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原創(chuàng) 劉曉博

期待春節(jié)前降準(zhǔn)或者降息，堪稱2023年樓市的第一個(gè)愿望。

不過(guò)從今天早上央行公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告看，春節(jié)前降息的愿望基本上要落空了。

下圖是今最新公告。

今天是1月份中期借貸便利（MLF）操作的日子。去年1月17日，央行發(fā)起的7000億1年期MLF將到期，需要續(xù)作新一輪MLF。

MLF的意思是：大銀行拿著國(guó)債、地方債、高等級(jí)企業(yè)債等，到央行抵押獲得低息融資。說(shuō)白了，就是一種印鈔方式。MLF的利率，是當(dāng)前最重要的政策利率。

根據(jù)上述公告，央行今天超量續(xù)作，新一輪MLF給了7790億元，比到期的多了790億元，這算是一個(gè)利好。

中標(biāo)利率為2.75%，跟上個(gè)月持平。

1年期MLF利率，是當(dāng)前LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）最重要的參考。如果它維持不變，LPR利率基本上會(huì)維持不變，例外的情況很少；只有單獨(dú)給5年期LPR降息可能發(fā)生，但這種情況更為罕見(jiàn)。

本月的LPR利率將在1月20日公布，我們基本上可以肯定，春節(jié)前不會(huì)降息了。至于降準(zhǔn)，也沒(méi)有看到信號(hào)。

所以，未來(lái)的降準(zhǔn)和降息，大概率是留給“兩會(huì)”之后了。今年“兩會(huì)”上，政府系統(tǒng)會(huì)換屆，留一些政策利好給新班子，也是合理的。

仍然維持之前的判斷：2023年會(huì)有降準(zhǔn)和降息，但空間不大。

降準(zhǔn)的空間還有0.25個(gè)百分點(diǎn)，降息空間大概是：1年期LPR有10個(gè)基點(diǎn)左右，5年期LPR有15個(gè)基點(diǎn)左右。

央行之所以沒(méi)有在1月降息，還跟1月5日剛剛發(fā)布了“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”有關(guān)。

根據(jù)這個(gè)機(jī)制：

各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

也就是說(shuō)，針對(duì)樓市的降息未來(lái)更多將采取定向降息的方式。如果一個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月下降，就可以取消“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”。

房貸利率參考的是5年期LPR利率，當(dāng)前為4.3%，最多可以下浮20個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”是4.1%。

如果一個(gè)城市滿足條件，就可以把首套房貸款利率下限4.1%撤銷，執(zhí)行更低的利率，比如3.7%、3.8%、3.9%。目前有30多個(gè)城市已經(jīng)享受了這種待遇，其中甚至包括天津、武漢這樣的大城市。

華泰證券根據(jù)官方數(shù)據(jù)整理出的結(jié)果是：今年一季度可以繼續(xù)或者新享受“取消利率下限”的城市至少有38個(gè)：

這其實(shí)是一種定向降息，針對(duì)樓市特別疲弱的城市，而且只給首套房貸款。

從這個(gè)意義上說(shuō)，樓市“新年第一個(gè)愿望”并沒(méi)有落空，只不過(guò)采取了因城施策的方式。畢竟，有些城市樓市已經(jīng)在回暖中，比如成都、上海、北京等，官方不希望再次出現(xiàn)局部過(guò)熱。