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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

一場(chǎng)5年前的巨額交易，深遠(yuǎn)地影響了“華南虎”富力地產(chǎn)。

2017年7月19日，北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，三家房企巨頭的創(chuàng)始人萬(wàn)達(dá)王健林、融創(chuàng)孫宏斌以及富力李思廉與張力杯觥交錯(cuò)，慶祝一場(chǎng)中國(guó)房地產(chǎn)歷史上的最大交易，也被外界稱為“世紀(jì)交易”。

作為白衣騎士的富力地產(chǎn)，閃電入局，以189.55億元的代價(jià)虎口奪食，“撿漏”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下73家酒店，一舉成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

5年之后，這場(chǎng)交易的關(guān)鍵推手、富力地產(chǎn)（02777.HK）創(chuàng)始人兼聯(lián)席董事長(zhǎng)張力，于11月30日在英國(guó)被倫敦警方逮捕，繳納巨額保釋金后，在泰晤士河1號(hào)公寓（One Tames City）被監(jiān)視居住。

在外界甚至富力地產(chǎn)內(nèi)部人士看來(lái)，富力地產(chǎn)近5年來(lái)的萎靡，與當(dāng)時(shí)的收購(gòu)有很大關(guān)系，錯(cuò)誤的戰(zhàn)略拖累了公司。更有傳言稱，此次張力前往英國(guó)，便是處置海外資產(chǎn)。

事實(shí)上，張力被監(jiān)視居住的泰晤士河1號(hào)公寓也與萬(wàn)達(dá)有些淵源。2017年8月，富力地產(chǎn)與中渝置地（01224.HK）聯(lián)合接手的九榆樹廣場(chǎng)（Nine Elms Square）地塊，泰晤士河1號(hào)公寓便位于這里。

而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解，泰晤士河1號(hào)公寓是富力地產(chǎn)從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)手中“奪食”而得。2017年6月，泰晤士河1號(hào)公寓所屬房地產(chǎn)公司曾發(fā)布公告稱已就該宗地與買家萬(wàn)達(dá)商業(yè)（香港）達(dá)成交易協(xié)議。此后，交易突生變數(shù)，最終由富力地產(chǎn)和中渝置地聯(lián)手買下。交易落地時(shí)，距離萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)之間的“世紀(jì)交易”剛剛過(guò)去一個(gè)月。

今年4月，富力地產(chǎn)將持有的泰晤士河1號(hào)公寓股權(quán)悉數(shù)售予中渝置地，張力如今則受困于此。

昔日，富力地產(chǎn)是一擲千金的大買家，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)數(shù)百億的資產(chǎn)，仿若探囊取物?，F(xiàn)下，舊日的“白武士”手握資產(chǎn)，等待新的接盤俠。

何以至此？

吞下龐大的酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)的總負(fù)債，從2017年底的2332.15億元攀升至2021年底的3156.84億元。隨之跌落的是銷售排名、土地儲(chǔ)備和公司市值。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年，富力地產(chǎn)以883億元的銷售金額，位列行業(yè)第23名；2022年前11個(gè)月，這兩項(xiàng)數(shù)字分別是313億元、第55名。

土地儲(chǔ)備同樣收縮。2019年7月，富力地產(chǎn)另一創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)李思廉提出原則上暫停拿地工作。此后，富力地產(chǎn)土儲(chǔ)連年下降，截至2022年6月末的總土儲(chǔ)建面約4790萬(wàn)平方米?？晒?duì)比的是，2017年底，富力地產(chǎn)權(quán)益土地儲(chǔ)備約5138萬(wàn)平方米。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自2017年初至今，富力地產(chǎn)市值縮水近半。這期間，富力地產(chǎn)股價(jià)最高達(dá)18.8港元/股，如今僅2.09港元/股。

這并非是富力地產(chǎn)第一次遇見(jiàn)危機(jī)。

2008年，富力地產(chǎn)被傳因受商業(yè)資產(chǎn)拖累，公司資金鏈斷裂，岌岌可危。彼時(shí)，富力地產(chǎn)果斷甩賣資產(chǎn)、收縮版圖。2009年，李思廉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“我們沒(méi)有困難”，并將銷售目標(biāo)上調(diào)。隨后，富力地產(chǎn)安然度過(guò)一場(chǎng)資金鏈困局。

雙創(chuàng)始人的富力地產(chǎn)，在其中一位麻煩纏身之后，會(huì)有怎樣的變化？曾經(jīng)的“華南五虎”，還能安然闖關(guān)嗎？

圖源：視覺(jué)中國(guó)

被捕風(fēng)波

近日，時(shí)代周報(bào)記者從接近富力地產(chǎn)的人士處獲悉，曾供職于體制內(nèi)的張力情商頗高且擅長(zhǎng)社交，在富力地產(chǎn)內(nèi)部主要負(fù)責(zé)對(duì)接政府事務(wù)及舊改投資。

“世紀(jì)交易”中，張力是推手之一。據(jù)媒體報(bào)道，張力和李思廉在媒體上看到萬(wàn)達(dá)出售酒店的消息，敏銳的商業(yè)嗅覺(jué)使其意識(shí)到，這是富力地產(chǎn)擴(kuò)大商業(yè)版圖的絕佳機(jī)會(huì)。不久后，張力、李思廉、融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林4位老板，開香檳慶祝交易達(dá)成。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

然而，開香檳這類商務(wù)宴請(qǐng)，在有些場(chǎng)合可能會(huì)觸及紅線。

據(jù)彭博社消息，11月30日，張力在英國(guó)倫敦被捕，事因美國(guó)方面指控其通過(guò)提供回扣和資金的形式，獲得在加州的開發(fā)項(xiàng)目合同。繳納1500萬(wàn)英鎊（折合人民幣約1.28億元）保釋金后，現(xiàn)年69歲的他獲準(zhǔn)在倫敦泰晤士河1號(hào)公寓居住。

隨后，富力地產(chǎn)的聲明證實(shí)了這一消息。

12月12日，富力地產(chǎn)發(fā)表聲明稱，“張力先生因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，我方正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)。”

媒體報(bào)道稱，張力被捕與美國(guó)舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru）的腐敗案件有關(guān)。

時(shí)代周報(bào)記者獲得的一份由美國(guó)司法部于2021年12月17日發(fā)布的標(biāo)題為《前舊金山公共事業(yè)部主管承認(rèn)在任期間受賄和腐敗》的新聞稿顯示，努魯在認(rèn)罪協(xié)議中承認(rèn)，他曾與一位來(lái)自中國(guó)的億萬(wàn)富翁開發(fā)商多次會(huì)面，并利用其官方地位和影響力幫助該開發(fā)商旗下耗資數(shù)百萬(wàn)美元的大型混合用途項(xiàng)目獲得必要的批準(zhǔn)。

努魯因此獲得免費(fèi)的旅行、禮物和福利。該篇新聞稿指出，“努魯從不為晚餐付錢?！?/p>

舊金山當(dāng)?shù)孛襟w2020年的報(bào)道稱，努魯腐敗案所涉中國(guó)開發(fā)商指向富力地產(chǎn)創(chuàng)始人張力及其旗下公司Z&L Properties所持有的位于舊金山灣區(qū)南部圣荷西市的豪華公寓項(xiàng)目Fulton 555。

張力被捕的消息傳出后，富力地產(chǎn)的系列動(dòng)作指向與張力進(jìn)行切割。

12月13日，富力地產(chǎn)公告稱，并無(wú)就保釋提供任何保證金，且Z&L Properties Inc.由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有，富力地產(chǎn)并無(wú)權(quán)益，“該案件將不會(huì)對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響”。

富力地產(chǎn)相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，張力本人否認(rèn)一切指控，“對(duì)方到中國(guó)出差張力請(qǐng)吃飯、住酒店只是中國(guó)的待客之道，并不涉及到行賄?！?/p>

圖源：視覺(jué)中國(guó)

“美國(guó)項(xiàng)目是張力個(gè)人項(xiàng)目，與上市公司無(wú)關(guān)?！痹撊耸窟M(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

“富力地產(chǎn)與張力的急速切割符合資本市場(chǎng)的操作常規(guī)，并不證明‘黃金搭檔’之間的人情冷漠?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜撰文稱，按照富力地產(chǎn)的公告，保釋金并非由富力地產(chǎn)提供，而且公告除了認(rèn)為美方以提供接待為由逮捕張力是一個(gè)錯(cuò)誤之外，還有意將事件往張力個(gè)人歸因以避免公司本身受到牽連，“這也是上市公司在發(fā)生不利于自身事件后退而求其次以努力降低事件對(duì)自身沖擊的通常做法?！?/p>

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，張力已聘請(qǐng)強(qiáng)大的海外律師團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)訴，訴訟正在有序進(jìn)行。

富力地產(chǎn)相關(guān)人士表示，“我們有信心打贏此次官司?！?/p>

消化不良

張力遠(yuǎn)赴倫敦處置海外資產(chǎn)，與5年前的“世紀(jì)交易”不無(wú)干系。

在“吃下”巨額資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)債務(wù)壓力徒增，疊加房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，富力地產(chǎn)融資銷售均遇阻。在資金壓力面前，富力地產(chǎn)將倫敦資產(chǎn)擺上貨架。

富力地產(chǎn)債務(wù)徒增的起點(diǎn)，可追溯到2017年的“世紀(jì)交易”，李思廉將其稱為“富力地產(chǎn)的里程碑”。

事實(shí)上，這場(chǎng)交易在外界看來(lái)，成為了富力幾年發(fā)展的拐點(diǎn)。從收購(gòu)至今，富力債務(wù)持續(xù)增加，無(wú)異于在下坡路上踩了一腳油門。

當(dāng)年，意氣風(fēng)發(fā)的李思廉和張力，以6折的價(jià)格、總計(jì)189.55億元接盤萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下73家酒店資產(chǎn)。

收購(gòu)酒店并非心血來(lái)潮。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，富力地產(chǎn)是資深操盤手。

廣州的上班族之間流傳著一個(gè)段子——在珠江新城上班，跳槽來(lái)跳槽去，總跳不出富力地產(chǎn)的寫字樓。6.44平方公里的珠江新城，漸次錯(cuò)落著由富力地產(chǎn)開發(fā)的十余個(gè)包括超甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、國(guó)際公寓、購(gòu)物商場(chǎng)等在內(nèi)的高端項(xiàng)目。

商海浮沉，危機(jī)四伏。商業(yè)地產(chǎn)沉淀資金多，回報(bào)周期長(zhǎng)，在住宅銷售回流現(xiàn)金乏力的情況下，富力地產(chǎn)負(fù)債迅速走高。

2007年，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率高達(dá)139.5%，兩年前這個(gè)數(shù)字是20.5%。2008年，富力地產(chǎn)商業(yè)和住宅開發(fā)速度比例為1:1，資金鏈緊繃，甚至因?yàn)闊o(wú)力按時(shí)繳清競(jìng)得的佛山一“地王”項(xiàng)目的土地款而被罰沒(méi)保證金。

彼時(shí)，受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，富力地產(chǎn)得以度過(guò)難關(guān)，再次走上擴(kuò)張之路。

2017年是富力地產(chǎn)擴(kuò)張路上濃墨重彩的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在那場(chǎng)交易背后，是創(chuàng)始人對(duì)未來(lái)的豪賭。

李思廉說(shuō)，每一家酒店的收購(gòu)成本是2.6億元，“了解酒店行業(yè)的人，會(huì)知道這個(gè)非常便宜?！彼麨檫@73家酒店制定了一個(gè)中長(zhǎng)期目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)年盈利15億元，“平均下來(lái)就是2000萬(wàn)元一間酒店，這不是很難的事?！?/p>

事與愿違。這位畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系且精于算計(jì)的老板，并未預(yù)料到行業(yè)與外部環(huán)境的變化。

2017-2019年，富力地產(chǎn)在酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)方面的虧損額分別達(dá)到1.46億元、4.59億元和10.08億元。

富力地產(chǎn)管理層人士曾在2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，多元化布局對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐赏侠郏案涣Φ禺a(chǎn)當(dāng)年接下萬(wàn)達(dá)很多商業(yè)物業(yè)，主要是酒店，后來(lái)疫情對(duì)酒店的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響。而且酒店屬于重資產(chǎn)，導(dǎo)致富力債務(wù)很高。”

年報(bào)顯示，截至2021年末，富力地產(chǎn)負(fù)債總額3156.83億元，銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款總額1371.71億元，其中的700億元于2022年到期償還，而包含受限制現(xiàn)金在內(nèi)的現(xiàn)金總額僅211.04億元。

甩賣資產(chǎn)

隨后數(shù)年，富力地產(chǎn)都在為當(dāng)年的“世紀(jì)交易”買單?！敖地?fù)債”成為李思廉面對(duì)媒體和投資人時(shí)，掛在嘴邊的高頻詞。

2020年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉稱“原則上暫停拿地工作”，年內(nèi)將凈負(fù)債率下降15%至185%以內(nèi)。同年8月，李思廉提出“減磅計(jì)劃”，稱無(wú)論是投資物業(yè)或者發(fā)展項(xiàng)目，富力地產(chǎn)都有出售的計(jì)劃。

2021年3月，李思廉給出了明確目標(biāo)——年內(nèi)，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率降至100%以下。出售非核心資產(chǎn)及加快銷售促回款成為富力地產(chǎn)的工作重心，“價(jià)錢合適（富力地產(chǎn)）將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場(chǎng)、寫字樓、酒店，”他表示。

2021年8月，富力地產(chǎn)計(jì)劃通過(guò)債務(wù)借新還舊、出售投資性物業(yè)等方法來(lái)達(dá)成達(dá)線任務(wù)?！拔覀冞€是埋頭在賣自己手上的東西”，李思廉稱，以前累積下來(lái)的包括酒店、寫字樓、餐廳等，都愿意出售。

話音剛落，多項(xiàng)資產(chǎn)就被擺上貨架。

2021年9月，富力地產(chǎn)和碧桂園服務(wù)公告，碧桂園服務(wù)擬以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)，張力和李思廉將為公司提供約80億港元的股東資金。10月，李思廉出清其在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股，同月退出對(duì)縱橫文學(xué)的投資。12月，富力地產(chǎn)將廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%的權(quán)益出售給黑石，加上此前的70%，合計(jì)回收53億元。

2022年，富力地產(chǎn)加快處置資產(chǎn)動(dòng)作。面對(duì)可動(dòng)用流動(dòng)資金的不確定性及即將于2022年到期的龐大債務(wù)，富力采取更為積極的辦法管理風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行一項(xiàng)資產(chǎn)出售計(jì)劃，涉及出售離岸及境內(nèi)項(xiàng)目。

4月，富力地產(chǎn)完成出售倫敦Vauxhall Square，代價(jià)為9570萬(wàn)英鎊，用于抵消今年到期的負(fù)債及用作營(yíng)運(yùn)資金用途。此外，富力地產(chǎn)將One Thames City 50%所有權(quán)，作價(jià)26.6億港元售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋。

貨架上，最引人關(guān)注的是一宗酒店資產(chǎn)交易。從萬(wàn)達(dá)手中買下酒店資產(chǎn)后難以消化，富力地產(chǎn)終歸邁出虧本出售的第一步。

9月，富力地產(chǎn)公告稱，以5.5億元的價(jià)格將廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)出售給北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司。值得注意的是，廣州富京間接持有北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，這是富力地產(chǎn)首次出售持有的萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目，該項(xiàng)目總虧損653.7萬(wàn)元。

據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》消息，富力地產(chǎn)目前出售的酒店不只這一家，5年前收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)73家酒店，基本都在待售名單上，由李思廉的弟弟李思源負(fù)責(zé)對(duì)接。

變賣資產(chǎn)的同時(shí)，富力地產(chǎn)亦積極與債權(quán)人接洽，就即將到期的貸款磋商解決方案。

11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，H16富力4等8筆公司債券整體展期通過(guò)，加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。加上今年7月完成的10筆美元債展期，富力地產(chǎn)合計(jì)467億元的境內(nèi)外債務(wù)成功展期，成為首家完成境內(nèi)外債券整體展期的內(nèi)地房企。

富力地產(chǎn)表示，“境內(nèi)和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內(nèi)的中短期債務(wù)壓力，為公司改善經(jīng)營(yíng)、迎接市場(chǎng)復(fù)蘇爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間窗口?！?/p>

前路未卜

債務(wù)償還“續(xù)命”3年，富力地產(chǎn)好不容易喘口氣，實(shí)控人被捕又為其蒙上陰影。

雖然富力地產(chǎn)以“待客之道”為由否認(rèn)了行賄指控，張力依舊前路未卜。

“國(guó)外對(duì)于賄賂的定義與國(guó)內(nèi)有較大區(qū)別，通常國(guó)內(nèi)只是正常人情往來(lái)的‘尺度’，在國(guó)外就可能構(gòu)成犯罪?！本哂屑又萋蓭焾?zhí)業(yè)資格的上海瀛泰（臨港新片區(qū)）律師事務(wù)所主任翁冠星律師表示，本案中，即便如張力所稱的只是請(qǐng)吃飯，如果開了幾瓶名貴紅酒，完全可能構(gòu)成違法。

翁冠星補(bǔ)充道，對(duì)商業(yè)賄賂的處罰取決于賄賂的數(shù)額, 既可以是經(jīng)罪, 也可以是重罪。對(duì)于1000美元以下的賄賂, 違反者可能會(huì)被監(jiān)禁于縣拘留所長(zhǎng)達(dá)一年。對(duì)于1000美元以上的賄賂, 違反者可能會(huì)被監(jiān)禁于縣拘留所或州監(jiān)獄長(zhǎng)達(dá)3年。

富力地產(chǎn)在公告中表示，張力被捕“不會(huì)對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，富力獨(dú)特的“雙老板制”，讓其在創(chuàng)始人風(fēng)波中獲得更多確定性。

“雙老板的優(yōu)勢(shì)這時(shí)候就體現(xiàn)出來(lái)了。張老板失去自由，李老板還能主持大局?！币幻咏涣Φ禺a(chǎn)的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

不過(guò)，柏文喜認(rèn)為，“雙老板制”雖然顯現(xiàn)了互為備份、減少和降低公司管理風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，但富力地產(chǎn)的大局不能說(shuō)不會(huì)受到任何影響，“畢竟張力是主導(dǎo)公司產(chǎn)品層面的工作，這一點(diǎn)對(duì)于房企十分重要?！?/p>

富力兩位創(chuàng)始人李思廉、張力 圖源：富力地產(chǎn)官網(wǎng)

張力風(fēng)波，對(duì)富力地產(chǎn)影響幾何？

機(jī)構(gòu)投資人張星（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，富力地產(chǎn)展期事件已落地，基本上不會(huì)受到影響。但張力作為公司的核心管理人物，在案件未有明確裁判之前，都會(huì)成為一顆“定時(shí)炸彈”，影響投資人信心。

“據(jù)我所知，已有機(jī)構(gòu)和富力地產(chǎn)方面進(jìn)行溝通，了解富力地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)方案和摸查事件影響?！睆埿潜硎?。

從行業(yè)視角看，以富力地產(chǎn)為代表的中型企業(yè)，正在迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。11月以來(lái)，房地產(chǎn)“金融16條”、“三支箭”等利好政策相繼落地，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)中向好。

“基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營(yíng)房企獲支持的概率更大，投資性物業(yè)從低效資產(chǎn)變身為房企‘造血’資本。”克而瑞研究中心認(rèn)為，投資物業(yè)保有量及運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)較好的企業(yè)，即使部分房企短期內(nèi)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高，投資性房地產(chǎn)也有機(jī)會(huì)成為一個(gè)發(fā)債支持增項(xiàng)。

克而瑞研究中心指出，融資支持具有一定時(shí)效性，大部分房企仍需要積極自救，尤其是出險(xiǎn)房企紓困需多方資源整合，盤活資金鏈，通過(guò)推盤營(yíng)銷等手段促銷售回款也是重中之重。

富力地產(chǎn)12月16日披露的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入363.9億元、銷售面積269.75萬(wàn)平方米，同比分別下降67.56%、69.40%。

面對(duì)此次危機(jī)，富力地產(chǎn)想再度涅槃歸來(lái)，當(dāng)務(wù)之急是面臨一場(chǎng)營(yíng)銷硬戰(zhàn)。