中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

兔主席 20230128

1.2021年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議官方表述

2.房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題

3.“房住不炒”與“長(zhǎng)效機(jī)制”

4.“十八大”以來(lái)的思路

5、房地產(chǎn)新的發(fā)展模式里的業(yè)務(wù)、業(yè)態(tài)

1）“租購(gòu)并舉”

2）“租賃住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老舊小區(qū)改造及社區(qū)養(yǎng)老

6）住宅物業(yè)管理及生活服務(wù)

6、退一步思考：究竟什么是“房地產(chǎn)”？“房地產(chǎn)”狹義化帶來(lái)的問(wèn)題

7、“住宅地產(chǎn)”的“新的發(fā)展模式” vs “大地產(chǎn)行業(yè)”的“新的發(fā)展模式”

8、房企留下的“木馬”——通過(guò)住宅物業(yè)，觸達(dá)更廣泛的居住服務(wù)市場(chǎng)

9、圍繞不同的資產(chǎn)/空間/業(yè)態(tài)發(fā)展垂直能力

1）從資產(chǎn)導(dǎo)向到服務(wù)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的典例：酒店管理行業(yè)

2）租賃住房/長(zhǎng)租公寓——不動(dòng)產(chǎn)/金融 及 服務(wù) 屬性同等重要

3）購(gòu)物中心——滿足生活消費(fèi)需求的物理平臺(tái)

4）寫字樓——包袱重重的業(yè)態(tài)及如何依托寫字樓空間縱深發(fā)展

5）倉(cāng)儲(chǔ)物流——由單純的倉(cāng)庫(kù)到物流及供應(yīng)鏈解決方案提供商

6）主題公園——運(yùn)營(yíng)極度復(fù)雜的行業(yè)，迭代需要IP

7）冰雪——探尋不那么依賴IP的賽道

8）產(chǎn)業(yè)園——最有能力打造“雙資本循環(huán)”的產(chǎn)業(yè)

10、轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”

1）何為“輕資產(chǎn)”

2）從“重資產(chǎn)”到“中資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”

3）不同業(yè)務(wù)內(nèi)涵的“輕資產(chǎn)模式”

第一類：資本管理/金融資產(chǎn)的管理與服務(wù)（“基金化”、“資產(chǎn)管理”）

第二類：圍繞不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)提供的管理服務(wù)（從“代建”到“商業(yè)運(yùn)營(yíng)”）

第三類：對(duì)同行/上下游企業(yè)提供的技術(shù)及服務(wù)解決方案（“SaaS”）

第四類：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)空間內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供的其他服務(wù)（“增值服務(wù)”）

11、拉通各種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)/空間/賽道

12、大會(huì)員體系

13、回看“舊的發(fā)展模式”

14、探尋“新發(fā)展模式”的“短中期三部曲”

15. 從“保交樓”、“斷供”回看舊發(fā)展模式的核心問(wèn)題：預(yù)售制

1）金融行業(yè)與地產(chǎn)高度綁定

2）預(yù)售制的問(wèn)題

3）內(nèi)地傳統(tǒng)住宅開發(fā)銷售中的預(yù)售+按揭貸款模式

4）形成上述結(jié)果（預(yù)售資金變?yōu)殚_發(fā)商的資金池）背后的機(jī)制。

5）“銷售額下降”、“斷供”等問(wèn)題都與預(yù)售相關(guān)，本質(zhì)是金融問(wèn)題

6）收緊預(yù)售資金管理導(dǎo)致的兩難困境以及為什么還不能對(duì)預(yù)售制一刀切

16. 行業(yè)當(dāng)前問(wèn)題的診斷與解決（問(wèn)答形式的概念探討）

1）解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到問(wèn)題，要照顧議題和利益方的主次先后是什么？

2）“保交樓”是不是一個(gè)錢能解決的問(wèn)題？

3）“保交樓”所需的錢到哪里去了呢？

4）羊毛還夠不夠呢？換言之，在保交樓上，開發(fā)商面臨的是“流動(dòng)性問(wèn)題”，還是“償付能力”問(wèn)題呢？

5）什么是“市場(chǎng)化”的機(jī)制？非市場(chǎng)化機(jī)制是什么機(jī)制？

6）為什么說(shuō)簡(jiǎn)單的“市場(chǎng)化”的機(jī)制不易解決行業(yè)里的問(wèn)題？

7）為什么不宜再單純依賴“市場(chǎng)化機(jī)制”來(lái)解決問(wèn)題？

8）通過(guò)“行政機(jī)制”應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)問(wèn)題，本質(zhì)要做的是什么?下一步先要做什么？

9）“政府機(jī)構(gòu)”通常會(huì)考慮并糾結(jié)什么問(wèn)題呢?如何解決？

10）采用行政機(jī)制解決地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前問(wèn)題，大的框架是什么?

17. 與“新的發(fā)展模式”所匹配的房地產(chǎn)與金融關(guān)系

1）做減法：“金融去地產(chǎn)化”、“地產(chǎn)去金融化”，

2）調(diào)結(jié)構(gòu)：調(diào)整金融/資本對(duì)廣義不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的布局

3）調(diào)結(jié)構(gòu)：改善房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表/資本結(jié)構(gòu)

4）中國(guó)式道路下，中國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)上市形態(tài)的“終局”：

5）住宅開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金：需不斷強(qiáng)化、優(yōu)化，加強(qiáng)監(jiān)管

6）由“離岸化”到“再在岸化”：將內(nèi)地作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要場(chǎng)所

7）回到當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)重組及風(fēng)險(xiǎn)出清之際，金融行業(yè)的角色何如？

18. 公有制企業(yè)與非公有制企業(yè)（混合所有制、民營(yíng)、外資）的問(wèn)題

19. 房地產(chǎn)“傳統(tǒng)發(fā)展模式”芻議

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了房地產(chǎn)行業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”，顯示了對(duì)新模式的向往，但可看出缺乏具體方向，還處在探尋階段；2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已經(jīng)明確提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”，說(shuō)明此時(shí)對(duì)究竟何為“新發(fā)展模式”已經(jīng)有了更加成熟的想法，至少方向已經(jīng)大致確立。

探索房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，是本系列寫作的主旨。但要探討和定義新的發(fā)展模式，就離不開探討和定義究竟何為房地產(chǎn)行業(yè)“傳統(tǒng)發(fā)展模式”或“舊的發(fā)展模式”。

筆者以為，簡(jiǎn)單理解，房地產(chǎn)行業(yè)的“傳統(tǒng)發(fā)展模式”，基本就是住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)模式有兩個(gè)特征：

特征一：傳統(tǒng)發(fā)展模式里的核心業(yè)務(wù)及底層邏輯是住宅開發(fā)銷售，業(yè)務(wù)需要建立在住宅開發(fā)銷售不斷循環(huán)的基礎(chǔ)。那么具體而言是個(gè)什么循環(huán)呢？就是購(gòu)買土地、在購(gòu)得的土地上投資開發(fā)建設(shè)住宅物業(yè)，對(duì)購(gòu)房者銷售住宅物業(yè)，獲得回款（并賺取利潤(rùn)），然后購(gòu)買新的土地，再在新購(gòu)得的土地上投資開發(fā)建設(shè)住宅物業(yè)，再去對(duì)新的購(gòu)房群體銷售住宅物業(yè)、獲取回款及利潤(rùn)……周而復(fù)始。從住宅開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)本質(zhì)看，其實(shí)比較貼近于制造業(yè)——購(gòu)買生產(chǎn)資料，對(duì)生產(chǎn)資料進(jìn)行改造建設(shè)，然后賺取附加值。房地產(chǎn)與一般制造業(yè)的區(qū)別在于：第一，不動(dòng)產(chǎn)不是消耗品，可以在物理上長(zhǎng)期留存、維系，并且具有可交易的商品屬性，因此，不動(dòng)產(chǎn)天生具有投資屬性，人們可以通過(guò)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)儲(chǔ)存價(jià)值（類似于購(gòu)買黃金等“硬通貨”）,并且期待未來(lái)享受保值、增值收益；第二，也由于不動(dòng)產(chǎn)的這種屬性，伴隨社會(huì)房屋資產(chǎn)不斷積累、人口條件的不斷變化（老齡化、少子化、城市化等），總有一天,供需關(guān)系可能發(fā)生根本改變，住宅開發(fā)銷售行業(yè)難以維系越來(lái)的發(fā)展動(dòng)能。

住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)對(duì)各方的意義：

——對(duì)于開發(fā)商：住宅開發(fā)銷售為大多數(shù)開發(fā)商提供了最主要、最根本、最核心的收入及利潤(rùn)來(lái)源，也是推動(dòng)開發(fā)商發(fā)展其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的關(guān)聯(lián)行業(yè)、輔業(yè)、綜合能力的原動(dòng)力。許多開發(fā)商的基本經(jīng)營(yíng)理念、業(yè)務(wù)邏輯、管理方式、文化基因、人才及激勵(lì)等都是圍繞或依托住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)構(gòu)建的，在傳統(tǒng)發(fā)展模式順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)開發(fā)商可以受益于這種制度安排（甚至不自知），待到需要轉(zhuǎn)型時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)邏輯可能是轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式、高質(zhì)量發(fā)展的掣肘；

——對(duì)于地方政府：土地財(cái)政來(lái)源的根本、地方城市建設(shè)相關(guān)GDP來(lái)源的根本。從城市建設(shè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，改善居住環(huán)境固然重要，但更重要的是構(gòu)建城市基礎(chǔ)設(shè)施及發(fā)展經(jīng)濟(jì)。在中國(guó)的傳統(tǒng)發(fā)展模式里，地方城市認(rèn)識(shí)到，可以利用住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，允許開發(fā)商獲得一定的利潤(rùn)（“讓利”），吸引并鼓勵(lì)后者開發(fā)其他城市基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，撬動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

——對(duì)于商業(yè)銀行：住宅開發(fā)銷售可以在一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，提供多個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景：左手為開發(fā)商提供開發(fā)貸及存款業(yè)務(wù)；右手為購(gòu)房者提供購(gòu)房按揭貸（并期待將購(gòu)房者吸引并鎖定到銀行提供的一攬子產(chǎn)品服務(wù)里）。其中，個(gè)人按揭貸款因依托個(gè)人/家庭信用，一直被認(rèn)為是最高質(zhì)量的貸款。住宅開發(fā)銷售是一本萬(wàn)利的生意，也解釋了銀行體系與房地產(chǎn)傳統(tǒng)發(fā)展模式深度綁定的原因；

——對(duì)于資本市場(chǎng)：投資人進(jìn)入市場(chǎng)的目的，是為資本賺取回報(bào)。他們樂(lè)見(jiàn)開發(fā)商能夠?qū)Ｗ⒆≌_發(fā)銷售業(yè)務(wù)，并利用這項(xiàng)相對(duì)簡(jiǎn)單易懂的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模收入利潤(rùn)的不斷提升。為此，投資人愿意為開發(fā)商在平臺(tái)、資產(chǎn)層面提供股權(quán)、債權(quán)融資支持，獲取可觀的回報(bào)。投資人也樂(lè)見(jiàn)住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的深度綁定，因?yàn)檫@種綁定關(guān)系越深，越使得國(guó)家、政府、政策難以改變經(jīng)濟(jì)金融對(duì)住宅開發(fā)銷售（傳統(tǒng)發(fā)展模式）的依賴；而如果經(jīng)濟(jì)金融需要繼續(xù)依賴住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，也就使得房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)具備了投資的安全性和確定性。

在房地產(chǎn)傳統(tǒng)發(fā)展模式里，住宅開發(fā)銷售是業(yè)務(wù)的底層邏輯，是業(yè)務(wù)的根本的目的，其他一切都是輔助和手段：要么是地方政府要求之下不得不開發(fā)的；要么是用來(lái)帶人氣流量以推高住宅產(chǎn)品售價(jià)的。正因?yàn)橛辛诉@種底層邏輯，也使得開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過(guò)程非常困難。

這就說(shuō)到了第二條特征。

特征二：住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)都是支持住宅開發(fā)銷售主業(yè)的手段——例如各種類型的投資性房地產(chǎn)（如購(gòu)物中心、寫字樓、長(zhǎng)租公寓）、經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)（如酒店）、住宅物業(yè)管理等等。在傳統(tǒng)發(fā)展模式里，對(duì)這些業(yè)務(wù)收益的“閉環(huán)”都需要通過(guò)更高的住宅產(chǎn)品售價(jià)實(shí)現(xiàn)；舉例而言，有好的物業(yè)管理；周邊有大型購(gòu)物中心等等——都將轉(zhuǎn)化為更高的住宅產(chǎn)品售價(jià)。

如果開發(fā)商真的能夠自由選擇的話，都會(huì)選擇簡(jiǎn)單易懂、能賺快錢的只會(huì)在開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，不想觸碰商業(yè)地產(chǎn)。那么為什么住宅開發(fā)商會(huì)開發(fā)這些持有型/經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)呢？歸根結(jié)底還是土地出讓方式：地方政府并不僅僅在出讓住宅用地，還希望利用這個(gè)難得的一次性開發(fā)機(jī)會(huì)，引導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)城市發(fā)展所需的基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)，并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，地方政府偏好的做好是，對(duì)土地總體規(guī)劃，總體出讓，要求開發(fā)商進(jìn)行綜合開發(fā)。因此，出讓土地里既包括用于住宅銷售的土地，也包括了其他一些功能用地（例如商業(yè)、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、教育及其他公建等），開發(fā)商需要統(tǒng)合綜合開發(fā)。地方政府還會(huì)視情況，設(shè)定一些限定條件，例如一定時(shí)間內(nèi)不允許開發(fā)商出售（包括整售和散售）特定業(yè)態(tài)，而必須持有經(jīng)營(yíng)。當(dāng)這種土地出讓方式越來(lái)越普遍時(shí)，開發(fā)商為了在核心主業(yè)——住宅開發(fā)銷售上面獲取收入，也沒(méi)有選擇了，并且逐漸看了清楚自己和地方政府其實(shí)是一對(duì)合作關(guān)系。最終，開發(fā)商只能將各種用地一并拿下，把住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的收益賺到，同時(shí)按照規(guī)劃及土地出讓要求開發(fā)非住用地，走一步看一步，將來(lái)再確定非住業(yè)態(tài)的商業(yè)退出計(jì)劃。

住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)對(duì)各方的意義：

——對(duì)于開發(fā)商：傳統(tǒng)發(fā)展模式里的核心要義是，對(duì)于開發(fā)商而言，所有住宅開發(fā)銷售用地以外的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，都是不得已的、輔助的、賦能型的，都是手段而非目的。但開發(fā)商也在經(jīng)歷一個(gè)逐漸的轉(zhuǎn)型變化。這個(gè)轉(zhuǎn)型變化的背后，也是傳統(tǒng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式：1）早期，開發(fā)商對(duì)于大多數(shù)的非住業(yè)態(tài)——例如寫字樓、零售商業(yè)用地等——只要條件允許，都和住宅項(xiàng)目一樣處理，能散售就散售，在即期就實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，但很少會(huì)整幢持有。典型案例如早期的SOHO中國(guó)，對(duì)開發(fā)的寫字樓基本散售處理；萬(wàn)達(dá)以開發(fā)綜合體聞名，但對(duì)寫字樓也做散售處理。此也解釋了為什么我國(guó)有大量按層或按單元散售的寫字樓資產(chǎn)；2）如果地方政府設(shè)置了限定條件不允許對(duì)非住業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)售（包括整售或散售），或轉(zhuǎn)售可能面臨一定難度時(shí)，大多數(shù)開發(fā)商為了拿下住宅項(xiàng)目，還是會(huì)被動(dòng)地去拿非住項(xiàng)目，將非住項(xiàng)目視為獲取住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)所需要付出的成本、代價(jià)、利潤(rùn)折損，或不得不繳交的某種額外的公共“稅”；3）慢慢地，一些開發(fā)商也逐漸發(fā)現(xiàn)，如果擁有住宅以外業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)能力——特別是購(gòu)物中心(城市的重要消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施)、酒店（出行及商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施）、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園（辦公基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資），將能極大滿足地方政府需求，有利于以低成本獲取住宅用地（甚至可能可以在前期即以隱形方式鎖定，即所謂的“勾地”）。這些開發(fā)商因此開始著力發(fā)展非住不動(dòng)產(chǎn)的投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力。4）逐漸的，這些開發(fā)商一方面確實(shí)憑借綜合開發(fā)及解決地方政府痛點(diǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)低成本拿地，但另一方面，也逐漸看到持有型商業(yè)資產(chǎn)（例如購(gòu)物中心）的確有長(zhǎng)期價(jià)值——即帶來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入，且在長(zhǎng)期還能享受資產(chǎn)的保值增值；5）伴隨行業(yè)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的開發(fā)商看到，舊發(fā)展模式難以長(zhǎng)期維系，轉(zhuǎn)型是必要的。于是，一些開發(fā)商們開始將持有型/運(yùn)營(yíng)型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為業(yè)務(wù)目的，而不再是服務(wù)住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的手段。發(fā)展到此時(shí)，開發(fā)商其實(shí)已經(jīng)開始向新發(fā)展模式過(guò)渡。其實(shí)，過(guò)去若干年，開發(fā)商之間在戰(zhàn)略上最主要的一個(gè)區(qū)別，就是形成這一戰(zhàn)略判定的早晚，以及執(zhí)行這一戰(zhàn)略判定的能力；最優(yōu)質(zhì)的企業(yè)往往是最早發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型需求，且最具執(zhí)行力：他們?cè)趪?guó)家提出新的發(fā)展模式之前就開始著力耕耘新賽道，積極發(fā)展能力，搶占并確立在新業(yè)務(wù)、新業(yè)態(tài)、新領(lǐng)域里的市場(chǎng)地位與份額。

然而，在傳統(tǒng)發(fā)展模式主導(dǎo)的環(huán)境里，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以擺脫住宅開發(fā)銷售的底層業(yè)務(wù)邏輯及“文化基因”影響：他們已經(jīng)習(xí)慣了產(chǎn)品的同質(zhì)化，輕視運(yùn)營(yíng)，且難以沉下心搞運(yùn)營(yíng)，因?yàn)樗麄兞?xí)慣了房地產(chǎn)項(xiàng)目的高收入、高毛利、高利潤(rùn)（也對(duì)應(yīng)高獎(jiǎng)金），很難一下轉(zhuǎn)變思維去一分錢一分錢摳租金。此外，人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力構(gòu)成、激勵(lì)機(jī)制等也是一個(gè)因素：一個(gè)好的建筑師、工程師不一定有很好的商業(yè)觸覺(jué)或服務(wù)意識(shí)去做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。這些是傳統(tǒng)發(fā)展模式的慣性和遺產(chǎn)，只能慢慢去克服和消解。

——對(duì)于地方政府：在城市發(fā)展建設(shè)的初期，地方政府當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)開發(fā)商幫助改善居住條件——無(wú)論是滿足基本居住條件的剛性需求，還是改善性需求。同時(shí)住宅開發(fā)銷售還能撬動(dòng)土地財(cái)政，是地方財(cái)政的重要來(lái)源。但地方政府也同時(shí)背負(fù)城市發(fā)展及公共服務(wù)的多重職能，因此希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠多開發(fā)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地，真正拉動(dòng)地方就業(yè)、稅收，為可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，地方政府更多的是把住宅開發(fā)銷售視為政策工具和手段：為地方財(cái)政、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)做貢獻(xiàn)。各地政府在做的，其實(shí)是引導(dǎo)開發(fā)商在短期經(jīng)濟(jì)效益與城市發(fā)展的中長(zhǎng)期社會(huì)效益之間做權(quán)衡取舍，說(shuō)到底，就是要求開發(fā)商多些開發(fā)綜合用地、多為產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)做貢獻(xiàn)，在住宅銷售上可以賺一些錢，但不妨少賺一點(diǎn)。這里面，地方政府面臨來(lái)自“同行”的巨大挑戰(zhàn)：所有地方政府在做的是同一件事，就是搞好本地業(yè)績(jī)，在諸多中國(guó)內(nèi)地城市里脫穎而出。用今天的話語(yǔ)說(shuō)，不“躺平”，就會(huì)陷入“內(nèi)卷”。

因此，地方政府在政績(jī)及各地競(jìng)爭(zhēng)壓力倒推之下，會(huì)做一些脫離實(shí)際、缺乏協(xié)同、最終導(dǎo)致資源浪費(fèi)的城市規(guī)劃：每個(gè)地方都希望打造金融中心、科技中心、產(chǎn)業(yè)基地，而這些目標(biāo)都非常難以達(dá)成。結(jié)果，很多地方?jīng)Q策者都認(rèn)為，只要在地圖上圈一塊地，做好規(guī)劃，在住宅銷售上足夠“讓利”，然后坐等開發(fā)商前來(lái)開發(fā)就可以了，其他的支持政策都是輔助都。只要搞好房地產(chǎn)，一切都會(huì)由平地而起。持有這樣觀點(diǎn)的人不在少數(shù)，而且在市場(chǎng)上廣為傳播：“要引進(jìn)國(guó)際一流企業(yè)，首先要有國(guó)際一流的寫字樓和酒店”。這就造成地方政府主導(dǎo)的不合理規(guī)劃、不合理的開發(fā)要求和條件。但也要看到，地方政府、開發(fā)商、銀行在這個(gè)問(wèn)題上是“穿一條褲子”（“共謀”）的，當(dāng)所有人都相信房?jī)r(jià)會(huì)上漲，住宅開發(fā)銷售可以永續(xù)，所在地方城市能夠在升級(jí)發(fā)展中勝出的“故事”時(shí)，就愿意投入資源，并說(shuō)服決策鏈的上級(jí)相信這個(gè)“故事”。這中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及城市發(fā)展傳統(tǒng)模式的一部分，也解釋了為什么主要城市過(guò)去十多年會(huì)大建寫字樓及各類商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，出租率低下，租金增長(zhǎng)疲弱的問(wèn)題。這導(dǎo)致了很大的資源浪費(fèi)，各方也在為此付出代價(jià)，應(yīng)該說(shuō)是改革年代中國(guó)城市發(fā)展“學(xué)費(fèi)”的一部分。

但無(wú)論如何，地方政府背負(fù)著綜合發(fā)展的責(zé)任，樂(lè)見(jiàn)房地產(chǎn)由單純的住宅開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)向其他的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，因?yàn)檫@些指向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)，新模式，對(duì)地方就業(yè)、稅收、產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力提升的持久帶動(dòng)效應(yīng)更大。但也要看到，地方政府雖然是新業(yè)態(tài)支持者，但終歸不是政策的制定者，無(wú)法改變各種外部條件，譬如地方的財(cái)政/稅收與預(yù)算；譬如地方上商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的盤活及流轉(zhuǎn)（例如利用公募REITs等金融工具）等。但只要中央給予足夠的政策支持，地方政府一定是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的堅(jiān)實(shí)支持者。

——對(duì)于商業(yè)銀行：前面提到，商業(yè)銀行是喜歡住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的，因?yàn)樽≌a(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化，易于上市流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，流動(dòng)性非常強(qiáng)，是最好的抵押品；個(gè)人按揭貸款綁定的是個(gè)人/家庭信用，又是最安全、高質(zhì)量的貸款。只要住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)能夠始終持續(xù)，又沒(méi)有其他的政策限制（例如貸款集中度限制），商業(yè)銀行一定樂(lè)見(jiàn)始終綁定住宅開發(fā)銷售。那么，商業(yè)地產(chǎn)好不好呢？一方面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)租金比較穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)貸款期限也很長(zhǎng)，應(yīng)該是一個(gè)安全的貸款去向。但銀行商業(yè)銀行可能會(huì)嘀咕這么幾個(gè)事情。

一是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不能直接觸達(dá)零售客戶（“2C”）：住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)有個(gè)好處：商業(yè)銀行一方面可以獲得高質(zhì)量的個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，另一方面可以借由個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，向個(gè)人客戶推廣銀行的一攬子服務(wù)（存款、信用卡、理財(cái)?shù)龋Ｒ虼?，住宅開發(fā)銷售帶來(lái)的按揭貸款業(yè)務(wù)是綁定零售客戶的絕佳場(chǎng)景。相比之下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)貸是為企業(yè)提供的，不與零售客戶發(fā)生關(guān)系，沒(méi)有擴(kuò)大零售網(wǎng)絡(luò)的增量?jī)r(jià)值，因此上來(lái)就不及住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)；

二是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性及可變現(xiàn)性較弱：一個(gè)住宅資產(chǎn)是很容易變現(xiàn)的，無(wú)非是變現(xiàn)價(jià)格多少，總能找到買家，但商業(yè)地產(chǎn)就不好說(shuō)了，因?yàn)榭們r(jià)大，經(jīng)營(yíng)有門檻，買家寥寥，可能沒(méi)有什么流動(dòng)性。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，如果真的要處置資產(chǎn)，且時(shí)間周期和變現(xiàn)價(jià)格不確定，是最大的風(fēng)險(xiǎn)。如果資產(chǎn)無(wú)法按預(yù)期價(jià)值變現(xiàn)，沉淀在手里（或“爛”在手里，將是最大的噩夢(mèng)）;

三是對(duì)運(yùn)營(yíng)高度依賴。住宅單位不需要特別的“運(yùn)營(yíng)”：賣給誰(shuí)，就由誰(shuí)來(lái)維護(hù)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)則是要經(jīng)營(yíng)的，譬如購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)門檻非常高，如果經(jīng)營(yíng)不好，出租率和租金收益就可能節(jié)節(jié)下降，伴隨的是資產(chǎn)價(jià)格的萎縮。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這更增加了持有資產(chǎn)的復(fù)雜性：自持運(yùn)營(yíng)是不可能的——商業(yè)銀行總不能把自己辦成華潤(rùn)或大悅城了，肯定要找新的投資方接盤。但新的投資方同樣面臨運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，如果運(yùn)營(yíng)不好，資產(chǎn)就沒(méi)有價(jià)值了。所以投資方通常得是業(yè)主+運(yùn)營(yíng)方，或者一開始就綁定好了運(yùn)營(yíng)方。這樣一來(lái)，買賣市場(chǎng)也黑絲很小的，有能力的買家寥寥無(wú)幾，賣方的議價(jià)能力很弱。如果一個(gè)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性，缺乏可變現(xiàn)性，價(jià)值就要大打折扣。所以，商業(yè)銀行對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是有嚴(yán)格的考量：持有后越是難變現(xiàn)的資產(chǎn)，越要考慮借款主體的信用資質(zhì);

四是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的“靠譜性”。持有型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)通行的估值方法是收益法（income approach），其中，對(duì)“資本化率”（cap rate）的假設(shè)非常重要。道理上說(shuō)，cap rate是通過(guò)大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易形成的市場(chǎng)價(jià)格。但如果一個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易量很少，就需要用理論的方法將cap rate“推演”出來(lái)——例如國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)借鑒商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交易活躍的發(fā)達(dá)市場(chǎng)（如美國(guó)）的實(shí)踐，為中國(guó)資產(chǎn)的cap rate加以一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)。但如此一來(lái)，這套估值體系的可靠性是存疑的：它們只是理論值，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)大量真實(shí)交易的檢驗(yàn)。這就是我國(guó)房地產(chǎn)/不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題：資產(chǎn)定價(jià)的方法論及可靠性還有待在實(shí)踐中驗(yàn)證。誠(chéng)然，并非所有的商業(yè)銀行和投資機(jī)構(gòu)都能從理論層面意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，但不少人有這樣的直覺(jué)，懷疑資產(chǎn)價(jià)值是否會(huì)偏高。這也使得商業(yè)銀行要對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格抱有懷疑態(tài)度，只要不是一線城市核心地段的資產(chǎn)，就有動(dòng)力為資產(chǎn)價(jià)值打折。如果可以自由選擇，商業(yè)銀行可能還是偏好簡(jiǎn)單易懂、有大量市場(chǎng)交易做支持的住宅物業(yè)做底層資產(chǎn)。

五是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“退出渠道”的不確定性。商業(yè)銀行（及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)），布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，最希望看到的是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)擁有順暢的交易及退出渠道，以及合理的定價(jià)。而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)最終極的退出途徑是公募REITs：它使得機(jī)構(gòu)和散戶可以在證券市場(chǎng)上直接投資購(gòu)買底層資產(chǎn)的份額，分享資產(chǎn)創(chuàng)造的租金收益。有了公募REITs，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的合理定價(jià)問(wèn)題就能得到解決，人們可以根據(jù)公募REITs的發(fā)行價(jià)及二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)所隱含的收益率，建立系統(tǒng)性的、可驗(yàn)證的估值體系；有了公募REIT是，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的資本循環(huán)也能得到解決。過(guò)去兩年，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)大發(fā)展，這些問(wèn)題都在被解決：產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓等持有型不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)有了首次上市價(jià)格及二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，盡管總體規(guī)模還有限，但已經(jīng)開始為一級(jí)市場(chǎng)的資產(chǎn)估值提供引導(dǎo)。這些資產(chǎn)的資本循環(huán)問(wèn)題也得到了解決，各類資金正在積極投資布局這些資產(chǎn)類別，并推導(dǎo)資產(chǎn)價(jià)格的重置。但截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)重倉(cāng)的購(gòu)物中心、寫字樓、市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓、酒店等資產(chǎn)仍未被納入公募REITs，未來(lái)哪些主體能夠以何種方式發(fā)行何種類型或資質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs還具有不確定性。但可以確定的是，只要內(nèi)地公募REITs對(duì)購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)放開，一、二級(jí)市場(chǎng)估值體系初步建立，資產(chǎn)的資本循環(huán)邏輯和模式得以確立，增量資本就將開始流入，資本化率/cap rate可能發(fā)生重置，中國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也將發(fā)生“再定價(jià)”。這個(gè)過(guò)程未必有利于所有資產(chǎn)類別和所有業(yè)主：可能有的資產(chǎn)增值了，也有的資產(chǎn)貶值了——最終，資產(chǎn)的價(jià)值將由市場(chǎng)判定，但對(duì)于今天的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這些未來(lái)的事件和因素還有比較大的不確定性，如何布局商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，很大程度也取決于對(duì)未來(lái)政策及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的解讀。無(wú)論如何，商業(yè)銀行肯定是支持房地產(chǎn)新發(fā)展模式中各類商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的，但他們的支持力度很大程度也取決于重點(diǎn)政策（例如公募REITs）的推出。

——對(duì)于資本市場(chǎng)：資本市場(chǎng)是歡迎非住商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的，但存在幾方面的問(wèn)題，一是在房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)發(fā)展模式里，對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開發(fā)銷售是主導(dǎo)，其他商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)都是衍生的、非核心的、手段性的，尚不成體系，總體市場(chǎng)規(guī)模并不大；資本市場(chǎng)最耳詳能熟、能夠橫縱對(duì)標(biāo)研究的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是住宅開發(fā)銷售，對(duì)其他業(yè)態(tài)理解有限。不妨如此理解：資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持本質(zhì)上也是構(gòu)建在住宅開發(fā)銷售體系上的，是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式的一部分；二是大多開發(fā)商對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)邏輯并不清晰：是持有？還是散售？還是未來(lái)?yè)駲C(jī)退出？如何退出？賬面的資產(chǎn)增值能否兌現(xiàn)？對(duì)底層資產(chǎn)投資的IRR到底是多少？房企和投資人究竟應(yīng)該如何理解這些資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值？這個(gè)問(wèn)題，究其本質(zhì)，又要回到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的資本循環(huán)問(wèn)題：是否有能夠幫助開發(fā)商/業(yè)主變現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的金融工具——商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs？有了公募REITs，上述問(wèn)題都可以解答：開發(fā)商可以利用公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，并保留運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力及收入。但如果沒(méi)有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，相關(guān)資產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)退出及資本循環(huán)，其價(jià)值也就難以兌現(xiàn)。資本市場(chǎng)不會(huì)給商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)很高的估值，相反會(huì)將其視為開發(fā)商的累贅和風(fēng)險(xiǎn)，反而更加青睞輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部分；同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)于在資產(chǎn)/項(xiàng)目層面直接投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也會(huì)極為謹(jǐn)慎，為了保證流動(dòng)性，會(huì)選擇只對(duì)企業(yè)/平臺(tái)層面進(jìn)行投資。在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商只能做業(yè)務(wù)調(diào)整，先做“輕重分離”，然后在輕資產(chǎn)部分，圍繞不同的業(yè)態(tài)、資產(chǎn)、空間發(fā)展垂直運(yùn)營(yíng)及服務(wù)能力。當(dāng)然，回頭看，如果從最一開始，資產(chǎn)就可以自由實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)，開發(fā)商也就沒(méi)有動(dòng)力去培育垂直服務(wù)能力了。這一點(diǎn)要辯證地看。從這個(gè)角度講，將對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控延伸到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)超運(yùn)營(yíng)和服務(wù)方向轉(zhuǎn)型。第三，在傳統(tǒng)發(fā)展模式的大框架里，房地產(chǎn)/不動(dòng)產(chǎn)畢竟只是傳統(tǒng)行業(yè)，業(yè)務(wù)模式單一，很難實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，只能吸引到那些專業(yè)投資房地產(chǎn)（尤其是住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)）的傳統(tǒng)投資人。除非政策環(huán)境發(fā)生大的改變，開發(fā)商真的能在底層業(yè)務(wù)邏輯層面轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式，存量投資人是很難一下改變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成見(jiàn)的（包括其沿用的估值體系），增量投資人也不大可能介入。

但要看到，資本市場(chǎng)是能夠支持房地產(chǎn)新發(fā)展模式的。這些年，住宅物業(yè)管理、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)及其他不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)及空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)在香港一度受到追捧（但被本輪房地產(chǎn)行業(yè)重組及風(fēng)險(xiǎn)出清“打亂”節(jié)奏）。政府所需做的，無(wú)非三條，第一，要明確區(qū)分住宅開發(fā)銷售（傳統(tǒng)發(fā)展模式）及其他不動(dòng)產(chǎn)業(yè)（新發(fā)展模式）的關(guān)系，避免對(duì)開發(fā)商一刀切，避免調(diào)控和限制住宅開發(fā)銷售的政策訴求影響開發(fā)商發(fā)展其他的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)；二，在政策上，要大力鼓勵(lì)這些新業(yè)態(tài)，目前，住宅物業(yè)、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等都能享受政策支持。三，公募REITs需要向開發(fā)商重倉(cāng)持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)打開，藉此引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型。只要這幾條能夠做到，資本就會(huì)流入行業(yè)，并且不僅僅流入行業(yè)，還會(huì)指向符合新發(fā)展模式的業(yè)務(wù)。

本節(jié)小結(jié)：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)發(fā)展模式，一言蔽，就是以住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為本，其他為輔，重資源整合和快速執(zhí)行，輕運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，產(chǎn)品同質(zhì)化，發(fā)展模式粗放化，可以被視為是“低質(zhì)量發(fā)展”。社會(huì)有一天將穿越供需關(guān)系的臨界點(diǎn)，即到了一定的城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展格局、人口格局、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)水平等，有購(gòu)房需求的人在減少，要維系住宅銷售的絕對(duì)規(guī)模，需要越來(lái)越多地向居民“營(yíng)銷”購(gòu)房需求（營(yíng)銷置業(yè)需求；營(yíng)銷房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期），將越來(lái)越大比重的銷售構(gòu)建在居民非理性買房需求基礎(chǔ)上（房子是“賣”出去的）。從長(zhǎng)期看，這樣的模式是不可持續(xù)的，也并不健康；

第二，不少人強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)（住宅開發(fā)銷售）能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，有很強(qiáng)的“乘數(shù)效應(yīng)”。但這只是硬幣的一面。房地產(chǎn)會(huì)擠出其他行業(yè)可能獲得的資源。例如，銀行將資源導(dǎo)向房地產(chǎn)，被擠出的是其他可能對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更有幫助的實(shí)體行業(yè)及企業(yè)；一個(gè)社會(huì)如果極度看重房地產(chǎn)置業(yè)能力，將其作為評(píng)價(jià)人的根本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)居住空間的供應(yīng)方式又非常單一（只能選擇買房），會(huì)給年輕人帶來(lái)巨大壓力，影響他們的求學(xué)、行業(yè)選擇、城市選擇、婚姻選擇及生兒育女。依賴住宅開發(fā)銷售的傳統(tǒng)發(fā)展模式是在中國(guó)人身上壓上一座大山。最后，買房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨額投資，許多年輕的家庭可能在未來(lái)幾十年里每月都要償還高額按揭貸款。這只會(huì)帶來(lái)一個(gè)結(jié)果：擠出消費(fèi)，擠壓內(nèi)需。人們?cè)谟?jì)算房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的巨大“乘數(shù)效應(yīng)”時(shí)，不會(huì)去匡算因?yàn)閮斶€房貸所放棄、折損的消費(fèi)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面乘數(shù)效應(yīng)。最后，住宅開發(fā)銷售與金融的過(guò)度綁定還可能導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全。最后一句話：沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家可以靠房地產(chǎn)強(qiáng)大。我們說(shuō)教育強(qiáng)國(guó)、科技強(qiáng)國(guó)、制造強(qiáng)國(guó)，沒(méi)有說(shuō)“地產(chǎn)強(qiáng)國(guó)”的。房地產(chǎn)（住宅開發(fā)銷售）對(duì)中國(guó)的城市發(fā)展建設(shè)及居民生活改善有巨大的歷史功績(jī)，功不可沒(méi)，但中國(guó)又不可能依托房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)國(guó)。越來(lái)越多的，人們需要從國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向的角度看待傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的影響作用；

第三，許多事情是有慣性的，有路徑依賴，人們習(xí)慣安于舒適空間，并不知不覺(jué)構(gòu)建了一個(gè)龐大、共生的、有機(jī)的及生態(tài)體系，并由密閉的信息繭房所包圍。外界很難一下打破這種格局。這正是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題。其中，有監(jiān)管的責(zé)任，也有市場(chǎng)主體的責(zé)任。監(jiān)管的責(zé)任在于沒(méi)有更早地推出強(qiáng)有力的積極政策，推動(dòng)行業(yè)朝新業(yè)務(wù)模式和形態(tài)轉(zhuǎn)型；市場(chǎng)的責(zé)任在于慣性：大多數(shù)企業(yè)骨子里還是安于簡(jiǎn)單、舒適、安全的住宅開發(fā)銷售模式的，名義上都說(shuō)轉(zhuǎn)型，但只要住宅開發(fā)銷售主業(yè)還有利可圖，能夠主導(dǎo)企業(yè)的底層業(yè)務(wù)邏輯，轉(zhuǎn)型都是第二位的。也正因?yàn)槿绱?，要引?dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，必須有自上而下的、積極的產(chǎn)業(yè)政策作為支持；

第四，也要看到，這些年，許多有戰(zhàn)略洞見(jiàn)的企業(yè)看到住宅開發(fā)銷售不可能長(zhǎng)期維系，因此都在積極嘗試，開拓新的業(yè)務(wù)，包括投資運(yùn)營(yíng)管理各種重資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如購(gòu)物中心、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、文旅及寫字樓；包括深耕住宅物業(yè)管理，一舉進(jìn)入社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，并打造獨(dú)立的上市平臺(tái)；包括對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行“輕重分離”，大力發(fā)展運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等等。這些都是在現(xiàn)有政策環(huán)境下實(shí)現(xiàn)的：監(jiān)管尚沒(méi)有主動(dòng)調(diào)整，但市場(chǎng)主體已經(jīng)在積極探索，“殺出了一條血路”，為新的發(fā)展模式基本確立了方向。

（未完待續(xù)）