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摘要：從合作到保利方面決定離開(kāi)，誰(shuí)會(huì)接盤上述12個(gè)公司（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

春節(jié)后杠桿游戲的第一個(gè)工作日，給桿友拜年了，希望今年大家都更好。

大公司們，比如地產(chǎn)央企巨頭也在盤算自己來(lái)年怎么搞。剛好看到一則新聞，2023年2月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所一次性掛出了保利旗下12家子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。

如上截圖介紹，項(xiàng)目為整體打包轉(zhuǎn)讓，12家公司都是保利與碧桂園的合資公司，掛牌總價(jià)約20多億元。

這到底怎么回事？保利在想什么、意欲何為？順便今天也談?wù)劚＠煜碌禺a(chǎn)主平臺(tái)保利發(fā)展2022年過(guò)得怎么樣。

1、來(lái)來(lái)和往往

做生意就是這樣，有來(lái)有往，有買有賣。

如公告所示，保利決定轉(zhuǎn)讓股權(quán)的12家子公司，分別是：

常州晟金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司41%股權(quán)、珠海和筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)、珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)、中山祥越實(shí)業(yè)投資有限公司51%股權(quán)、中山市碧朗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)、句容碧華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%股權(quán)、南通市通州區(qū)碧保置業(yè)有限公司50%股權(quán)、溫州升聚投資管理有限公司50%股權(quán)、臺(tái)州和隆置業(yè)有限公司50%股權(quán)、重慶保南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)、曲水天熠實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司35%股權(quán)、南京保寧置業(yè)有限公司49%股權(quán)。

而且公告說(shuō)得很清楚，12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目整體打包轉(zhuǎn)讓。

即：意向受讓方參與受讓本項(xiàng)目時(shí)，須同時(shí)參與受讓除本項(xiàng)目外的其余11宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

若征集到多家意向受讓方，則通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)一次報(bào)價(jià)的方式確定受讓方，競(jìng)價(jià)起始價(jià)為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)的總和。

如成交價(jià)格高于競(jìng)價(jià)起始價(jià)，增值部分按前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)的比例進(jìn)行分配。

同時(shí)，本次交易完成后，受讓方及標(biāo)的企業(yè)不得再繼續(xù)使用中國(guó)保利集團(tuán)有限公司及其子企業(yè)的商標(biāo)、字號(hào)、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)，不得繼續(xù)以中國(guó)保利集團(tuán)有限公司子企業(yè)名義開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

有意思的是，這些子公司對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目部分已經(jīng)售罄，部分還仍在銷售狀態(tài)；部分虧損，部分亦有盈利。

比如每日經(jīng)濟(jì)新聞就做了一個(gè)總結(jié)，2022年南京保寧虧損8800.85萬(wàn)元，2021年度虧損1.05億元；中山碧朗、句容碧華、珠海碧弘碧桂園、珠海和筑等也是連續(xù)兩年內(nèi)虧損。

臺(tái)州和隆、南通碧保置業(yè)、曲水天熠等兩個(gè)年度都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)盈利，盈利最多的是曲水天熠，其兩個(gè)年度合計(jì)凈利潤(rùn)約18.45億元。

你說(shuō)虧錢的賣就算了，賺錢的怎么也不要了？同時(shí)為啥售罄、在售的同時(shí)出售？

我想了又想，原因可能要回到上述項(xiàng)目、公司的合作對(duì)象上來(lái)——都是一個(gè)公司。

至于兩個(gè)公司他們之間為什么？從合作到保利方面決定離開(kāi)，誰(shuí)會(huì)接盤上述12個(gè)公司，杠桿游戲覺(jué)得值得關(guān)注。

與此同時(shí)，作為地產(chǎn)央企龍頭保利發(fā)展可沒(méi)閑著，一出一進(jìn)的玩法，有意思。

就在2023農(nóng)歷春節(jié)之前，1月11日，保利發(fā)展發(fā)布公告，

自公司上月《關(guān)于本公司獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告》（公告編號(hào) 2022-084）披露以來(lái)，公司新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)……

羨慕吧，真是豪門。想買就買，也包括想賣就賣，說(shuō)不合作就不合作了。

上述保利發(fā)展新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，總價(jià)款約110億元多，分別位于北京、廣州、南京、合肥、石家莊、大連、長(zhǎng)沙等地。

2、2022年銷售還是厲害

根據(jù)保利發(fā)展2022年12月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，2022年12月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積339.86萬(wàn)平米，同比增加38.89%；

實(shí)現(xiàn)簽約金額571.74億元，同比增加55.76%。

按照兩組數(shù)據(jù)的增幅，可以方向2022年12月保利發(fā)展的房子單價(jià)還是上漲的。

你說(shuō)銷售同比增加，單價(jià)還漲的地產(chǎn)公司，2022年有幾個(gè)。

當(dāng)然，2022全年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積2747.95萬(wàn)平米，同比減少17.55%；

實(shí)現(xiàn)簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

兩相對(duì)照可以發(fā)現(xiàn)，即便2022全年，保利發(fā)展的房子單價(jià)也表現(xiàn)不錯(cuò)。

圖表來(lái)源|中指研究院（特此感謝）

按照中指研究院的排名，保利發(fā)展2022年升至行業(yè)第2（杠桿游戲特別提示，詳細(xì)銷售數(shù)據(jù)和官方披露略有出入，不影響排名）。

2021全年，保利發(fā)展為第4，前面當(dāng)時(shí)有碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)，如今萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)都被甩在了后面。

或許2023年登頂，也不是沒(méi)可能。

值得一說(shuō)，按照中指研究院的數(shù)據(jù)，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。

TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬(wàn)平米，同比分別下降42.9%和48.1%。

比起來(lái)，保利的下滑幅度小了不少，應(yīng)該說(shuō)叫表現(xiàn)很好。而且4000多億元的銷售盤子，這個(gè)表現(xiàn)可以說(shuō)厲害。

2022年，銷售額超千億房企僅有20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房企分化現(xiàn)象逐漸加劇，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。

圖表來(lái)源|中指研究院（特此感謝）

對(duì)了，中指研究院數(shù)據(jù)披露，2023年1月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額295億元，較2021年1月的279億元增加了16億元，是為數(shù)不多的銷售額同比正增長(zhǎng)的房企。

恰好，單月真是登頂了。

隨著防控政策的大調(diào)整、各種拼經(jīng)濟(jì)、救市政策的展開(kāi)，什么“三箭齊發(fā)”穩(wěn)融資，加速風(fēng)險(xiǎn)出清杠桿游戲就不多說(shuō)，可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸回落。特別是一些優(yōu)質(zhì)房企，2023年可能對(duì)他們是相對(duì)利好的。

當(dāng)然，即便是地產(chǎn)央企巨頭，2022年的利潤(rùn)也不夠好，2023年和高潮期比，還是受影響。

3、地產(chǎn)央企巨頭業(yè)績(jī)也滑坡

剛好，保利發(fā)展有發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)公告。杠桿游戲看到，即便是地產(chǎn)央企巨無(wú)霸，2022年銷售還算可以，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)指標(biāo)受到的沖擊還是不小。

首先我們看保利發(fā)展2022年的預(yù)計(jì)營(yíng)收，預(yù)估值為2811億元出頭，2021年為2850億元余。下滑估計(jì)1.37%，幅度倒不大，能平滑曲線做到這個(gè)程度的房企，其實(shí)不多。

利潤(rùn)指標(biāo)就沒(méi)這么幸運(yùn)了。

如上圖，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)估計(jì)小347億元，2021年同期接近497億元，下滑了30.18%。

利潤(rùn)總額的情況差不多，預(yù)估下滑29.58%，從2021年的超500億元，下滑到約352億元出頭。

然后歸母凈利潤(rùn)，則從2021年的近274億元，估計(jì)下滑超33%，至183億元左右。

扣非凈利潤(rùn)的情況當(dāng)然也是差不多的，預(yù)計(jì)也將下滑超32%。從2021年的超268億元，下滑至180億元左右。

另外總資產(chǎn)情況也和很多房企類似，保利發(fā)展2022年末總資產(chǎn)約1.47萬(wàn)億元，2022年初為約1.4萬(wàn)億元，增加了5.29%。

應(yīng)該說(shuō)比很多房企還是要好，不少房企資產(chǎn)總額都是下滑的。

保利發(fā)展自己說(shuō)：

報(bào)告期內(nèi)，公司收入保持基本平穩(wěn)，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)同比減少。

另外，杠桿游戲提示一句，保利發(fā)展上述2022年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)為初步核算數(shù)據(jù)，未經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，主要指標(biāo)可能與2022年年度報(bào)告中披露的數(shù)據(jù)存在差異，具體數(shù)據(jù)以2022年年度報(bào)告中披露的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

不管怎么說(shuō)，2022年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)大概就是這樣了，情況太特殊，地產(chǎn)央企也沒(méi)辦法。

地產(chǎn)央企2023年我想總體都不會(huì)太差，希望其他類房企，各行各業(yè)、個(gè)體，2023年都能有更好恢復(fù)。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自保利發(fā)展有關(guān)公告，特此說(shuō)明并致謝

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