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文：任澤平團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

過去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了98年房改以來最慘烈的調(diào)整，銷售-30%以上的下滑，大面積頭部民營房企爆雷，土地出讓收入驟降導(dǎo)致地方財(cái)政吃緊，主因是長(zhǎng)周期人口拐點(diǎn)、短周期金融政策偏緊以及疫情沖擊疊加。

近期一行兩會(huì)、住建部等連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)新政，房地產(chǎn)重回支柱行業(yè)地位，先是保交樓，隨后三箭齊發(fā)救民營房企三好生，最近發(fā)出恢復(fù)市場(chǎng)信心的政策信號(hào)。

這次房地產(chǎn)救得起來嗎？能困境反轉(zhuǎn)嗎？

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)完善首套房貸利率調(diào)整機(jī)制，房貸利率掛鉤房?jī)r(jià)走勢(shì)，是對(duì)2022年9月政策的延續(xù)，對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市，未來地方可決定下調(diào)首套房貸款利率平，各地“因城施策”支持剛性住房需求。當(dāng)前103個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率低至4.09%，相較歷史利率低點(diǎn)存在下降空間。根據(jù)我們對(duì)70城的統(tǒng)計(jì)，有38個(gè)城市滿足連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)下降的條件，可以降低房貸利率和首付比。

1月6日，住建部長(zhǎng)在接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，大力支持購買首套，降低首付和降低利率，對(duì)于二套和三套住房也明確了支持和不支持的差異化政策。

2022年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。

12月15日，劉鶴副總理指出，“對(duì)于明年中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)，我們極有信心。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?！?/p>

我們對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了樂觀、中性、悲觀三種情景分析。樂觀情景下，預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額將企穩(wěn)回正，同比分別+5%、+6%、+2%；考慮到2022年整體拿地少等因素，預(yù)計(jì)2023年新開工面積同比-7.4%。但是悲觀情景下不容樂觀，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)拖累明顯，甚至可能會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，需防患于未然。

我們對(duì)未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了測(cè)算：綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平，相較2011-2022年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的12.8億平有一定下滑。2032年我國居住總需求降至10億平方米。

房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，可考慮七大措施：1）下調(diào)首套房利率和首付比，以支持剛需；2）下調(diào)二套房首付比，以支持改善型需求；3）對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼；4）放開二線城市的外地首套購房限制；5）降低交易稅費(fèi)；6）盡快取消全國范圍內(nèi)的限購限貸等收緊政策，這些收緊政策是房地產(chǎn)過熱時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，2022年房地產(chǎn)銷售大幅下滑，民營房企普遍遭遇現(xiàn)金流緊張甚至債務(wù)爆雷，說明房地產(chǎn)調(diào)控政策偏緊，且政策調(diào)整明顯滯后于市場(chǎng)形勢(shì)演變；7）對(duì)于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補(bǔ)貼等支持，在提振市場(chǎng)的同時(shí)提振生育率。

我們的研究認(rèn)為，如果不過度超發(fā)貨幣，不必?fù)?dān)心房地產(chǎn)像過去20年出現(xiàn)普漲暴漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代，全國套戶比已經(jīng)1.09，供求基本平衡，70%以上城市面臨人口流失和住房過剩，再加上人口老齡化少子化加速到來，未來住房需求將收縮，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)。

同時(shí)，未來應(yīng)為房地產(chǎn)正名，不妖魔化，實(shí)事求是，過去20年房地產(chǎn)的快速發(fā)展為中國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、土地財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資、居民居住條件改善等做出了重要貢獻(xiàn)，貢獻(xiàn)是主要的，在發(fā)展過程中遇到的部分城市房?jī)r(jià)過高、短期漲幅夠快、部分房企高杠桿等問題，需要在發(fā)展中解決，不宜硬著陸，應(yīng)軟著陸，尤其需要建立以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤等為主的長(zhǎng)效機(jī)制治本之策，這是短期調(diào)控?zé)o法解決的。

相信經(jīng)實(shí)質(zhì)有力的提振市場(chǎng)信心措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤”為主的長(zhǎng)效機(jī)制，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

正文

1 形勢(shì)：房地大開發(fā)時(shí)代落幕，銷售低迷，部分房企債務(wù)違約，現(xiàn)金流緊張，土地財(cái)政大幅下滑

2021年以來，在周期性、政策性等因素疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，至今已一年多。排名前50的民營房企有七成出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場(chǎng)債務(wù)違約。房企三好生也出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金流緊張和公開市場(chǎng)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

2022年1-12月，百強(qiáng)房企銷售總額同比下降41.3%，12月，30大中城市商品房成交套數(shù)和面積月均同比分別為-26.3%和-20.7%，環(huán)比為9.2%和18.2%。短期居民購房信心和能力暫未恢復(fù)，市場(chǎng)仍處筑底階段。

由于房地產(chǎn)前期調(diào)控政策偏緊，疊加購房者信心不足、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交偏冷，房企現(xiàn)金流緊張，相當(dāng)一部分房企“躺平不拿地”，房地產(chǎn)投資和政府土地財(cái)政大幅下滑，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年百強(qiáng)房企拿地銷售比創(chuàng)2017年以來最低水平，超四成房企投資幾乎暫停。

過去幾年在“房住不炒”導(dǎo)向下，各部門出臺(tái)了三道紅線、集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、去杠桿降負(fù)債等政策在當(dāng)時(shí)的背景下是合理的，但在長(zhǎng)短期、內(nèi)外部因素疊加下，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)、破解房地產(chǎn)-土地財(cái)政-銀行貸款的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三角循環(huán)需要一定時(shí)間，房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)。必須要清楚政策出發(fā)點(diǎn)不簡(jiǎn)單是保房企，更是保增長(zhǎng)、保就業(yè)、保民生。

2 新政一：因城施策降低利率和首付比，央行、銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)一步完善首套房貸利率調(diào)整機(jī)制，房貸利率掛鉤房?jī)r(jià)走勢(shì)

2023年1月5日，人民銀行網(wǎng)站發(fā)布人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

自2022年第四季度起，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，地方政府可因城施策，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。若后續(xù)新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)三個(gè)月均上漲，則恢復(fù)全國統(tǒng)一貸款利率下限要求。

我們對(duì)此政策有三大解讀：1）對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟的城市，未來地方可自主決定下調(diào)首套房貸款利率至更低水平。2）政策是基于房?jī)r(jià)或市場(chǎng)走勢(shì)的階段性調(diào)整，房?jī)r(jià)若重新復(fù)蘇或過熱，需要暫停此權(quán)限。3）本次首套房貸款利率長(zhǎng)效機(jī)制的建立是對(duì)2022年9月政策的完善和延續(xù)，有助于各地“因城施策”支持剛性住房需求。

當(dāng)前103重點(diǎn)城市首套房貸利率低至4.09%，相較歷史利率低點(diǎn)有一定下降空間，根據(jù)穩(wěn)市場(chǎng)情況也可以短期考慮突破利率新低。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年12月103個(gè)重點(diǎn)城市平均首套房貸利率為4.09%。相較2008年和2015年部分地區(qū)最低房貸利率3.7%左右，還有一定下調(diào)空間。

從具體城市來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，按照此次政策繼續(xù)提及房?jī)r(jià)疲軟城市的標(biāo)準(zhǔn)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共38個(gè)，占比超過一半，其中二線城市13個(gè)，三四線城市25個(gè)。

3 新政二：住建部明確大力支持首套剛需、合理支持二套改善，落實(shí)因城施策、精準(zhǔn)施策導(dǎo)向

1月5日，住建部部長(zhǎng)明確表示：對(duì)于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者 重新入市留有空間。

我們的研究認(rèn)為，未來除了降低首付和降低利率以支持首套剛需，還可考慮下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求、對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼、放開二線城市外地首套購房限制、降低交易稅費(fèi)等，改變此前過嚴(yán)的限購限貸措施，恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀況。

房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，可考慮七大措施：1）下調(diào)首套房利率和首付比，以支持剛需；2）下調(diào)二套房首付比，以支持改善型需求；3）對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼；4）放開二線城市的外地首套購房限制；5）降低交易稅費(fèi)；6）盡快取消全國范圍內(nèi)的限購限貸等收緊政策，這些收緊政策是房地產(chǎn)過熱時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，2022年房地產(chǎn)銷售大幅下滑，民營房企普遍遭遇現(xiàn)金流緊張甚至債務(wù)爆雷，說明房地產(chǎn)調(diào)控政策偏緊，且政策調(diào)整明顯滯后于市場(chǎng)形勢(shì)演變；7）對(duì)于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補(bǔ)貼等支持，在提振市場(chǎng)的同時(shí)提振生育率。

4 新政三：“三箭齊發(fā)”，保房企三好生，剩者為王

2022年11月以來，一行兩會(huì)陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)融資端利好政策，穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，從保交樓到保房企三好生，穩(wěn)健經(jīng)營優(yōu)良房企迎重大利好。

第一支箭，從“保交樓”免息再貸款到萬億授信額度、再到“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)便利，支持項(xiàng)目和房企境內(nèi)外信貸融資。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，自“金融支持16條”發(fā)布實(shí)施以來，已經(jīng)有超60家銀行向100多家房企授信，累計(jì)授信金額近5萬億元。

第二支箭，交易商協(xié)會(huì)和中債增支持民營企業(yè)債務(wù)融資，由人民銀行再貸款提供資金支持，國家隊(duì)出場(chǎng)增信，額度2500億元。2022年11月以來，交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)受理的房企儲(chǔ)架式發(fā)行債券額度合計(jì)近千億元。

第三支箭，證監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，房企股權(quán)融資時(shí)隔6年后再次放開，意義重大，助力優(yōu)質(zhì)房企改善融資和資產(chǎn)負(fù)債表，提振市場(chǎng)信心和預(yù)期。自股權(quán)融資優(yōu)化政策發(fā)布以來，已有超30家上市房企披露再融資計(jì)劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)等。

穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”傳遞重要信號(hào)：1、部分房企上岸了，增信、展期、續(xù)貸、股權(quán)融資，這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組整個(gè)行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn)、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺(tái)。大洗牌，大出清，大變局，類似之前給大家說的供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

我們判斷，未來房企將分為三類：

第一類，國央房企和沒有暴雷的優(yōu)質(zhì)龍頭民企，將引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步向前。

第二類，對(duì)現(xiàn)金流緊張但仍竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企，實(shí)施積極救助措施，或?yàn)檫@些優(yōu)質(zhì)良心民營房企配套AMC渡過難關(guān)并重組行業(yè)，或國資入股成為混合所有制公司，之后先重組之前存量的債務(wù)，處理完后輕裝上陣獲得地方國企的信用背書重新獲得融資能力。

第三類，對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，將自有法律等著。

過去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象，成為救助市場(chǎng)最大的道德風(fēng)險(xiǎn)和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經(jīng)營的良心企業(yè)，必須要進(jìn)行區(qū)分，要實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，要清晰地向社會(huì)傳遞穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)民生。

5 預(yù)測(cè)：2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)情景分析

三種情景假設(shè)：

1、樂觀情景：2023年超預(yù)期利好政策出臺(tái)，如多次降息、降準(zhǔn)、加大消費(fèi)券發(fā)放等，并且落地速度快，經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇軌道，居民收入改善等。

房地產(chǎn)行業(yè)，需求端，一線城市外圍區(qū)和主要二線城市核心區(qū)因城施策放松限購，房貸利率進(jìn)一步降低，購房補(bǔ)貼金額提高，進(jìn)一步提高公積金貸款額度，居民觀望情緒扭轉(zhuǎn)，銷售明顯提升。

供給端，優(yōu)質(zhì)房企融資端利好政策加碼，落地快，各地停工項(xiàng)目處置明顯提速，多數(shù)房企信心恢復(fù)快，拿地積極性上升。

2、中性情景：介于樂觀和悲觀間。2023年出臺(tái)部分利好的經(jīng)濟(jì)政策，適度發(fā)放消費(fèi)券刺激消費(fèi)，2-3次降息降準(zhǔn)等，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至正常區(qū)間，居民收入逐步企穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)，需求端，部分一二線城市進(jìn)一步放松居民端限制措施，部分居民信心修復(fù)，觀望情緒減弱，人口流入的城市銷售回暖或小幅提升，大部分人口流出、供給過剩的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷。

供給端，紓困房企融資政策落地快，但無更多加碼紓困政策出臺(tái)，優(yōu)質(zhì)房企資金鏈緊張問題得到緩解，各地停工項(xiàng)目逐步推動(dòng)，部分優(yōu)質(zhì)房企三好生信心逐步修復(fù)，開始陸續(xù)試探性拿地。

3、悲觀情景：需要說明，此情況發(fā)生概率較低，但是也要防止硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。。

2023年內(nèi)外部不確定性較大，形勢(shì)嚴(yán)峻，政策力度不足，經(jīng)濟(jì)短暫恢復(fù)后再度低迷，居民收入預(yù)期不高，信心不足。

房地產(chǎn)行業(yè)，需求端，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策未能提振市場(chǎng)，居民觀望情緒延續(xù)，新房和二手房銷售等進(jìn)一步下降或底部波動(dòng)。

供給端，房企融資政策維持現(xiàn)狀，資金鏈依舊緊張，各地停工項(xiàng)目進(jìn)展慢，房企信心繼續(xù)減弱，拿地保守。

基于三種情景的假設(shè)，我們對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：

樂觀情景下：房地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復(fù)到正軌，一二線城市銷售回暖明顯，“保交樓”等政策落地加快，房企拿地積極，開工意愿提升等。預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額將企穩(wěn)回正，同比分別+5%、+6%、+2%；考慮到2022年整體拿地少等因素，預(yù)計(jì)2023年新開工面積同比-7.4%。

但是，悲觀情景下不容樂觀，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)拖累明顯，甚至可能會(huì)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕，并防患于未然。

6 未來十年展望：降至年均10.9億平新增需求，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定空間，但需求有一定下滑，長(zhǎng)周期人口需求拐點(diǎn)出現(xiàn)

我們連續(xù)5年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來仍有發(fā)展空間。

根據(jù)我們測(cè)算，2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平，相較2011-2022年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的12.8億平有一定下降。

2023年我國每年新增城鎮(zhèn)居住需求約 12 億平 方米，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng)，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的 31.5%、 32.7% 、35.8% 。

2032年總需求波動(dòng)降至10億平方米，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。

改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來的需求成為最大的需求。

房地產(chǎn)需求可分為三類：

1）新增城鎮(zhèn)常住人口帶來的城鎮(zhèn)化居住需求。未來我國人口增速、城鎮(zhèn)化率增速放緩，城鎮(zhèn)常住人口增加的居住需求將平穩(wěn)下降。預(yù)計(jì)至2032年城鎮(zhèn)常住人口約增至11億人，帶來住房需求年均4.5-6.7億平方米（若計(jì)算新增常住人口的實(shí)際居住需求需剔除行政區(qū)劃變動(dòng)產(chǎn)生的農(nóng)民帶房入城住房面積）。

2021年末常住人口城鎮(zhèn)化率64.7%，結(jié)合聯(lián)合國《世界城市化展望》預(yù)計(jì)的2020-2035年中國常住人口城鎮(zhèn)化率年均增幅約0.85個(gè)百分點(diǎn)，推算2023-2032年我國城鎮(zhèn)常住人口約從9.7億增至11億。

2）生活條件提升推動(dòng)的居住改善需求。由于中國家庭戶規(guī)模迅速小型化、以及人民對(duì)美好生活的需要，未來城鎮(zhèn)居民對(duì)人均住房面積的需求進(jìn)一步增加。預(yù)計(jì)2023-2032年城鎮(zhèn)人均住房面積由35.2平方米增至39.1平方米，帶來的改善性居住需求年均4.2-4.7億平方米。

首先，2021年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按0.7系數(shù)折合為人均使用面積不足30平；其次，因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年輕人婚后獨(dú)立居住等因素，中國家庭戶規(guī)模迅速小型化，帶來更多的住房和更大的人均住房面積需求。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年中國平均家庭戶規(guī)模為2.62人，比2010年的3.10人減少了0.48人，已跌破“三口之家”的數(shù)量線。

城鎮(zhèn)人均住房面積方面，以人口普查公布的家庭戶人均住房面積為基礎(chǔ)，2010-2015年、2015-2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別年均增長(zhǎng)2.5%、1.3%，此十年中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，大量樓盤竣工、銷售快速提高了我國人均住房建筑面積。未來中國房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)、健康的高質(zhì)量發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2023-2032年城鎮(zhèn)人均住房面積由35.2平方米增加到39.1平方米。

3）因城市更新帶來的居住需求。城鎮(zhèn)常住人口居住需求=新增城鎮(zhèn)常住人口的居住需求+生活條件提升帶來的改善性需求+城市更新需求。城市更新將主要以舊改代替棚改，預(yù)計(jì)未來棚改效應(yīng)逐步減弱，預(yù)計(jì)2022-2032年拆遷改造帶來的住房需求約3.7-3.8億平方米。根據(jù)人口普查資料，中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率（一套房子同時(shí)擁有廚房和衛(wèi)生間）約95%，且有14%的家庭居住在磚木、竹草土坯結(jié)構(gòu)住房，存在住房更新需求。

2020年住建部明確表示“未來城市規(guī)劃中要摒棄急功近利和大拆大建”。基于人口普查住房建筑年代數(shù)據(jù)，根據(jù)歷年拆遷率變化趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)2023年拆遷率約1.15%，2032年拆遷率線性降至0.91%。以我們《中國住房存量報(bào)告》中城鎮(zhèn)存量住房數(shù)據(jù)為測(cè)算基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2023-2032年城市更新帶來的住房需求約3.7-3.8億平方米。

7 短期穩(wěn)樓市：堅(jiān)持房住不炒，因城施策適度松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸

當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對(duì)前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

2）適度松綁核心城市二手房貸款限價(jià)政策。

3）下調(diào)首套和改善型二套首付比，減輕剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。

4）下調(diào)首套和改善型房貸利率，加快貸款審批。

5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。

6）北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

7）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

8 長(zhǎng)效機(jī)制：推進(jìn)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱的住房制度改革

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，2021年，中央提出開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。