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近日，龍灣區(qū)瑤溪街道掛牌了一宗低密+河景地塊，容積率僅為1.05，將于3月15日出讓！

2022年土地市場(chǎng)非常低迷，僅有部分城市核心區(qū)地塊和低密地塊才會(huì)出現(xiàn)多家房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，相信這宗地塊能為2023年的土地市場(chǎng)帶來(lái)開(kāi)門紅。

一起來(lái)看下地塊的具體信息。

永強(qiáng)北片區(qū)瑤溪南單元12-A-05地塊

地塊位于龍灣區(qū)瑤溪街道孚敬路與永寧西路交匯處西側(cè) （龍灣第二外國(guó)語(yǔ)小學(xué)北面） 。起始總價(jià)約5.45億元，起始樓面價(jià)13586元/㎡，預(yù)計(jì)將于3月15日出讓。

3月中旬出讓的地塊昨天就掛牌了，看來(lái)是預(yù)留充裕的時(shí)間來(lái)洽談意向房企。

地塊占地面積約3.82萬(wàn)㎡ （約57畝） ，規(guī)劃容積率：＞1.0且≤1.05，計(jì)容地上總建面積4.01萬(wàn)㎡，建筑高度≤18米。

競(jìng)得者需有償代建地塊周邊綠化帶（12-A-04地塊、面積約1萬(wàn)㎡）、沿瑤溪河與水心河河岸駁坎 （長(zhǎng)約462米） 以及水心河河道開(kāi)挖工程 （南半幅） 。

該地塊為純商品房地塊，并未規(guī)劃有商業(yè)等兼容功能，可打造聯(lián)排或雙拼別墅+洋房產(chǎn)品，這是瑤溪片區(qū)新房市場(chǎng)上不存在的產(chǎn)品，填補(bǔ)了瑤溪新房市場(chǎng)對(duì)于高端產(chǎn)品的需求。

項(xiàng)目品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很高，并且針對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收設(shè)置了1000萬(wàn)元的履約保證金。

不過(guò)，地塊內(nèi)須無(wú)償配置50個(gè)社會(huì)停車泊位，且該項(xiàng)目也被納入龍灣區(qū)政府商定商品房籌集范圍。

前者對(duì)于項(xiàng)目本身的私密性會(huì)造成一定影響；后者的影響則是利弊參半，一方面對(duì)于項(xiàng)目去化起到助推作用，除了常規(guī)改善客戶，還能接納屬地的房票客戶，另一方面，客戶屬性的不純粹，或許會(huì)在將來(lái)埋下伏筆。

（造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：該地塊建筑外立面飾面材料（不含門窗）采用干掛石材造價(jià)不低于850元/㎡，采用涂料造價(jià)不低于105元/㎡。門窗綜合造價(jià)不低于1200元/㎡，公共部位室內(nèi)裝修工程造價(jià)不低于1500元/㎡，室外景觀工程（不含架空層）平均造價(jià)不低于750元/㎡。）

該地塊曾在昨天終止出讓，隨后不久便重新掛牌，對(duì)比前后地塊信息，僅地塊性質(zhì)由用于安置的商品住房調(diào)整為普通商品房，其余規(guī)劃條件沒(méi)有變化。

地塊紅線圖

地塊自身?xiàng)l件不錯(cuò)，還算方正，西面為河流，北面規(guī)劃為河流，并由競(jìng)得者代建西面及北面綠化帶，未來(lái)能有一處日常休閑公園，部分房源還有河景+公園的景觀視角。

可惜，西面河流對(duì)岸為民房，北面規(guī)劃為商務(wù)用地，但暫無(wú)進(jìn)展，周邊存在有想象空間，但現(xiàn)有形象面一般，以及生活配套偏少。

只是該地塊的起始總價(jià)不高，但起始樓面價(jià)很高，高達(dá)1.3586萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)已經(jīng)刷新了瑤溪片區(qū)的樓面價(jià)新高。去年9月凱迪&國(guó)企競(jìng)得的南洋未來(lái)社區(qū)一期地塊成交總價(jià)為15億元，成交樓面價(jià)才約7897元/㎡。

這宗地塊也有望突破永中片區(qū)銀城·玖瓏天著1.39萬(wàn)元/㎡的歷史天花板。只能說(shuō)不愧是低密別墅地塊，市場(chǎng)號(hào)召力依舊強(qiáng)勁。

目前周邊新房項(xiàng)目多為小洋房+高層房源，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系非常弱。因此該項(xiàng)目未來(lái)的主要難點(diǎn)在于對(duì)標(biāo)或超過(guò)周邊部分高低配的二手房項(xiàng)目，從而獲得市場(chǎng)的認(rèn)可度。

距離項(xiàng)目最近的高爾夫逸墅雖是別墅產(chǎn)品，但為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，二手掛牌價(jià)約1.3-1.5萬(wàn)元/㎡，參考意義不大。

稍遠(yuǎn)些、位于時(shí)代·翡翠半島北面的華鴻時(shí)代·中央公園小區(qū)中的洋房、疊墅產(chǎn)品報(bào)價(jià)約3.1-3.5萬(wàn)元/㎡，聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)約4-4.5萬(wàn)+元/㎡，部分房源豪裝價(jià)格還要高些。

更遠(yuǎn)些的華鴻·萬(wàn)府小區(qū)中洋房、錯(cuò)躍產(chǎn)品報(bào)價(jià)約2.8-3.3萬(wàn)元/㎡，聯(lián)排別墅產(chǎn)品掛牌量非常少，安居客及貝殼平臺(tái)上僅有1套相同的房源掛牌，產(chǎn)證面積約175㎡，套內(nèi)實(shí)用面積約300-400㎡，帶兩個(gè)車位報(bào)價(jià)1000萬(wàn)，掛牌單價(jià)約5.7萬(wàn)元/㎡，同時(shí)該房源曾在去年9-10月報(bào)價(jià)1120萬(wàn)。

對(duì)比之后，本次地塊的出讓價(jià)格并不高，溢價(jià)空間非常大，或許能像2022年多宗低密地塊一樣吸引來(lái)多家房企競(jìng)爭(zhēng)，期待市場(chǎng)的反響。

后話：全文完，如果喜歡，就點(diǎn)個(gè)“贊”和“在看”再走唄。

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