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繼北京、山東等省市后，中部大省河南省明確提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，這意味著現(xiàn)房銷售制度改革將再度提速。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“河南省是當(dāng)前保交樓工作中最為重要的省份，所以此次河南進(jìn)行現(xiàn)房制度改革是具有非常好的標(biāo)桿性和信號(hào)意義的。這也意味著，在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售方面確實(shí)已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的探索?！?/p>

“保交樓”背景下，河南推進(jìn)現(xiàn)房銷售

今年1月，住建部就提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

河南省提出以鄭州、開封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售，也是對(duì)住建部現(xiàn)房銷售改革的落實(shí)。從河南省提出現(xiàn)房銷售的背景來看，河南省還有另外代表意義，即作為“保交樓”重點(diǎn)省份，河南落實(shí)現(xiàn)房銷售制度可以從根源上解決“爛尾樓”這一難題。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱：“河南省保交樓任務(wù)較重，2023年是保交樓的重要節(jié)點(diǎn)，此前河南省政府工作會(huì)議已經(jīng)提出要‘扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作’，本次河南省結(jié)合實(shí)際情況要求進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，是對(duì)主管部門政策的進(jìn)一步落實(shí)?！?/p>

“河南在保交樓方面有非常深入的體會(huì)，其對(duì)于此類住房制度改革也會(huì)有更為真切的理解。從現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)來看，對(duì)于房企來說，其相當(dāng)于創(chuàng)新了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式，也對(duì)于資金方面的安排等有較深的思考。而對(duì)于購房者來說，現(xiàn)房銷售模式改變了消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)更好地保障了購房者的權(quán)益?！眹?yán)躍進(jìn)如是說。

全國(guó)多省市正在推進(jìn)現(xiàn)房銷售

近年來，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，其中海南省已要求全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

另外，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來，昆明、武漢、烏魯木齊等多地放松預(yù)售資金監(jiān)管政策，主要涉及增加提取節(jié)點(diǎn)或提高部分節(jié)點(diǎn)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金額度、允許企業(yè)使用銀行保函代替重點(diǎn)監(jiān)管資金、允許企業(yè)在部分情況下申請(qǐng)使用凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金。同時(shí)，部分城市預(yù)售條件繼續(xù)放松，比如武漢明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。

而根據(jù)易居研究院梳理，目前已經(jīng)有山東省、福建省、廣東省等省份提出現(xiàn)房銷售，還有北京、杭州、蘇州、重慶等城市對(duì)預(yù)售條件和部分地塊的出讓條件進(jìn)行設(shè)置，涉及到現(xiàn)房銷售。

從現(xiàn)房銷售面積來看，根據(jù)易居研究院對(duì)全國(guó)31個(gè)省份現(xiàn)房銷售占比的統(tǒng)計(jì)，2022年，海南省屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最大的省份，其占比為39%。這意味著在海南省的10套住房銷售中，約有4套住房屬于現(xiàn)房。而此次受關(guān)注的河南省，其占比為15%，屬于略高于全國(guó)的水平。

值得關(guān)注的是，2022年有部分省份現(xiàn)房銷售不降反升，尤其是云南省、福建省和湖北省的銷售數(shù)據(jù)明顯較好，其同比增速達(dá)到了41%、33%和32%。這也說明此類區(qū)域受“停貸”事件的沖擊，現(xiàn)房的市場(chǎng)認(rèn)知程度明顯提高。

推進(jìn)現(xiàn)房銷售勢(shì)在必行

過去，我國(guó)實(shí)行的期房銷售對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和居民居住水平的提高有著重要的推動(dòng)作用，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，期房銷售制度的弊端也逐漸暴露，尤其是去年蔓延全國(guó)的“停貸潮”使得推進(jìn)現(xiàn)房銷售呼聲再起。

2005年至2022年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積一覽

圖/上海易居房地產(chǎn)研究院提供

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2%。究其原因，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)下降，和全國(guó)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)有關(guān)。

但是，從全國(guó)現(xiàn)房銷售面積變化來看，自2018年以來，現(xiàn)房的銷售占比總體處于下滑態(tài)勢(shì)，這種態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2021年6月份。2021年6月份是全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪降溫的過程，也是房企債務(wù)問題開始出現(xiàn)的階段。期房銷售數(shù)據(jù)明顯減弱，而現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)明顯提振，這也使得現(xiàn)房銷售的規(guī)模明顯拉升。從數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)房銷售的規(guī)模明顯上升，一直到了2022年年底，其占比為14%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述數(shù)據(jù)客觀說明，受爛尾樓事件的沖擊，現(xiàn)房的市場(chǎng)占有率有明顯的提高。而從實(shí)際反饋來看，各地購房者擔(dān)心購買到期房，也會(huì)有各種擔(dān)憂，這也會(huì)帶來期房銷售數(shù)據(jù)的下滑。

無論是現(xiàn)實(shí)層面還是制度改革層面，從期房銷售轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售勢(shì)在必行，已經(jīng)成為正在推進(jìn)的事實(shí)。

“過去兩年設(shè)定了現(xiàn)房銷售，主要是從‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的角度觸發(fā)的，這主要是從限制房企非理性拿地、平抑地價(jià)的角度進(jìn)行的。而當(dāng)前對(duì)于現(xiàn)房的銷售，則和2022年停工斷貸事件有關(guān)，更多是從保護(hù)購房者合法權(quán)益的角度和減少預(yù)售住房金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，同時(shí)也積極納入新發(fā)展模式的大框架之中，寫入各地住房發(fā)展規(guī)劃或各文件之中?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 王心