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作者：世聯(lián)評(píng)估|首發(fā)：價(jià)值領(lǐng)地微信公眾號(hào)

*以下內(nèi)容摘選自世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院《2022年度全國(guó)房地產(chǎn)政策報(bào)告》

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●PART 1

行業(yè)定調(diào)與調(diào)控基調(diào)

? 1.1. 行業(yè)定調(diào)：房地產(chǎn)行業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位重獲強(qiáng)調(diào)

?1.2. 調(diào)控基調(diào)：堅(jiān)持“房住不炒”下因城施策、穩(wěn)中趨松

2022年“房住不炒”仍然作為樓市調(diào)控主基調(diào)貫穿全年，但與此同時(shí)，各地因城施策，充分利用政策工具箱，全年全國(guó)各地發(fā)布樓市調(diào)控政策超千余條，需求端主要涉及住房公積金與商業(yè)信貸支持、多孩養(yǎng)老家庭支持、人才住房支持等方面，供給端主要涉及預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、合理融資需求支持、提升房企流動(dòng)性、商品房銷售支持等方面。以下我們將分別從中央及地方層面回顧全年房地產(chǎn)調(diào)控政策要點(diǎn)。

■中央層面：“房住不炒”貫穿全年，以穩(wěn)為主，逐步寬松

■地方層面：因城施策，用足用好政策工具箱，創(chuàng)新舉措頻出

●PART 2

市場(chǎng)信心與住房消費(fèi)

?2.1.1 市場(chǎng)信心：供給端“保交樓、保民生”，穩(wěn)定大局

如前所述，2022年雖然政策發(fā)布頻率創(chuàng)下歷史新高，但在房住不炒基調(diào)下，寬松力度不大，對(duì)于市場(chǎng)的提振效果并未能達(dá)到預(yù)期，而7月爆發(fā)的強(qiáng)制停貸潮又進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)帶來了顯著的打擊。

實(shí)際上，自2021年末以來，中央層面便持續(xù)強(qiáng)調(diào)“保交樓”的重要性，但及至2022年上半年，整體上政策支持仍主要側(cè)重在“保項(xiàng)目”而非“救企業(yè)”。雖然供給端持續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，緩解房企成本與資金壓力，融資端持續(xù)強(qiáng)調(diào)保障合理融資需求，但是相關(guān)政策支持更多的還是傾向于高信用等級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)較小的企業(yè)，整體的融資支持力度與紓困進(jìn)度有限，疊加市場(chǎng)持續(xù)下行下銷售回款的持續(xù)受限，更多的房企乃至前期市場(chǎng)看好的優(yōu)質(zhì)房企也開始出現(xiàn)爆雷，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾與停工。

8月12日，在銀保監(jiān)會(huì)通氣會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)將加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，積極研究推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，推進(jìn)壓實(shí)地方責(zé)任，在地方黨委政府相關(guān)工作安排的總體框架下，摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類、精準(zhǔn)施策。在金融支持方面，將積極指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。

與此同時(shí)，地方持續(xù)落實(shí)與推進(jìn)“保交樓、保民生”工作，基于“一城一策”“一企一策”等策略，加快出險(xiǎn)項(xiàng)目的紓困。

? 2.1.2 市場(chǎng)信心：金融端“三箭齊發(fā)”滿足合理融資需求

與“保交樓”工作同步推進(jìn)的，則是融資端的支持加碼。8月，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)再次召集多家民營(yíng)房企舉行座談會(huì)，探討通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，其中參會(huì)企業(yè)則包括了中南、金科、寶龍、世茂、富力等多家民營(yíng)房企；9月銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹第五次全國(guó)金融工作會(huì)議要求的防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)工作進(jìn)展時(shí)表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。從2021年的“金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)”到2022年3月的“根本扭轉(zhuǎn)”，再到當(dāng)前的“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，可以看到監(jiān)管層面針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域降杠桿、去泡沫成效給予了肯定，也進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放出積極信號(hào)。自此之后，融資端的利好政策持續(xù)加碼。

? 2.2. 住房消費(fèi)：優(yōu)化需求側(cè)管理，大力支持剛需和改善性住房需求

從全年因城施策重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象來看，更多定向于支持剛性、改善性住房需求群體。信貸政策方面全年三次降低貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、兩次降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施差異化信貸支持。4月29日，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央明確提出要“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”；7月28日，中央提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”；9月末中央層面接連發(fā)布“兩息一稅”三項(xiàng)寬松政策，進(jìn)一步助力剛需與改善性需求的釋放。

●PART 3

長(zhǎng)效機(jī)制與新發(fā)展模式

自2011年《政府工作報(bào)告》中較早提出“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”，十多年來，建立健全房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制被反復(fù)、持續(xù)的強(qiáng)調(diào)；2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次重點(diǎn)提出“探索新的發(fā)展模式”，2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。從前期實(shí)踐來看，無論是長(zhǎng)效機(jī)制還是新發(fā)展模式的形成，都不是一蹴而就的，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時(shí)期，持續(xù)探索完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與新發(fā)展模式的內(nèi)涵、功能與構(gòu)成，也將成為一項(xiàng)更加重要的議題。

? 3.1. 長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制回顧

?3.2. 新發(fā)展模式展望

過往20多年，是我國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重一度超過7%，時(shí)至今日房地產(chǎn)行業(yè)的龐大體量也仍使其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位不可忽視，過往以開發(fā)建設(shè)為主導(dǎo)模式的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的重要作用毋庸置疑。

伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的高速增長(zhǎng)及其帶來的高額收益，吸引了更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，另一方面在過往龐大的住房需求規(guī)模的支撐下，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)高漲，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，造成與內(nèi)在價(jià)值的背離，帶來泡沫化。同時(shí)，在推進(jìn)快速城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，也產(chǎn)生了以地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的無序開發(fā)、過度開發(fā)、土地浪費(fèi)、商品房庫存高企、商業(yè)地產(chǎn)高空置率等一系列問題。這些問題隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展階段、城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步放緩、需求結(jié)構(gòu)持續(xù)轉(zhuǎn)變、行業(yè)發(fā)展規(guī)模見頂?shù)葍?nèi)外部環(huán)境與基本面的變化而持續(xù)凸顯，伴隨著2016年“房住不炒”的正式提出，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與行業(yè)的調(diào)控層層加碼，行業(yè)遭遇寒冬。過往發(fā)展模式不再適應(yīng)新時(shí)期新發(fā)展階段的需要，房地產(chǎn)行業(yè)乃至城鎮(zhèn)化發(fā)展模式亟待探索新的發(fā)展模式與路徑，由過往粗放式的開發(fā)建設(shè)向精細(xì)化城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向。

? 3.3. 保租房與REITs

具體來看，在“房住不炒”，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的整體思路下，加快住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將持續(xù)推進(jìn)，未來用商品房和保障性住房?jī)蓷l腿走路，尤其是在保障性住房、租賃住房領(lǐng)域更加注重補(bǔ)短板，將成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展新發(fā)展模式的重要構(gòu)成。

2022年我國(guó)保障性租賃住房發(fā)展持續(xù)拓展，從年初為鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)大力支持保障性住房租賃項(xiàng)目而提出不將保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，到4月份全國(guó)首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目（深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目）正式報(bào)送發(fā)改委，2022年已有4只保障性租賃住房REITs正式上市發(fā)行。

●以上內(nèi)容摘選自世聯(lián)評(píng)估價(jià)值研究院《2022年度全國(guó)房地產(chǎn)政策報(bào)告》

●PDF格式完整版報(bào)告獲取方式：

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本文作者：世聯(lián)評(píng)估，全國(guó)領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)，持有RICS、MAI、HKIS等國(guó)際學(xué)會(huì)資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)容首發(fā)價(jià)值領(lǐng)地公眾號(hào)，原創(chuàng)精彩不斷！如需轉(zhuǎn)載本文，請(qǐng)點(diǎn)擊查閱轉(zhuǎn)載規(guī)則。

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