo)人口進(jìn)城，年后的樓市有點(diǎn)忙。

一個(gè)一個(gè)說(shuō)。

1

1月28號(hào)發(fā)改委、央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、還有國(guó)家鄉(xiāng)村振興局等18個(gè)強(qiáng)力部門聯(lián)合發(fā)了份叫做《關(guān)于推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》的文件，文件里洋洋灑灑幾千字主要透出的意思就一個(gè)。

鼓勵(lì)和支持有意愿搬遷群眾的進(jìn)城落戶工作。

換句話說(shuō)，部分農(nóng)村人口遷徙的乾坤大挪移要開(kāi)始了。

說(shuō)實(shí)話，推動(dòng)群眾進(jìn)城是好事，比如就像文件里第九條說(shuō)的很不錯(cuò)。

（九）全方位提升就業(yè)技能。依托用工企業(yè)、職業(yè)院校、技工學(xué)校等，持續(xù)開(kāi)展面向搬遷群眾的崗前培訓(xùn)、崗位技能提升培訓(xùn)、新型學(xué)徒制培訓(xùn)，按規(guī)定使用各類培訓(xùn)資源予以支持。圍繞當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)發(fā)展和勞務(wù)輸出地用工需求，采取整建制購(gòu)買培訓(xùn)項(xiàng)目、直接補(bǔ)貼等方式，暢通培訓(xùn)補(bǔ)貼資金直達(dá)用工企業(yè)和培訓(xùn)者渠道。鼓勵(lì)地方在大型安置區(qū)舉辦多種形式的群眾夜校，大力推廣國(guó)家通用語(yǔ)言文字，探索推廣職業(yè)技能線上培訓(xùn)，發(fā)揮致富能手“傳幫帶”作用，幫助搬遷群眾就近就地接受便利培訓(xùn)服務(wù)。

真按照這個(gè)來(lái)，讓更多的勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)化到工業(yè)生產(chǎn)中，收入水平可能真的會(huì)提高不少。

但怕就怕，上面的經(jīng)是好的，下面的和尚給念歪了。

能接受這波農(nóng)村人口遷徙的不會(huì)是一二線大城市，而是大量三四線城市，問(wèn)題是這里可是房地產(chǎn)庫(kù)存的重災(zāi)區(qū)，大量憋死在房企手里的房子和土地，等待著無(wú)數(shù)個(gè)新鮮的購(gòu)房者來(lái)消化掉。

所以如果按照第九條來(lái)搞，那還算是好事，但如果下面最終奔著土地出讓金，奔著城投債，奔著房地產(chǎn)帶來(lái)的11項(xiàng)稅收來(lái)搞的話，那把經(jīng)念歪了，就是遲早的事情。

一個(gè)魚(yú)塘的魚(yú)不夠捕了，就把另外一個(gè)魚(yú)塘掘開(kāi)一個(gè)口子，把大量的魚(yú)導(dǎo)流到這邊，然后再撒大網(wǎng)捕撈。

真要是下面這么搞，那就是要把竭澤而漁進(jìn)行到底。

任何事情怕就怕有動(dòng)力存在。

去年的土地出讓數(shù)據(jù)官方的統(tǒng)計(jì)還沒(méi)出爐，根據(jù)第三方中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100的房企2022年拿地總額同比降低的48.9%。

同比腰斬這就不說(shuō)了，關(guān)鍵問(wèn)題是去年樓市的行情，導(dǎo)致房企集體強(qiáng)行“壓制”了拿地的欲望，少數(shù)時(shí)候出手拿地，也只敢從一二線城市的土拍下手。

子彈不夠用了，所以就得精打細(xì)算，三四線城市那種幾十發(fā)子彈打出去，都看不到獵物的鹽堿地，敢繼續(xù)拿地的房企畢竟還是少數(shù)。

截止2022年12月底，三四線代表城市的出清周期已經(jīng)上升到了20.8個(gè)月，而銷售同比則下降了近五成，降幅遠(yuǎn)超一二線的平均數(shù)值。

新房庫(kù)存上升，賣地大量減少，把經(jīng)念歪的動(dòng)力這不就來(lái)了么。

動(dòng)力還遠(yuǎn)不止這些。

根據(jù)2020年的人口普查數(shù)據(jù)，大多數(shù)三四線城市的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了40平米，部分城市甚至達(dá)到了50米。

本地的人口夠住，外地人口不來(lái)，再加上年輕人口的外流和新房庫(kù)存上升，大部分三四線的樓市面臨的是茶壺太多，而壺蓋太少的局面。

當(dāng)然有一說(shuō)一，壺蓋子少的問(wèn)題，二線城市也多多少少的存在，但相對(duì)而言，一部分二線城市還能支棱著用自己虛胖的城市骨架，陸續(xù)吸點(diǎn)人口進(jìn)來(lái)扛起樓市的擔(dān)子。

但相當(dāng)一部分三四線連這個(gè)虛胖的架子怕是都搭不起來(lái)了。

國(guó)資委前幾天說(shuō)，要做好2023年的債務(wù)、房地產(chǎn)、金融等重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，這話放在2023年的三四線城市身上，多多少少有點(diǎn)預(yù)言的味道。

還是我之前的建議，三四線不是必須的話，房子盡量不買，錢也少往當(dāng)?shù)氐男°y行存。

房地產(chǎn)在三四線城市和當(dāng)?shù)匦°y行的關(guān)系，親密的有些過(guò)分，所以君子不立于危墻，除了不買當(dāng)?shù)氐姆孔樱y行最好也保持點(diǎn)距離。

2

說(shuō)完三四線，再來(lái)說(shuō)下二線。

1月29號(hào)二線樓市的代表城市鄭州宣布，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房的可按照首套房貸利率執(zhí)行，同時(shí)鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%，工行和中國(guó)銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行利率新政，其他銀行陸續(xù)還在跟進(jìn)。

前文說(shuō)茶壺太多壺蓋子不夠用的情況在二線城市也存在，鄭州的這個(gè)操作就是又一個(gè)新鮮出爐的佐證。

新的一年都說(shuō)新的氣象，結(jié)果樓市還是老一套，什么都可以動(dòng)，唯獨(dú)新房售價(jià)別動(dòng)

鄭州能用有形的手把首套房貸利率給你打到3.8%，但就是不在新房售價(jià)上想想辦法。

當(dāng)然，有苦衷嘛，大家都懂。

去年大部分土拍在城投、國(guó)企、央企這三家的“努力”下，本來(lái)就是個(gè)內(nèi)循環(huán)模式，就好像過(guò)年家長(zhǎng)給孩子發(fā)壓歲錢，孩子剛拿到手，然后家長(zhǎng)再美其名曰幫孩子存起來(lái)一樣。

錢轉(zhuǎn)了一圈還回到家長(zhǎng)手里，土地賣了半天，真正進(jìn)了地方上口袋的沒(méi)多少。

鄭州也不例外。

現(xiàn)在要是把新房?jī)r(jià)格也給一巴掌拍下去，那賣地這碗飯也差不多別想繼續(xù)吃了。

什么都可以談，唯獨(dú)價(jià)格不行。

鄭州去年因?yàn)闋€尾上了幾次熱搜，再加上鄭州前幾年房地產(chǎn)玩的太狠，靠著自己省會(huì)的身份把周邊能挖的購(gòu)買力挖了干凈，導(dǎo)致新房庫(kù)存高企，所以現(xiàn)在把首套利率拉到3.8%也不難理解。

說(shuō)到底，地方的財(cái)政還是離不開(kāi)“土”里刨食。

前陣子各省會(huì)陸續(xù)發(fā)文公布了自己新年的GDP目標(biāo)，鄭州給自己2023年定的是7%，而2021年鄭州的房地產(chǎn)投資在其中的占比就達(dá)到24.3%。

壓力不是一般的大。

這也可以理解為什么鄭州能出臺(tái)，外地房貸未結(jié)，就可以在鄭州享受首套房貸的利率。

鄭州很清楚自己所處的情況，指望剛需接盤是有點(diǎn)難了，工資低和高考難這兩點(diǎn)不把本地剛需逼走就不錯(cuò)了，更別指望外地的來(lái)，看來(lái)看去還是得靠投資的這幫人。

所以，這政策說(shuō)白了就是不管你什么投資客的身份，哪怕你在外地還有幾套供著的房子也沒(méi)關(guān)系，只要你能貸款在我們這買房，我們大鄭州都以最低的房貸利率歡迎你。

啥叫飲鴆止渴，這差不多就是。

還是那句話，大部分城市都是靠土地吃飯，鄭州這么做也不丟人，不過(guò)我建議鄭州把之前大干三十天保交樓的最新進(jìn)展給大家公布一下。

降低一下大家進(jìn)場(chǎng)的擔(dān)憂心理，對(duì)去庫(kù)存還是有好處的。

當(dāng)然，如果不方便的話，那就算了。

3

三四線難，強(qiáng)二線苦，沒(méi)辦法都是錢鬧的。

樓市和地方財(cái)政的“沾親帶故”導(dǎo)致地方總有動(dòng)力去維護(hù)當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌?chǎng)熱度。

原因無(wú)他，就是壓力。

按理說(shuō)財(cái)政問(wèn)題一般解決的方式是兩種，第一增加稅收，第二減少開(kāi)支。

但是無(wú)論這兩種哪個(gè)，都會(huì)傷到不少人，讓不少人喊疼。

又不想聽(tīng)到喊疼的聲音，還想要解決問(wèn)題，那只能靠樓市這個(gè)雪球來(lái)滾動(dòng)債務(wù)了，而這東西一旦染上了，就意味著冬天不能過(guò)去，氣溫不能上升，因?yàn)檫@樣會(huì)讓雪球融化。

降低利率，放松限購(gòu)，縮短限售，一切的救市操作都是在盡力營(yíng)造一個(gè)適合雪球繼續(xù)滾動(dòng)的冬天罷了。

只要雪球能滾動(dòng)，問(wèn)題就能被拖延，而這在一定情況下，拖延的本身其實(shí)就是在解決問(wèn)題。

覺(jué)得這樣拖著不好？除非能找出第二種，不然單純對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，這還真是當(dāng)下的最優(yōu)解。

前幾天那個(gè)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“不生孩子的年輕人，應(yīng)該適當(dāng)罰款”的廈大教授趙燕青發(fā)了篇關(guān)于樓市的文章，里面講到如何恢復(fù)樓市的方法時(shí)，趙教授提了兩點(diǎn)。

第一，想要恢復(fù)樓市的流動(dòng)性，就必須保持房產(chǎn)的價(jià)值，換句話說(shuō)必須漲價(jià)才能扭轉(zhuǎn)預(yù)期，方法也很簡(jiǎn)單，地方政府要大幅減少供地，改善供需關(guān)系。

第二，必要的時(shí)候讓國(guó)開(kāi)行發(fā)行特別國(guó)債，購(gòu)買城市土地，縮小總量，達(dá)到土地供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而推升房?jī)r(jià)上漲的目的。

先不說(shuō)這個(gè)地方政府大幅減少供地后，自己的財(cái)政能不能抗的住的問(wèn)題，也不談這樣能不能真拉起房?jī)r(jià)，就單純趙教授想要靠有形的手改善土地供需關(guān)系，從而強(qiáng)行改變市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，保持房?jī)r(jià)上漲的這個(gè)初衷，就有點(diǎn)讓人啞然。

先是不生娃的年輕人罰款，現(xiàn)在又來(lái)個(gè)強(qiáng)行縮減供地甚至不惜國(guó)開(kāi)行下場(chǎng)買地，從而推高房?jī)r(jià)，趙教授真是“國(guó)士無(wú)雙”。

不是罰款就是漲價(jià)，最終承擔(dān)這些“良策”的個(gè)體是個(gè)什么樣感受，好像這些侃侃而談的教授們，從來(lái)沒(méi)考慮過(guò)。

也是，在趙教授們的眼里，只要把宏觀的藍(lán)圖畫(huà)好就可以，至于無(wú)數(shù)密密麻麻的像素，是不需要關(guān)注的

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》1月28號(hào)發(fā)了篇《政策紅包不斷，2023房地產(chǎn)曙光在前，你會(huì)買房嗎？》的文章，文章里列舉了一大堆救市的政策，說(shuō)樓市的曙光已經(jīng)出現(xiàn)。

說(shuō)實(shí)在的，就春節(jié)那一二線城市的成交量，我真沒(méi)看到所謂復(fù)蘇曙光是哪來(lái)的，別是用個(gè)強(qiáng)光燈照下去，然后就滿世界嚷嚷著天要亮了。

現(xiàn)在還沒(méi)買房的人，真不傻。

曙光？糊弄誰(shuí)呢。

就這樣。

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