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紅網(wǎng)時(shí)刻新聞2月3日訊（記者 肖娟）“買房嗎？首套房貸利率3.8%的那種！”隨著首套房貸款利率不斷下探創(chuàng)新低，高位貸款的購房者愈發(fā)苦澀。記者了解到，由于過去幾年長沙首套房利率普遍為5.5%~5.64%，加上缺乏較高收益的投資渠道，“高位站崗”的購房者提前還貸動(dòng)力十足。

然而，就在不少市民拿到年終獎(jiǎng)準(zhǔn)備提前還貸時(shí)發(fā)現(xiàn)，多家銀行手機(jī)銀行APP關(guān)閉線上提前還貸通道，前往線下網(wǎng)點(diǎn)面臨提前還貸額度不足，甚至需面臨排隊(duì)5個(gè)月的窘境。

紅網(wǎng)時(shí)刻新聞?dòng)浾吡私獾?，?022年下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。

拿到年終獎(jiǎng)就還貸

有銀行提前還貸已排隊(duì)到7月

數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，湖南全省新發(fā)放首套住房貸款加權(quán)平均利率4.22%，而2022年初這個(gè)數(shù)據(jù)為5.61%。

目前，長沙首套房貸款利率普遍為4.1%。隨著首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，湖南已有4市首套房貸款利率下限進(jìn)一步放寬至“3”階段。

持續(xù)走低的房貸利率提振了房地產(chǎn)市場，卻對在利率高點(diǎn)“站崗”的業(yè)主構(gòu)成了持續(xù)“暴擊”，不少購房者自稱為“冤種”。

2020年，長沙市民朱女士在望城購置了一套新房，房貸利率為5.88%。雖然幾經(jīng)降息，目前利率仍在5.53%。隨著年終獎(jiǎng)的到賬手頭寬裕不少，她準(zhǔn)備提前還貸時(shí)卻發(fā)現(xiàn)銀行APP已找不到提前還貸功能。經(jīng)辦行表示，目前需排隊(duì)，預(yù)計(jì)2個(gè)月可以辦理。

“目前暫時(shí)無法在線受理您的提前還本申請，請您諒解。如有疑問請聯(lián)系您的客戶經(jīng)理或咨詢貸款經(jīng)辦行。”無獨(dú)有偶，在萬家麗路購置房產(chǎn)的市民李先生也面臨同樣的窘境。

由于手機(jī)銀行無法辦理，他前往芙蓉路的經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理。銀行工作人員告知他，額度已滿無法提前還貸，提前還貸申請單顯示預(yù)約排隊(duì)到7月3日。這意味著，他仍需等待5個(gè)月。

不僅額度稀缺，老業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，即便成功申辦了提前還貸，還面臨不菲的違約金。紅網(wǎng)百姓呼聲顯示，一購房者在簽訂購房貸款協(xié)議4年后申請?zhí)崆斑€貸，需繳納6000元的違約金，有的銀行違約金則按提前還款金額1%收取。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，湖南全年房地產(chǎn)貸款新增近500億元，為498.8億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年新增133.1億元。業(yè)內(nèi)人士表示，新增貸款數(shù)據(jù)的不斷下滑，不僅是由于購房需求疲軟，還由于旺盛的提前還貸需求。

理財(cái)收益難以覆蓋房貸成本 加劇提前還貸潮

不僅貸款利率高，還月供幾年，所還利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本金也是一些購房者提前還貸的原因。家住萬科魅力之城的市民吳女士表示，2017年買房貸款57萬元，5年多下來共還20多萬元，然而本金僅還了約5萬元。

根據(jù)等額本息還款的設(shè)置，前期利息較多，貸款后期才還本金。這也激發(fā)了很多購房者的提前還貸意愿。加之過去一年部分銀行理財(cái)產(chǎn)品破凈，普通投資者缺乏好的投資標(biāo)的，銀行理財(cái)、國債、大額存單、定存等渠道收益全線下滑。一些人將余錢用來提前還貸，或者通過“商轉(zhuǎn)公”置換貸款成本。

“現(xiàn)在月供少了近700元，一年下來可節(jié)省8000元。”2019年購買陽光城尚東灣的市民孟女士告訴記者，歷經(jīng)2個(gè)月辦完“商轉(zhuǎn)公”后，覺得3.1%的公積金真“香”。

“貸最高的房貸，還最長的時(shí)間，絕不提前還貸”，這種前幾年的主流觀點(diǎn)逐漸成為過去式。

按照需求選擇還款方式 提防違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”風(fēng)險(xiǎn)

提前還房貸、節(jié)約利息支出，一些資金中介們便嗅到了“商機(jī)”，提供 “轉(zhuǎn)貸”服務(wù)，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。

2022年12月，銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示。記者了解到，該操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)、信息泄露等陷阱。而且，還面臨貸款期限不匹配的問題。

一般而言，經(jīng)營貸僅持續(xù)短短幾年，而房貸動(dòng)輒十幾年甚至數(shù)十年，其中將面臨多次續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)，容易面臨資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)提醒廣大消費(fèi)者，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

在長期利率仍有下調(diào)空間的大背景下，市民在貸款購房時(shí)需注意哪些方面？業(yè)內(nèi)人士表示，市民在購房時(shí)可優(yōu)先選擇公積金貸款或組合貸。在選擇商業(yè)貸款時(shí)，注意還款方式。

等額本息、等額本金還款方式對比。

房貸有兩種還款方式：等額本息、等額本金，兩種還款方式各有優(yōu)缺點(diǎn)。前者每個(gè)月還款金額一致，前期還款壓力較小，累計(jì)支付利息多；后者月供逐月減少，每期本金相同，前期還款壓力大，累計(jì)支付利息也更少。

同樣以貸款100萬30年還款計(jì)算，按照4.1%首套房貸利率，等額本息每月還4832元，首月還款本金1415元；等額本金首月還款6194元，償還本金2778元。如果預(yù)期自己將有提前還款需求，在貸款時(shí)可選擇等額本金還款。從還款方式看，等額本金這種還款方式一開始的本金多、利息少，提前還款更為劃算。

提前還貸熱潮來襲 利大于弊嗎？

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