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最近半個(gè)月內(nèi)已參與到三宗舊改項(xiàng)目盤活，涉資超百億。

2月6日晚間，信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）公告稱，全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)、信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)，總認(rèn)繳規(guī)模為31.51億元，合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目屬于中南建設(shè)。

截至目前，項(xiàng)目已完成拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總貨值約45.77億元。合伙企業(yè)將根據(jù)協(xié)議約定，在各項(xiàng)付款條件分別滿足后，分筆支付投資款項(xiàng)。

涉及深圳舊改項(xiàng)目的紓困，信達(dá)地產(chǎn)半個(gè)月前剛剛進(jìn)行了一筆大額投資。

1月19日晚間，信達(dá)地產(chǎn)公告稱，信達(dá)系與和昌集團(tuán)等成立約90億基金，投向貨值340億元的深圳兩個(gè)舊改項(xiàng)目。其中一個(gè)項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，一期已開盤預(yù)售，二三四期正在推動(dòng)拆遷，項(xiàng)目總貨值約250億元；另一個(gè)項(xiàng)目已完成立項(xiàng)，目前正在準(zhǔn)備專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)，項(xiàng)目總貨值約90億元。

如算上最新紓困中南建設(shè)的深圳項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)近期在深圳合作的三個(gè)舊改項(xiàng)目總貨值將達(dá)到385.77億元。

再入局紓困中南項(xiàng)目

2月6日，信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)公告稱，公司全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其下屬公司信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)(有限合伙)份額。

根據(jù)公告，合伙企業(yè)總認(rèn)繳規(guī)模為31.51億元，其中信達(dá)資本作為普通合伙人，出資認(rèn)繳出資100萬(wàn)元，占合伙企業(yè)規(guī)模的0.03%；中國(guó)信達(dá)作為有限合伙人以現(xiàn)金認(rèn)繳出資15.5億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的49.19%；廣東信達(dá)地產(chǎn)作為有限合伙人以現(xiàn)金認(rèn)繳出資10億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的31.74%，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)。

總而言之，信達(dá)地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)方將出資25.5億元，認(rèn)購(gòu)合資企業(yè)80.96%的份額。而剩下的19.04%，則由深圳市寶昱投資有限公司（下稱“深圳寶昱”）持有，其通過(guò)持有的項(xiàng)目公司入股，作價(jià)6億。

經(jīng)股權(quán)穿透后可知，深圳寶昱為中南建設(shè)子公司，但非全資。中南建設(shè)在其中持70%權(quán)益，剩下30%仍有信達(dá)系持有。也就是說(shuō)，中南建設(shè)實(shí)際持有深圳寶昱13.328%股權(quán)，而信達(dá)系對(duì)后者最終持股為86.672%。

信達(dá)地產(chǎn)表示，合資企業(yè)是用于投資深圳某城市更新項(xiàng)目，而深圳寶昱用于認(rèn)繳份額的項(xiàng)目公司，也正好持有一個(gè)深圳的舊改項(xiàng)目。

深圳寶昱旗下僅有一家公司，名為深圳市金中盛投資有限公司（下稱“金中盛”），深圳寶昱對(duì)其100%持有。

2021年2月，寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于深圳市寶安區(qū)新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新項(xiàng)目一期C項(xiàng)目（下稱“C項(xiàng)目”）實(shí)施主體公示，金中盛為是施工主體。

據(jù)了解，C項(xiàng)目屬于《深圳市人民政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見》（深府〔2006〕258號(hào)）所確定的70個(gè)歷史遺留舊城改造項(xiàng)目之一。

根據(jù)規(guī)劃，C項(xiàng)目的拆除用地面積17178.2平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積11299.9平方米，涉及貨幣補(bǔ)償已付清。一期總規(guī)劃建筑面積為10.068萬(wàn)平方米。

公告里提到，舊改項(xiàng)目已完成拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總貨值約 45.77 億元。而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，C項(xiàng)目一期于去年7月已經(jīng)開工。

信達(dá)系此次成立合資企業(yè)，被視為對(duì)中南建設(shè)舊改的援手。而雙方此類的合作，此前也有出現(xiàn)。

去年10月，中南建設(shè)兩家子公司與信達(dá)資本、中國(guó)信達(dá)合作設(shè)立南京信璟紓困產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱南京信璟），進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

根據(jù)公告，新設(shè)立的合伙企業(yè)總計(jì)出資約12.71億元，中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；中南兩家子公司作為劣后級(jí)有限合伙人（LP2及LP3），共計(jì)出資6.06億元，占比47.7%。當(dāng)時(shí)，中南建設(shè)披露合伙企業(yè)紓困項(xiàng)目，分別為海安春風(fēng)里、泰州中南君啟。

信達(dá)新角色

對(duì)AMC而言，出險(xiǎn)房企的險(xiǎn)情不同，不良資產(chǎn)處置方式亦不盡相同。

針對(duì)面臨流動(dòng)性困境房企，中國(guó)信達(dá)提供債權(quán)收購(gòu)及重組、附回購(gòu)條件的收購(gòu)反委托、市場(chǎng)化收并購(gòu)等紓困救助方案，幫助恢復(fù)“造血”功能；針對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)的房企，則采取重整重組、項(xiàng)目收并購(gòu)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。

除了穿針引線找到第三方代建平臺(tái)，從開發(fā)商或其他金融機(jī)構(gòu)手中獲得項(xiàng)目控制權(quán)，再交由旗下信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行代 建，是中國(guó)信達(dá)最為常見的紓困形式。

如2022年7月，以中國(guó)信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債券、深圳華建提供資金借款、信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)操盤代建的方式，三方聯(lián)合接過(guò)佳兆業(yè)廣州南沙“悅伴灣”項(xiàng)目。

據(jù)信達(dá)地產(chǎn)官微透露，該公司主要操盤代建，一是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過(guò)程管理，收取操盤代建費(fèi)；二是通過(guò)辦理在建工程抵押、向該項(xiàng)目委派總經(jīng)理（法定代表人）、董事、各條線經(jīng)理等，從經(jīng)營(yíng)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管控；三是通過(guò)設(shè)立針對(duì)公章使用的僵局解決機(jī)制、特殊降價(jià)權(quán)等舉措加強(qiáng)投資資金回收保障，確保投資資金安全。

信達(dá)地產(chǎn)2022年中報(bào)也提到，公司作為中國(guó)信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，除從公開市場(chǎng)獲取項(xiàng)目外，還可以借助中國(guó)信達(dá)資源，通過(guò)協(xié)同拓展、行業(yè)并購(gòu)、操盤代建等多種方式獲取項(xiàng)目。

2023年1月19日，信達(dá)地產(chǎn)公布，全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)及其信達(dá)資本共同參與認(rèn)購(gòu)蕪湖信蒙投資合伙企業(yè)（有限合伙），總認(rèn)繳規(guī)模為89.62億元，投向和昌集團(tuán)在深圳的兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

其中，中國(guó)信達(dá)現(xiàn)金出資60.58億元，廣東信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)繳3億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的3.35%，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，合作方和昌集團(tuán)則以項(xiàng)目公司部分股權(quán)以及現(xiàn)金12.63億元入股。

目前一個(gè)項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，一期已開盤預(yù)售，二三四期正在推動(dòng)拆遷，項(xiàng)目總貨值約250億元；另一個(gè)項(xiàng)目已完成立項(xiàng)，正在準(zhǔn)備專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)，項(xiàng)目總貨值約90億元。

加上此次紓困中南建設(shè)的寶安項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)近期在深圳合作的三個(gè)舊改總貨值將達(dá)到385億元。

業(yè)績(jī)方面，信達(dá)地產(chǎn)2022年前三季度銷售面積63.44萬(wàn)平方米，銷售金額134.2億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額54.12億元；代建項(xiàng)目銷售金額3.92億元），回款金額140.02億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益回款金額51.62億元，代建項(xiàng)目回款金額3.76億元）；期內(nèi)新增儲(chǔ)備計(jì)容建面約154.92萬(wàn)平方米（其中代建項(xiàng)目約109.24萬(wàn)平方米）。

信達(dá)地產(chǎn)曾經(jīng)的拿地風(fēng)格，比它如今所紓困的一些房企更為激進(jìn)。

在2015年6月至2016年6月一年間，信達(dá)地產(chǎn)以352億元攬下7宗地王，其中獨(dú)立操盤的上海顧村項(xiàng)目，成交價(jià)58億元，溢價(jià)率高達(dá)303%。

從爭(zhēng)紅了眼的競(jìng)價(jià)廝殺，到白衣騎士光環(huán)加身，信達(dá)地產(chǎn)在逐漸適應(yīng)新的角色。

成立輕資產(chǎn)平臺(tái)

接近信達(dá)系人士透露，信達(dá)地產(chǎn)其實(shí)在城市更新方面已有多年的經(jīng)驗(yàn)，包括北京1月銷售的東直門項(xiàng)目等，去年在紓困房企中也有涉及舊改項(xiàng)目。

李宇嘉認(rèn)為，信達(dá)系入局舊改項(xiàng)目，作為企業(yè)也得實(shí)現(xiàn)盈利，深圳對(duì)于城市更新項(xiàng)目的需求還是有很大空間，如今是與原有主體談判相對(duì)好的時(shí)間點(diǎn)，成本會(huì)低一點(diǎn)。

“也意味著整個(gè)存量資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)處置，在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)實(shí)質(zhì)性落地階段，就是國(guó)有性質(zhì)的資金入場(chǎng)，來(lái)承擔(dān)著社會(huì)責(zé)任，以及推動(dòng)存量的盤活?！?/p>

接近信達(dá)地產(chǎn)人士表示，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)方面，城市更新是未來(lái)的主要方向。

昔日，信達(dá)地產(chǎn)背靠信達(dá)資產(chǎn)在土地市場(chǎng)上攻城略地，隨后的消化周期也令其沉寂了幾年。

自2022年以來(lái)，央國(guó)企在土拍市場(chǎng)獨(dú)占鰲頭，而信達(dá)地產(chǎn)也沒有著急出手，拿地榜不見其身影，而是跟著母公司收并購(gòu)?fù)顿Y，發(fā)力代建。

2022年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)參與了30多家危困房企項(xiàng)目研判，累計(jì)跟進(jìn)項(xiàng)目300多個(gè)，并實(shí)現(xiàn)4個(gè)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、4個(gè)項(xiàng)目解決逾期風(fēng)險(xiǎn)，代建盤活泰禾、新力、佳兆業(yè)等房企部分項(xiàng)目。

據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2022年三季報(bào)顯示，其前三季度新增儲(chǔ)備計(jì)容規(guī)劃建筑面積約154.92萬(wàn)平方米，其中代建項(xiàng)目約109.24萬(wàn)平方米，占比達(dá)7成。

在帶資聯(lián)合建設(shè)、布局城市更新項(xiàng)目以盯緊存量市場(chǎng)的同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)的新年動(dòng)作開始傾向于加碼“輕資產(chǎn)”。

信達(dá)地產(chǎn)在去年成立了一個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，作為培育第二增長(zhǎng)曲線的平臺(tái)“信悅資管”，最新的定位是“資產(chǎn)管理平臺(tái)+服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)+基金管理平臺(tái)”，目前已基本搭建完成。

其中物業(yè)和商管是大頭，與行業(yè)龍頭已展開合作。物業(yè)方面發(fā)展的較早，去年6月就與綠城服務(wù)成立了合作平臺(tái)，已經(jīng)涉及了近300個(gè)項(xiàng)目。商管板塊跟行業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)合作，年后才剛初步確定了一些合作方向，還未正式落地。

據(jù)悉，該平臺(tái)還涉及智能產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)、長(zhǎng)租公寓等一些新業(yè)務(wù)，目前還處于孵化階段，近期正在與燕園明德接洽合作事宜，2月6日下午剛進(jìn)行過(guò)一輪交流，擬以輕資產(chǎn)方式落地項(xiàng)目。

公開資料顯示，燕園明德是北大校企，業(yè)務(wù)布局教育、健康、科技、文旅四大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。信達(dá)地產(chǎn)與之合作，打的“算盤”則是，進(jìn)行相關(guān)領(lǐng)域的項(xiàng)目合作，并且共建“投、融、建、管、退”一體化合作模式。

作為在紓困出險(xiǎn)房企方面最積極的國(guó)資企業(yè)，信達(dá)地產(chǎn)接下來(lái)各項(xiàng)新業(yè)務(wù)的落地和經(jīng)營(yíng)層面的表現(xiàn)，也值得關(guān)注。

本文來(lái)源：界面新聞、觀點(diǎn)網(wǎng)、樂居財(cái)經(jīng)

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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