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2023年1月全國(guó)城市各類用地出讓金同比下降超4成，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比下降近3成，地方城投繼去年在土地市場(chǎng)以“主角”身份頻頻出手“掃貨”之后，于新的一年仍有夯實(shí)市場(chǎng)底座的重任在身，期間利弊各半。

一般而言，土地價(jià)格的評(píng)估基于對(duì)其所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的評(píng)估，有觀點(diǎn)據(jù)此憂慮目前的城投債過(guò)高、風(fēng)險(xiǎn)加大。市場(chǎng)各方一直高度關(guān)注城投平臺(tái)的償債能力，城投債有相當(dāng)部分花在市政建設(shè)上，此前城投旗下的置業(yè)公司因?yàn)椤叭蝿?wù)”拿到不愿開(kāi)發(fā)、不便開(kāi)發(fā)的土地后期可以全款退還給土儲(chǔ)。

眼下，由山東、安徽、河南、四川四省開(kāi)始試點(diǎn)“一手交錢一手交房”的現(xiàn)房銷售政策對(duì)各地方城投公司來(lái)說(shuō)或許是個(gè)契機(jī)，原本在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)建設(shè)方面是弱項(xiàng)的地方城投公司如若被倒逼著必須進(jìn)行該領(lǐng)域的加強(qiáng)，只要熬過(guò)初期難免的執(zhí)行層面“陣痛”，或?qū)⑷〉幂^好成效。前兩年城投公司拿地后開(kāi)發(fā)率不足20%的情形將逐漸消失，與專業(yè)規(guī)模房企合作的力度與廣度都將增大。

城投發(fā)行具有典型的地域特征，城投債占比和城鎮(zhèn)化率有明顯的負(fù)相關(guān)性，這也印證了部分地區(qū)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過(guò)程中離不開(kāi)城投平臺(tái)的幫助。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展需要城投和傳統(tǒng)基建、新基建的支持，部分發(fā)展需求明確的地區(qū)需要以城投進(jìn)一步穩(wěn)定或加大拉動(dòng)基建。

作為地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)節(jié)器”，根據(jù)市場(chǎng)行情的變化需要城投公司適時(shí)出手以保障有序供應(yīng)。去年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的種種利好政策在落地過(guò)程中也需要這樣的力量保駕護(hù)航，“主角”戲份雖足，但從不逾越。當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度仍顯不足，不少房企尚處于信心恢復(fù)期，城投公司的出手在意料之中，并且可能其淡出或退場(chǎng)還需較長(zhǎng)時(shí)間。

2021年、2022年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的數(shù)起違約事件對(duì)市場(chǎng)的沖擊影響了相關(guān)各方的目標(biāo)與舉措，但并未將過(guò)多負(fù)面影響傳導(dǎo)至城投領(lǐng)域。城投市場(chǎng)只有技術(shù)性違約，從未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的良好紀(jì)錄有望保持。

總體來(lái)說(shuō)，頻頻拿地的城投平臺(tái)并沒(méi)有因此深陷資金困局，實(shí)際上，地區(qū)發(fā)展離不開(kāi)城投平臺(tái)的助力，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)往往更加注重城投平臺(tái)的發(fā)展。雖然陷入種種風(fēng)險(xiǎn)傳聞，但城投市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)比輿論宣傳的要小一些，當(dāng)前的城投風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍。

城投市場(chǎng)已經(jīng)告別“大水漫灌”時(shí)代，精細(xì)化操作才是常態(tài)。新的一年里，隱債防控仍將是不可突破的底線，但這并不會(huì)由此制約城投平臺(tái)協(xié)助經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力與能力，城投債發(fā)行以穩(wěn)為主，加上經(jīng)濟(jì)恢復(fù)預(yù)期較強(qiáng)，預(yù)計(jì)全年凈融資規(guī)模穩(wěn)定在萬(wàn)億區(qū)間。