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點(diǎn)擊藍(lán)字“聽(tīng)三哥說(shuō)”關(guān)注我吧~

這兩天有人在后臺(tái)問(wèn)我，最近集中出現(xiàn)的提前還房貸但銀行總是各種推三堵四的事，到底是個(gè)什么情況，鑒于問(wèn)的人挺多，今天就把這事拎出來(lái)單獨(dú)說(shuō)說(shuō)。

1

談這個(gè)問(wèn)題之前，先要搞清楚銀行對(duì)房貸這東西的態(tài)度。

首先我們知道，銀行賺錢(qián)的路子簡(jiǎn)單說(shuō)就是吃利差，具體到住房按揭貸款上就是，通過(guò)較低的存款利率和理財(cái)產(chǎn)品募集到大量的低成本資本，然后再和房企手拉手，把低成本資金作為房貸放出去。

低成本收資金進(jìn)來(lái)，高價(jià)格放資金出去，中間的差值就是銀行的利潤(rùn)，再加上國(guó)人集體擁有的，不到萬(wàn)不得已沒(méi)人愿意斷供的良好“品德”，商業(yè)房貸可以說(shuō)是銀行眾多業(yè)務(wù)中，既吸金又穩(wěn)定的存在。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，2022年個(gè)人住房貸款的中長(zhǎng)期到款增加了2.75萬(wàn)億，和2021年相比已經(jīng)腰斬，創(chuàng)下了近7年的心底，結(jié)果2022年的全年住戶(hù)存款還給增加了17.84萬(wàn)億，而2021年和2020年這個(gè)數(shù)字連10萬(wàn)都沒(méi)超過(guò)。

放出去的貸款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是資產(chǎn)，而躺在銀行里的存款對(duì)銀行來(lái)說(shuō)則是負(fù)債，所以可以說(shuō)，在某種程度上2022年銀行的負(fù)債在增加，而最賺錢(qián)的房貸業(yè)務(wù)卻來(lái)了個(gè)斷崖式的下跌。

現(xiàn)在集體提前還貸的這股子浪潮再給銀行當(dāng)頭一棒子，這不就是妥妥的“砸”銀行的飯碗么。

當(dāng)然事實(shí)上還不止是“砸飯碗”這么簡(jiǎn)單。

大家可以回憶下，2020年和2021年的商業(yè)按揭住房貸款除了利率高之外，還有什么特點(diǎn)？

審核嚴(yán)，非常的嚴(yán)。

在2020和2021這兩年，甚至出現(xiàn)了首付款項(xiàng)里，不能被銀行查出有借非直系親屬的錢(qián)，不然就會(huì)被判定為風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)，貸款很可能無(wú)法審批通過(guò)。

當(dāng)時(shí)這么做是樓市太熱，房地產(chǎn)貸款增速太快導(dǎo)致出臺(tái)的潑涼水的降溫政策，所以在這兩年時(shí)間里，能申請(qǐng)下貸款的人，對(duì)于銀行來(lái)講，全都是收入穩(wěn)定，首付來(lái)源清晰的高質(zhì)量的客戶(hù)。

但是當(dāng)暴雷和收緊房企融資導(dǎo)致樓市行情急轉(zhuǎn)直下之后，為了救市，銀行也不得不開(kāi)始各種放松。

房貸利率降低，首付比例降低，資金來(lái)源審核放松，甚至收入打印的流水和對(duì)應(yīng)的還貸水平的要求也相應(yīng)出現(xiàn)了少許的下調(diào)。

商業(yè)房貸一系列門(mén)檻的降低的確帶來(lái)了一些救市的效果，但換來(lái)的是相對(duì)于過(guò)去兩年，質(zhì)量更差，風(fēng)險(xiǎn)更大的客戶(hù)。

首付更低，銀行風(fēng)險(xiǎn)更大，利率更低銀行收益更少。

為什么銀行要把提前還貸卡搞的這么麻煩，原因就在這，不想失去之前的這批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。

2

現(xiàn)在的問(wèn)題是，銀行在提前還貸這個(gè)事上還真沒(méi)辦法說(shuō)“不”，畢竟沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不能提前還貸，怎么辦？

抬高門(mén)檻吧。

預(yù)約提前還貸動(dòng)輒2個(gè)月起步，4個(gè)月的也不是沒(méi)有，反正就是能拖就拖，能多賺一個(gè)月就多一個(gè)。

可能了解房地產(chǎn)歷史的人會(huì)說(shuō)，過(guò)去的存量房貸又不是沒(méi)降低過(guò)，想不讓大家提前還貸，就降低存量房貸嘛。

這話(huà)的前半句倒是沒(méi)錯(cuò)，以前的確降低過(guò)，但現(xiàn)在確實(shí)不行了。

2008年的10月央行決定對(duì)商業(yè)銀行的住房貸款利率下限由基本利率的0.85倍擴(kuò)大到0.7倍，隨后商業(yè)銀行紛紛跟進(jìn)把存量房貸利率降到了7折。

但今非昔比，在地方、房企、銀行這三家的推動(dòng)下，再加上08年的四萬(wàn)億和2016年的棚改貨幣化的這兩個(gè)超級(jí)“助燃劑”的加持，房?jī)r(jià)的快速上漲和每年不斷攀升的銷(xiāo)售額，已經(jīng)讓存量房貸超過(guò)了50萬(wàn)億。

50萬(wàn)億是個(gè)什么概念，是2008年存量房貸的十幾倍。

當(dāng)年敢降，是業(yè)務(wù)量小所以能扛得住，現(xiàn)在要降低存量房貸，那就不是肉疼那么簡(jiǎn)單了。

得心肝疼。

2017年之后棚改貨幣化的慣性還在推動(dòng)著樓市行情的上行，本著面多了加水的“樸素”調(diào)控原則，高利率成為控制樓市過(guò)熱的首選方式，2017年-2018年期間新增加的商業(yè)房貸利率上升了120個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到了5.55%，而接下來(lái)一直到2021年商業(yè)房貸利率都在5.3%-5.6%之間徘徊。

而這次涌現(xiàn)提前還貸的人群，基本就是由這個(gè)時(shí)間段內(nèi)買(mǎi)房的人組成的。

3

再說(shuō)下提前還貸的勢(shì)頭為什么能起來(lái)，主要有兩個(gè)原因。

第一，為了救市而不斷降低的房貸利率，讓之前早上車(chē)的人開(kāi)始有一種“憑什么”的疑問(wèn)。

大家都是通過(guò)買(mǎi)房接受地方的債務(wù)轉(zhuǎn)移，憑什么搞區(qū)別對(duì)待？

我們?cè)缭邕M(jìn)場(chǎng)把房子買(mǎi)了，結(jié)果背了個(gè)5.8-6.1的房貸利率，你們這群進(jìn)場(chǎng)晚的結(jié)果還撿了個(gè)便宜，3.8-4.0%的利率。

不行，我們也得降低。

既然存量房貸的利率現(xiàn)在還不能動(dòng)，那就提前還貸然后走點(diǎn)偏門(mén)路子，比如經(jīng)營(yíng)貸置換這種我們不提倡，但是確實(shí)存在的邪路子。

這還真不是危言聳聽(tīng)，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在2月2號(hào)也就是昨天剛發(fā)了通知，嚴(yán)禁深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，違規(guī)利用經(jīng)營(yíng)貸。

苗頭這就起來(lái)了。

第二，理財(cái)收益降低，之前沒(méi)提前還貸，還有部分原因是因?yàn)槭掷锏拈e錢(qián)通過(guò)各種理財(cái)產(chǎn)品可以“錢(qián)滾錢(qián)”的吃收益，現(xiàn)在好日子沒(méi)了，截止2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%，近一年的平均收益率環(huán)比下跌0.75%。

既然閑錢(qián)在理財(cái)這邊賺不到錢(qián)了，那背著高利率房貸真不如提前還了省點(diǎn)利息。

省的就當(dāng)賺了。

有這倆動(dòng)力存在，還貸潮的出現(xiàn)也就不算奇怪了。

多說(shuō)一句，提前還貸潮的出現(xiàn)，其實(shí)還不光是沖擊了銀行的“蛋糕”，對(duì)樓市也產(chǎn)生了一點(diǎn)不大但也不算小的影響。

那就是存量房的高利率房貸也導(dǎo)致了二手房掛牌數(shù)量的上升。

在過(guò)去幾年時(shí)間里進(jìn)場(chǎng)的投資人群，有相當(dāng)一部分面人對(duì)的是一個(gè)挺尷尬的局面。

背著較高房貸持有的房產(chǎn)，卻沒(méi)達(dá)到預(yù)期的房產(chǎn)增值速度。

在資產(chǎn)有點(diǎn)向負(fù)債變形的趨勢(shì)影響下，再加上現(xiàn)在不斷的救市導(dǎo)致的利率下降和首付降低的刺激，這部分人里就難免出現(xiàn)套現(xiàn)離場(chǎng)的想法。

這里也分兩種情況。

第一種是厭倦了，套現(xiàn)后和投資房產(chǎn)說(shuō)拜拜。

第二種就是還沒(méi)對(duì)投資房產(chǎn)失望，決定要套現(xiàn)后以低利率房貸重新進(jìn)場(chǎng)，再博一把這波的救市可能帶來(lái)的“回暖”。

不管是哪種，客觀上造成的就是二手?jǐn)?shù)量增加，價(jià)格內(nèi)卷的動(dòng)力被無(wú)形中增強(qiáng)。

新房那邊本來(lái)就著急去化，二手這邊再用數(shù)量和價(jià)格一擠壓，救市本來(lái)挺難走的路上，又被添堵了。

4

這兩天提前還貸這事還在愈演愈烈，有一些城市的人開(kāi)始在地方政府官上留言咨詢(xún)能否把存量房貸降低，看來(lái)為了救市拉低的房貸利率已經(jīng)開(kāi)始刺激到了大量的存量房持有者群體。

不同利率算下來(lái)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的差距，換誰(shuí)也得受刺激。

降低存量房貸利率的難度很大，原因就是前面說(shuō)的，存量再降低等于把銀行已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)賺到口袋里的錢(qián)，再掏出來(lái)，讓銀行主動(dòng)割肉這事，不好干。

所以，如果手里真有閑錢(qián)的并且還是背的高利率房貸的，能提前還了現(xiàn)在就可以操作一下，少一點(diǎn)利息是一點(diǎn)。

有人膽子大，敢無(wú)視違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)還想嘗試下前文說(shuō)的偏門(mén)，但是說(shuō)真的，不鼓勵(lì)

第一違規(guī)甚至可能違法，第二變數(shù)真的有點(diǎn)大。

就這樣。

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