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各位親：

來來來，咱先投個票

昌平鄰居

您現(xiàn)在在還房貸嗎？

在近期首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制下，房貸利率不斷下行，春節(jié)后不少城市進入房貸利率“3”時代，提前還房貸的年輕人不斷增加。

北京晚報（ID：wxbjwb）記者近日咨詢北京多家銀行網(wǎng)點獲悉，提前還房貸正成為不少人的選擇，多數(shù)銀行都需要提前預約辦理，排隊時長至少在一個月以上。為何人們紛紛選擇提前還貸？是否適合所有人？提前還貸到底值不值？

圖文無關

投資收益比不上房貸利率成主因

“疫情期間花費少了，存了點兒錢，就想著趕緊把房貸還上。”2021年初在北京購房的王先生說，除了攢下錢有能力還款之外，由于他買房時商貸利率為5.15%，現(xiàn)在普通理財產(chǎn)品利率大多只有3.3%左右，“沒有合適穩(wěn)妥的投資渠道，跑不贏5%左右的房貸利率，還是早點兒還款劃算！”

記者從多位房貸族了解到，投資收益比不上房貸利率，部分存量住房貸款利率偏高，是大多數(shù)人選擇提前還貸的原因。

白領宋先生兩年前就加入了提前還貸大軍，他和記者算了筆賬，房貸利率是5.25%，貸款總額330萬元，每次提前還貸10萬元，月供就少600元。他目前已經(jīng)提前還款120萬元，月供從近2萬元降到了1.2萬元。在他看來，購房時高位“接盤”感覺有些虧，提前還貸的話，省下來的利息相當于賺到的收益，感覺像是“賺了一筆錢”，可以及時止損。

關于昌平買房的事兒

可以進群一起聊聊

北京多家銀行排隊至少一個月

面對扎堆兒提前還貸的現(xiàn)象，多家銀行表示需要排隊辦理，辦理提前還貸業(yè)務需要至少提前一個月甚至更長時間去預約。也有銀行通過提高提前還款成本來抑制客戶提前還款的行為。

王先生最近通過工商銀行APP預約了還款業(yè)務，發(fā)現(xiàn)辦理提前還款已經(jīng)需要排隊到兩個月后了。記者以客戶身份致電工商銀行某網(wǎng)點個貸部同樣獲悉，用戶可通過手機銀行預約提前還貸，現(xiàn)在最早能約到4月末。他還發(fā)現(xiàn)，身邊很多朋友和同事都選擇提前還貸，普遍需要排隊等待，排上兩三個月比較常見，“這期間又有不少利息，希望能早點兒排上。”

不同銀行、不同網(wǎng)點針對提前還貸的應對措施有所不同，排隊時間有所差異。“沒想到，還錢也需要靠搶！”市民李先生告訴記者，他在建設銀行APP提前還貸，需要每天下午2時線上操作預約，自去年底預約名額就不好搶了，甚至開搶不到1分鐘就顯示名額已滿。

記者咨詢某商業(yè)銀行零售信貸服務中心工作人員獲悉，可通過線下辦理提前還貸業(yè)務，不支持線上辦理?！?strong>最近明顯感受到來提前還貸的客戶越來越多了，去年年底取號后大概需要等待10分鐘就可以預約，現(xiàn)在人多的話，需要排隊1小時才能預約。”

降低存量房貸利率成呼聲

但對于銀行來說，大量的提前還貸會造成不小的業(yè)務壓力。個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此銀行會傾向于采取更多預約還款、收費等措施。

不少業(yè)內(nèi)人士分析稱，提前還貸現(xiàn)象的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上，想要緩解這方面的壓力，根本辦法還是給存量房貸打折。

董希淼建議，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，他建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？紤]到2023年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣認為，要重視存量房貸利率過高的現(xiàn)象，各地要把“房貸利率下調(diào)”與“房貸提前償還”之間的關系做系統(tǒng)研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。

您覺得專家說的有道理嗎？

關于買房的事兒

另一個很受大家關心的

就是“公攤面積”

近期有消息稱“公攤”有望取消？

具體怎么回事

咱們一起看看——

綜合央視央廣報道24日，有關“公攤面積”的新聞被刷屏，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

我們先來看消息的起源：近日，《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。

多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內(nèi)使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

A.這只是有些媒體的錯誤理解

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

B.難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

C.“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實

在這個《規(guī)范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內(nèi)使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當中，“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內(nèi)面積計算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關系。

觀點：制約賣低得房率房子的開發(fā)商

“以套內(nèi)使用面積進行交易”也被稱為“所見即所得”，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，這樣做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導向。

嚴躍進：“因為對于購房者，公攤面積只是附屬設施，對他而言更重要的是具體居住面積。居住面積“一是一，二是二”，買房才會沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會去買房。開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會防范他們通過公攤面積做虛假文章。”

觀點：房屋總價是不變的

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，主要受政策影響的是期房交易，因為其得房率存在波動和不確定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。對于有房一族以“使用面積”進行交易可能導致資產(chǎn)縮水的顧慮，北京市房地產(chǎn)法學會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學教授趙秀池認為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M一步細化，僅目前來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大。

趙秀池：“比如你房子的建筑面積100平米，單價比如是5萬，那么總價500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高于5萬的?！?/p>

對于公攤和買房

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■說明：本文由家住昌平編輯整理發(fā)布，轉(zhuǎn)載請注明

■部分信息整理自：北京晚報等

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