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文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

沿鳳凰山往南走不到十公里，便可抵達(dá)翠微村，一座有著700多年歷史的村落。

在南宋時(shí)期，翠微村街道和民居建筑布局宏大，屋宇稠密，街巷錯(cuò)綜復(fù)雜，各種商鋪琳瑯滿目，號(hào)為“七街七里一條巷”。而在今天，翠微村成了許多“珠漂”的第一站，大多數(shù)人對(duì)此地的印象，是人口稠密、道路逼仄的城中村。

正因如此，翠微村被列入舊城改造，但命途多舛。因開發(fā)商奧園流動(dòng)性問題，翠微村的改造工作一度陷入停擺，但在2023年開年，又迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

近日，樂居財(cái)經(jīng)獲悉，珠海奧園華富置業(yè)有限公司（下稱“珠海奧園”）出現(xiàn)股東變更，山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“山東健康置業(yè)”）出現(xiàn)在股東列表，持股為60%，剩下40%股權(quán)由奧園方繼續(xù)持有。

珠海奧園是翠微村舊改的改造主體，而山東健康置業(yè)為山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，背后是山東能源集團(tuán)，最終實(shí)際控制人為山東國資委。這一股權(quán)變更意味著翠微村舊改已經(jīng)正式獲得山東國資紓困。

另外，小年夜當(dāng)日，山東健康集團(tuán)發(fā)布的，印有“健康進(jìn)灣區(qū)致新在翠微”“翠微盛放，即將啟程”“珠海公司”等字樣的海報(bào)，同樣印證了這一點(diǎn)。

根據(jù)此前報(bào)道，早在2022年初，國資山東能源就已組成了調(diào)查組，在中國奧園做投資前的盡調(diào)。直至今日，雙方終于邁出了關(guān)鍵性一步，將首個(gè)合作項(xiàng)目鎖定為翠微村舊改。

珠海版“太古里”獲救

翠微村作為珠海歷史最久、規(guī)模最大的城中村之一，由于村內(nèi)環(huán)境差，問題較多，被列為了改造升級(jí)的項(xiàng)目。

2018年8月8日，翠微舊村改造項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)簽約儀式在翠微村舉行，在表決現(xiàn)場(chǎng)，奧園子公司珠海奧園以72%的現(xiàn)場(chǎng)同意率，正式成為了項(xiàng)目施工方。一個(gè)月后，舊改簽約已經(jīng)超過80%，奧園當(dāng)時(shí)大設(shè)宴席，款待村民、戰(zhàn)略伙伴、金融機(jī)構(gòu)等。

根據(jù)翠微村更新項(xiàng)目單元規(guī)劃方案，翠微村項(xiàng)目用地面積477.9畝，總投資（開發(fā)成本）預(yù)計(jì)需約121億，總建面超過31萬㎡，包括融資區(qū)和回遷區(qū)。擬采用“整體拆建+局部保護(hù)”改造方式。項(xiàng)目目標(biāo)是打造珠海版“太古里”，市場(chǎng)預(yù)期該項(xiàng)目總體貨值超過220億元。

2021年6月，奧園翠微村舊改項(xiàng)目開放4個(gè)城市展廳，分別位于新香洲華潤萬家、奧園廣場(chǎng)、誠豐天虹百貨、優(yōu)特匯。并且，項(xiàng)目名稱確定為奧園學(xué)苑壹號(hào)。當(dāng)年10月15日，奧園學(xué)苑壹號(hào)1棟（1地塊3號(hào)樓）共153套房源取得預(yù)售證，備案均價(jià)為40797.96元/㎡，

不過，進(jìn)入2022年，奧園學(xué)苑壹號(hào)便陷入停工，這也是奧園暴雷的時(shí)間。

根據(jù)原計(jì)劃，翠微村的拆遷工作本應(yīng)在2023年前完成，然而進(jìn)度卻一拖再拖，目前還仍在進(jìn)行中。

山東健康此次介入，讓本來停擺的翠微村舊改也看到了希望，而山東健康置業(yè)也因此獲得了在珠海的首個(gè)項(xiàng)目。目前，珠海奧園的法人代表、董事長已經(jīng)變更為山東健康置業(yè)子公司山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)智城地產(chǎn)有限公司黨總支書記、執(zhí)行董事武杰。股權(quán)變更后，山東健康置業(yè)方面占據(jù)5個(gè)董事席位中的3席，奧園方面擁有2席。

內(nèi)部知情人士表示，奧園與山東國資的合作得到了項(xiàng)目所有債權(quán)人的理解支持，翠微項(xiàng)目合作是第一步，雙方將合力將翠微項(xiàng)目打造成項(xiàng)目重組模板，進(jìn)行更大范圍更多領(lǐng)域的復(fù)制合作。

舊改項(xiàng)目一直是奧園引入戰(zhàn)投的重要籌碼。奧園此前曾披露，截至2021年底，其土儲(chǔ)中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一大批已獲得開發(fā)主體或前期服務(wù)商資格的大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目，估算總貨值達(dá)8000多億元。

遲來的國資老朋友

在官宣違約之后，奧園就已經(jīng)在尋找機(jī)會(huì)，稱將會(huì)按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者。

2022年初，多家國資背景的企業(yè)對(duì)奧園表現(xiàn)出濃厚的興趣。廣東省粵海、廣州越秀等公司已經(jīng)在實(shí)質(zhì)考察廣州、珠海等項(xiàng)目。

2022年4月2日，中國奧園已正式拉開戰(zhàn)投重組序幕，已有國資入場(chǎng)盡調(diào)，預(yù)計(jì)不日就將公告其階段性進(jìn)展。據(jù)稱廣州、山東多家國企對(duì)中國奧園戰(zhàn)投有興趣，并已先后進(jìn)駐中國奧園開展盡調(diào)工作。

此外，報(bào)道還稱，包括華融、長城、東方、信達(dá)等四家國有資產(chǎn)管理公司均與奧園高層進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性接洽，計(jì)劃就奧園一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行紓困型協(xié)作洽商，預(yù)計(jì)2022年4月中旬前，奧園位于福州、成都、珠海等一批項(xiàng)目將有望率先得到四大國有資管公司一對(duì)一的紓困合作。

兩個(gè)月后，引戰(zhàn)有了進(jìn)展。據(jù)稱山東能源集團(tuán)已經(jīng)完成盡調(diào)并離開奧園集團(tuán)，計(jì)劃通過子公司持有奧園39%股權(quán)并成為中國奧園控股股東。

雖然郭梓文已經(jīng)將第一大股東的位置拱手相讓，但5月之后，雙方的合作再無后續(xù)，一直持續(xù)至今，奧園才又搭上了山東健康置業(yè)。這是雙方合作邁出的關(guān)鍵性一步。

詳細(xì)的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，山東健康置業(yè)由山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱“山東健康集團(tuán)”）100%持有，而山東健康集團(tuán)則由山東能源集團(tuán)直接持股29.38%，另外，山東能源集團(tuán)還通過旗下全資子公司新汶礦業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司持有山東健康集團(tuán)15.79%股權(quán)。據(jù)此，山東能源集團(tuán)合計(jì)持有45.17%的山東健康集團(tuán)股權(quán)，是山東健康置業(yè)背后的實(shí)際控股方。

奧園似乎偏向于引入國資投資者，來化解集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。在將山東國資引入翠微村舊改之前，其還將奧園健康擺上了貨架，出售該公司29.9%的股份，放棄第一大股東的位置。

奧園在招標(biāo)公告中明確規(guī)定，接盤方必須是“由國家或政府全部或部分擁有（不少于30％）或控制的實(shí)體”。同時(shí)還有另一要求，買方與中國奧園或其指定成員公司進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作是訂立臨時(shí)合約及正式合約的“先決條件。

“他救”與“自救”

奧園最初的流動(dòng)性危機(jī)，表現(xiàn)在了理財(cái)產(chǎn)品的兌付上，時(shí)間為2021年11月。2個(gè)月后，奧園正式宣告無法支付美元票據(jù)到期本息，同時(shí)對(duì)外啟動(dòng)境外重組程序。因未能按期刊發(fā)2021年業(yè)績公告，中國奧園于4月起停牌至今。

在尋找戰(zhàn)投的同時(shí)，奧園也在不斷自救，處理了不少項(xiàng)目。如以5.68億港元澳大利亞兩家附屬公司股權(quán)、2.15億加元出售位于加拿大的多處資產(chǎn)，以及退出了中國廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北，福建漳州、香港等地項(xiàng)目。

債務(wù)方面，奧園也不斷與債權(quán)人積極溝通，達(dá)成多筆債權(quán)展期，至今仍無境內(nèi)公開市場(chǎng)的債務(wù)違約。發(fā)行總額為15億元的“19奧園02”已于去年9月完成為期一年的展期，在深交所發(fā)行的境內(nèi)尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS合計(jì)金額35.984億元，也已陸續(xù)全部完成展期。

此前公告顯示，中國奧園從2021年11月開始，已完成對(duì)存續(xù)的境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)的ABS、ABN產(chǎn)品本金及利息的展期，涉及全部產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)約116億元。

2022年11月，市場(chǎng)傳出奧園擬整體重組境內(nèi)債務(wù)，正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開市場(chǎng)債務(wù)總額約為116億元。知情人士透露，奧園參考的是富力地產(chǎn)的境內(nèi)債重組方案，目前進(jìn)展順利，有望在近期獲通過。

一個(gè)月后，奧園開始處理最初發(fā)生流動(dòng)性問題的理財(cái)產(chǎn)品。具體而言，截至方案公告之日，投資產(chǎn)品首次到期后且按照原兌付方案，200萬以內(nèi)20%未完成兌付的，奧園將在未來6個(gè)月內(nèi)分筆完成兌付。而針對(duì)單個(gè)投資人累計(jì)投資本金剩余50萬元以內(nèi)的，奧園將分期分筆予以兌付。

同時(shí)，奧園還提供實(shí)物資產(chǎn)供投資人選擇，投資人所持投資剩余本息對(duì)應(yīng)的債權(quán)沖抵房地產(chǎn)類實(shí)物資產(chǎn)的房款，實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、車位等。

2022年12月30日，奧園公告稱，與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排延長本金逾人民幣270億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。公司亦繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行具建設(shè)性的討論，務(wù)求令集團(tuán)及其債權(quán)人保持穩(wěn)定及保存價(jià)值。